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世界上沒有完人 ， 當(dāng)然 ， 也沒有十全十美的房子 。
評價(jià)一套房子的價(jià)值 ， 要看它的主流 。
在過去 ， 人們喜歡把居住空間視為房產(chǎn)最主要的使用價(jià)值 ， 認(rèn)為有個(gè)遮風(fēng)避雨的地方就足矣 。
但卻往往忽略了 ， 隨著城市發(fā)展的分化 ， 不同的房產(chǎn)所具有的稟賦、綁定的配套、資源等各方面的隱藏價(jià)值 ， 也都產(chǎn)生了較大差異 。
同時(shí) ， 無論是剛需 ， 還是改善 ， 或是投資需求 ， 在作出要不要買一套房決策的時(shí)候 ， 或多或少都會(huì)考慮房價(jià)的漲跌 。
如果大家預(yù)期房價(jià)明年要漲30% ， 正常人即使不是剛需也大概率會(huì)購買 ， 畢竟不賺白不賺 。
但如果大家覺得房價(jià)明年要跌30% ， 那即使是剛需 ， 也會(huì)繼續(xù)觀望一段時(shí)間 ， 以便撿到更大的便宜 。
這種心態(tài)其實(shí)無可厚非 ， 人性使然 。
因此 ， 我們認(rèn)為 ， 一套房子最值得關(guān)注的考慮因素 ， 無外乎2點(diǎn)：
房子所綁定的配套資源（指向居住屬性） ， 以及未來的房價(jià)增值空間（指向資產(chǎn)屬性） 。
1、房產(chǎn)綁定的配套資源配套資源 ， 包括了學(xué)區(qū)、醫(yī)院、商場、交通這些和生活需求密切相關(guān)的功能配置 ， 其實(shí)用一個(gè)“地段”要素 ， 就足以囊括 。
往大了說 ， “地段”可以是城市級的 ， 如果預(yù)算充足 ， 有較大選擇空間 ， 那肯定是一線城市房產(chǎn)優(yōu)于新一線 ， 新一線優(yōu)于二線 ， 二線優(yōu)于其他低線城市 。
從微觀來講 ， 城市內(nèi)部的地段也分主城郊區(qū)、分老城新區(qū)、分核心居住商務(wù)功能區(qū)和郊區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園板塊等 ， 不同的地段得到的賦能是不一樣的 。
地段不僅能夠框選房產(chǎn)周邊所配置的必備資源選項(xiàng) ， 讓業(yè)主對這些資源的可及性、便捷性、通達(dá)性更高 ， 同時(shí) ， 地段也決定了房產(chǎn)本身的含金量 ， 這一點(diǎn)同時(shí)也指向了未來的增值空間 。
當(dāng)然 ， 還有一些隱藏得更深的價(jià)值 ， 比如戶籍、社保、最低工資水平等 ， 在含金量上 ， 都是和城市的能級息息相關(guān)的 。
從某種程度上來講 ， 購買一座城市的房產(chǎn) ， 更大程度上是相當(dāng)于在購買這座城市的生存資格、享受城市資源、福利的入場券和門票 。
而那些被視為適配居住空間的要素（如戶型、朝向、面積等） ， 或許也只是占到了房產(chǎn)價(jià)值中的一小部分權(quán)重 。
比如 ， 一套十八線的農(nóng)村大別墅 ， 含金量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一線城市一套“鴿子籠”的 ， 因此 ， 真正決定房產(chǎn)最核心價(jià)值的 ， 還是房產(chǎn)所綁定的城市配套和資源 。
2、未來的房價(jià)增值空間房價(jià)未來的增值空間 ， 取決于兩個(gè)要素 ， 一是入手時(shí)的價(jià)格基點(diǎn) ， 二是未來房價(jià)上漲的天花板 。
只要入手價(jià)格足夠低 ， 未來上升空間大 ， 那么哪怕郊區(qū)的遠(yuǎn)大新房源 ， 在增值方面的表現(xiàn) ， 也可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過主城擁有核心配套的高價(jià)房源 。
增值空間是一個(gè)區(qū)間 ， 是一個(gè)可變段 ， 而不是一個(gè)節(jié)點(diǎn) 。
特別是對于剛需購房者而言 ， 更加不能無視價(jià)格要素 ， 剛需買家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力往往弱于專業(yè)的投資性購房者 ， 因此 ， 他們對房價(jià)漲跌的敏感度更高 ， 也就不足為奇了 。
從我們的經(jīng)驗(yàn)來看 ， 幾乎沒有買了房的人不在乎房價(jià)漲跌的 ， 那種“自住不怕跌、跌了還能住”的論調(diào) ， 不過是一種無奈和自我安慰、解嘲罷了 。 多數(shù)人買了房 ， 都是一種“買前怕漲 ， 買后怕跌”的心態(tài) 。
如果說入手價(jià)格基點(diǎn) ， 是一個(gè)必須面對的現(xiàn)實(shí) ， 那么對未來房價(jià)增值空間天花板的判斷和預(yù)測 ， 就決定了增值空間的上限 。
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