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如果不是今年來樓市整體基本面情況有所好轉(zhuǎn) ， “宇宙房企”碧桂園的日子恐怕也不會(huì)太好過 。
【碧桂園|成功發(fā)行5億元公司債，獲資本支持的碧桂園穩(wěn)了嗎？】近日 ， 樓市利好不斷 ， 碧桂園也被選作示范房企 ， 成功發(fā)行一筆5億元公司債 ， 利率很低只有票面4.5% ， 且吸引了國有大行、股份行和證券公司等多家機(jī)構(gòu)參與 。
而碧桂園此番成功發(fā)債 ， 也被解讀為市場回暖信號 ， 不過在房住不炒大背景下 ， 市場恐怕也難回2018年前的樓市黃金期 。
同時(shí) ， 樓市寒冬將裸泳者一一揭露 ， 碧桂園即便作為“優(yōu)等生” ， 也不例外 。
盈利質(zhì)量持續(xù)下滑5月6日 ， 碧桂園披露了2022年4月的合約銷售金額 ， 約為226.4億元 ， 同比下降57.1% 。 今年前4個(gè)月 ， 該公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1218.7億元 ， 同比下降36.65% 。
而這樣的銷售疲態(tài)在去年就已經(jīng)顯現(xiàn) ， 根據(jù)其2021年年報(bào) ， 全年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額5580億元 ， 全國第一 ， 但同比銷售增速下降2.22% ， 也是碧桂園十幾年來首次出現(xiàn)銷售業(yè)績下滑 。
反映到業(yè)績層面 ， 碧桂園全年實(shí)現(xiàn)營收5230.64億 ， 同比增長13% ， 但利潤表現(xiàn)不佳 ， 歸母凈利潤為267.97億元 ， 同比負(fù)增長23.49% ， 較2020年該指標(biāo)增速進(jìn)一步下滑 。
而導(dǎo)致碧桂園全年利潤指標(biāo)負(fù)增長的關(guān)鍵 ， 除了樓市整體大環(huán)境外 ， 核心恐怕還在于其土儲(chǔ)布局策略 。
同大多數(shù)房企不同 ， 碧桂園的經(jīng)營策略并未圍繞一二線樓市展開 ， 而是主要聚焦在三四線城市 。
1992年碧桂園在廣東佛山成立 ， 到2017年首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)第467位 ， 并連續(xù)多年進(jìn)入世界500強(qiáng) 。
在整個(gè)發(fā)展歷程中 ， 碧桂園一直都是以三四線城市為基本盤 ， 2014年三四線城市貢獻(xiàn)了50%的銷售額 。 而聚焦三四線也讓碧桂園完整吃到2015年前后的三四線樓市棚改紅利 ， 加上高周轉(zhuǎn)模式及此前低價(jià)拿地助推 ， 碧桂園直接實(shí)現(xiàn)業(yè)績起飛 。
此后 ， 三四線城市貢獻(xiàn)的銷售額持續(xù)上升 ， 2017年達(dá)到58% ， 2018年進(jìn)一步躍升至64% 。 再到2021年 ， 三四線銷售額盡管占比增速下滑 ， 但仍達(dá)到68% 。
憑借三四線樓市曾經(jīng)的市場紅利 ， 碧桂園吃到一只最完整的螃蟹 ， 并且把三四線城市的房地產(chǎn)剩余價(jià)值發(fā)揮到最大 ， 助推自己拿到“宇宙房企”的稱號 ， 要知道2015年的碧桂園營收才1132.2億元 。
但這把雙刃劍也在拉低碧桂園的盈利質(zhì)量 。
2017年后 ， 隨著樓市棚改結(jié)束 ， 屬于三四線樓市的市場紅利迅速消散 ， 伴隨而來的是樓市流動(dòng)性進(jìn)一步降低 ， 銷售均價(jià)持續(xù)下滑 ， 導(dǎo)致布局三四線樓市的房企盈利質(zhì)量持續(xù)走低 。
2020年 ， 碧桂園歸母凈利潤自2015年后再度出現(xiàn)負(fù)增長 ， 同期毛利率下滑4.26個(gè)百分點(diǎn)至21.8% ， 凈利率降至11.69% 。
再到2021年 ， 碧桂園毛利率再度下降4.06個(gè)百分點(diǎn)至17.74% ， 直接跌破20% ， 同期凈利率降至個(gè)位數(shù)為7.84% ， 同比下滑3.85個(gè)百分點(diǎn) 。
不過 ， 在2020年經(jīng)歷歸母凈利負(fù)增長后 ， 碧桂園也開始發(fā)力一二線城市 。
2021年 ， 盡管一二線城市銷售占比只有32% ， 但從其體量來看 ， 碧桂園僅一二線城市權(quán)益銷售額就高達(dá)1785.6億元 ， 如果算上全口徑 ， 則高達(dá)2500億元 ， 比大部分一線房企全年銷售額還高 。
只是此時(shí)發(fā)展一二線 ， 難免面臨較大的成本和準(zhǔn)入門檻壓力 ， 以及去化周期長等壓力 。
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