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|1.4萬(wàn)/㎡起！“底價(jià)拿地轉(zhuǎn)手就賣”，韭菜還是鐮刀？

|1.4萬(wàn)/㎡起！“底價(jià)拿地轉(zhuǎn)手就賣”，韭菜還是鐮刀？

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|1.4萬(wàn)/㎡起！“底價(jià)拿地轉(zhuǎn)手就賣”，韭菜還是鐮刀？

2021年10月 ， 康佳摘得了GW3-8-9、GW3-7-7和GW3-9-11三宗地塊 ， 都是以起始價(jià)成交（GW3-8-9的毛坯銷售均價(jià)為14757元/㎡、GW3-7-7的毛坯銷售均價(jià)為15056元/㎡、GW3-9-11的毛坯銷售均價(jià)為15132元/㎡） ， 這三宗地 ， 就位于現(xiàn)在的華潤(rùn)置地紫云府的北側(cè)！
7個(gè)月后 ， 在5月20日 ， 康佳集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱 ， 擬掛牌轉(zhuǎn)讓西安華盛佳成置業(yè)有限公司100%股權(quán) ， 掛牌底價(jià)不低于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值2.2億元 。 雖然最終的成交者是誰(shuí) ， 還有懸念 ， 但康佳為啥轉(zhuǎn)讓 ， 背后的原因是啥？或許我們可以從中窺探一二！

康佳轉(zhuǎn)讓的“華盛佳成公司”不是別人 ， 正是其持有的全資子公司西安飛和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán) 。 根據(jù)公開(kāi)信息顯示 ， 飛和公司主要資產(chǎn)為位于西安國(guó)際港務(wù)區(qū)304.6畝住宅用地土地使用權(quán) 。 “2021年 ， 康佳集團(tuán)不斷轉(zhuǎn)讓處置旗下子公司 ， 2021年財(cái)報(bào)顯示 ， 投資收益42.17億元 ， 占利潤(rùn)總額比例268.37% 。 以2.2億為底價(jià)進(jìn)行的‘西安華盛佳成置業(yè)有限公司100%股權(quán)’ ， 康佳電子作為標(biāo)的公司的股東 ， 已向標(biāo)的公司提供了26.85億元的股東借款 ， 將要求受讓方在受讓100%股權(quán)時(shí) ， 須代標(biāo)的公司向其歸還26.85億元借款本金 。 ”可以簡(jiǎn)單理解為 ， 在港務(wù)區(qū)板塊304.6畝的住宅用地轉(zhuǎn)讓中 ， 康佳最低會(huì)獲得2.2億元的收益 。 基于此 ， 我們不得不對(duì)康佳的經(jīng)營(yíng)及償債能力持懷疑態(tài)度 ， 而這些也正是市場(chǎng)所關(guān)心的問(wèn)題 。 康佳是否穩(wěn)健前行？最新財(cái)報(bào)顯示 ， 2021年康佳集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展保持良好增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 其中全年?duì)I收491.07億 ， 歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為9.05億元 ， 同比增長(zhǎng)89.55% 。 雖然在業(yè)績(jī)這樣大幅上漲的同時(shí) ， 康佳并沒(méi)有出現(xiàn)多數(shù)企業(yè)的高負(fù)債和低利潤(rùn) 。 但回到西安來(lái)看 ， 因?yàn)轫?xiàng)目仍在前期階段 ， 所以直接導(dǎo)致華盛佳成公司并無(wú)收入 。
如果這個(gè)局面遲遲不能打開(kāi) ， 那么未來(lái)還債還是一個(gè)很大的問(wèn)題 。 所以 ， 彌補(bǔ)資金缺口是康佳的當(dāng)務(wù)之急 。 而事實(shí)上對(duì)康佳來(lái)說(shuō) ， 當(dāng)下能夠快速周轉(zhuǎn)出大量資金的業(yè)務(wù)是什么？一賣地 ， 二賣商品房 。 若是賣地 ， 就可以快速止損資金缺口；若是堅(jiān)持開(kāi)發(fā)賣房 ， 造房周期太長(zhǎng) ， 相當(dāng)于開(kāi)發(fā)成本變化和對(duì)利潤(rùn)要求的提高 。 這個(gè)主要是源于對(duì)未來(lái)建筑材料、人工成本提高的預(yù)期 ， 另一個(gè)也是源于對(duì)銷售周期拉長(zhǎng) ， 會(huì)導(dǎo)致資金成本提高的預(yù)判 。 當(dāng)二者在利益考量中存在背道而馳的現(xiàn)象時(shí) ， 那么結(jié)果就自然不太可能達(dá)成一致 。 所以 ， 選擇“賣地止損” ， 或許是康佳快速周轉(zhuǎn)的最優(yōu)策略 。 從康佳的例子其實(shí)我們不難發(fā)現(xiàn)：未來(lái) ， 承擔(dān)房企角色的不全是房企 ， 也許會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多像“康佳”這樣的企業(yè)參與“集中供地”拍賣、“產(chǎn)業(yè)勾地” ， 或者“收并購(gòu)”拿地 。 畢竟22年開(kāi)局的銷售、投資數(shù)據(jù)都太不盡人意 。 比如銷售前4個(gè)月幾乎每個(gè)月下滑30%到40% ， 巨頭萬(wàn)科、碧桂園都是如此 ， 22年投資拿地同樣是大幅度收縮 ， 沒(méi)錢(qián)拿 ， 不敢拿 ， 沒(méi)信心拿 ， 或者抬高收益標(biāo)準(zhǔn)拿……最終1月百?gòu)?qiáng)拿地規(guī)模下降62.6% ， 2月百?gòu)?qiáng)權(quán)益拿地下降64.3% ， 4月百?gòu)?qiáng)新增土地貨值同比下降56.4%……要知道 ， 今年的新增投資就是明后年的新開(kāi)工量 ， 如果2022年繼續(xù)收縮下去 ， 那么不僅22年、而且2023年房地產(chǎn)的“維穩(wěn)”都會(huì)面臨巨大考驗(yàn) 。
我們?nèi)绾慰唇衲甑谝惠喖泄┑?？從房企拿地?zé)崆閬?lái)看 ， 對(duì)于搖號(hào)的地有共識(shí) ， 都在積極參與 ， 但不搖號(hào)的地則有明顯的分化 。 從全國(guó)環(huán)境看 ， 部分央企在資金配置上也會(huì)遇到一些需要謹(jǐn)慎調(diào)整的地方 。 從其他層面看 ， 未來(lái)有很大的不確定性 。 現(xiàn)在的處于低土地儲(chǔ)備時(shí)代 ， 任何一家房企的土地儲(chǔ)備不可能超過(guò)兩年 ， 超過(guò)兩年以上就會(huì)扛不住 。 反觀西安 ， 相比去年的集中土地供應(yīng) ， 雖然今年有了3點(diǎn)新的變化（1、取消住宅毛坯限價(jià)；2、從“限、定、競(jìng)”變?yōu)閮伞跋蕖保?、取消地塊配建自持）但最終 ， 6月土拍的熱度如何 ， 還需要進(jìn)一步等待！最后 ， 土地市場(chǎng)總是先一步于新房和二手房市場(chǎng) 。 如果土地市場(chǎng)“穩(wěn)住了” 。 接下來(lái)新房二手房也會(huì)逐漸穩(wěn)定 。

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