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誰能想到 ， 去年在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域還被定調(diào)為“灰犀?！?， 還被按在地上摩擦的房地產(chǎn) ， 到了今年就迫不及待全面開啟“救市”的大門了 。
事實(shí)上 ， 今年的“救市”激烈程度 ， 已經(jīng)超過了以往任何一次 。 克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 截至5月底 ， 全國共有134個(gè)城市出臺穩(wěn)樓市政策 ， 共計(jì)326次 。 其中5月出臺政策最為密集 ， 全國79個(gè)城市累計(jì)調(diào)控149次 ， 平均每天出手5次 。 值得一提的是 ， 杭州、南京、合肥、太原等18個(gè)強(qiáng)二線城市都對限購進(jìn)行了不同程度的放松 ， 輔以公積金貸款、購房補(bǔ)貼、人才新政等 。
不過 ， 6月份之前 ， 4大一線城市全部悄無聲息 ， 坐看云卷云舒 。 但6月份之后 ， 連一線城市也坐不住了：廣州率先行動(dòng) ， 財(cái)新網(wǎng)證實(shí) ， 廣州“隱秘”放松了限購 。 緊跟著是上海 ， 6月7日 ， 上海敲定了了人才落戶和購房新政 ， 當(dāng)然政策的重點(diǎn)是“鼓勵(lì)購買二套房” 。
4大一線城市 ， 有兩個(gè)已經(jīng)放松了樓市政策 ， 可以說意義重大 。 事實(shí)上 ， 這幾天 ， 我們也聽到有不少人聲嘶力竭地高喊著“風(fēng)向變了”、“房地產(chǎn)將重回2015年的老路”、“房價(jià)將迎來大幅反彈” 。
事實(shí)真的如此嗎？個(gè)人認(rèn)為 ， 我們應(yīng)該對房地產(chǎn)的底層邏輯和發(fā)展規(guī)律有重新的認(rèn)知了 。 直白點(diǎn)說 ， 房地產(chǎn)已經(jīng)告別“一救房價(jià)就大幅反彈”的時(shí)代了 。 歸根結(jié)底是因?yàn)?， 房地產(chǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)發(fā)生巨變 ， 無法再支撐新一輪狂歡了 。
首先 ， 雖然今年以來 ， 全國各地掀起了一場超大規(guī)模的“救市” ， 但實(shí)際效果并不理想——今年前5個(gè)月 ， 不管是房企銷售還是各地的賣地收入 ， 都同比大幅下降：1-5月 ， 百強(qiáng)房企銷售額均值同比下降50.7% ， 2021年千億銷售額房企有15家 ， 今年只有3家；1-5月 ， 全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為6606萬平方米 ， 同比降幅超過60% 。 百強(qiáng)開發(fā)商中 ， 今年有6成以上沒拿地了；
其次 ， 今年“救房地產(chǎn)”的力度前所未有 ， 為什么市場還是毫無起色？對此 ， 黃奇帆給出了解答 ， 大概意思是 ， 房地產(chǎn)的多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)拐點(diǎn)了：城鎮(zhèn)化率到頂、老齡化程度加深、人口負(fù)增長、人均居住面積天花板、庫存高居不下、地價(jià)達(dá)到頂峰 ， 此外 ， 年度房地產(chǎn)建設(shè)量、棚改和舊改、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)商和居民部門的負(fù)債率也都接近飽和了 。
在我們看來 ， 黃奇帆所說的指標(biāo)中 ， 有兩個(gè)是最關(guān)鍵的 ， 也是短期影響較大的 ， 一是居民負(fù)債率 ， 二是人口因素 。
首先 ， “救房地產(chǎn)”本質(zhì)上是讓數(shù)以億計(jì)的剛需購房者進(jìn)場買房 ， 2016/2017年房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率極高 ， 開發(fā)商負(fù)債率極高 ， 彼時(shí)想出的辦法就是“漲價(jià)去庫存” ， 然后把債務(wù)轉(zhuǎn)到購房者的身上 。 這種操作很聰明 ， 既拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 又逐漸解決了房地產(chǎn)自身的危機(jī) 。
但問題是 ， 經(jīng)過一輪又一輪的資產(chǎn)膨脹和信用擴(kuò)張后 ， 現(xiàn)在居民部門的負(fù)債率已經(jīng)接近極限了 。 換句話說 ， 老百姓不是不想買房 ， 不是不想投資房產(chǎn) ， 而是真的錢包癟了 。
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