萬(wàn)達(dá)在這個(gè)節(jié)骨眼上迅速轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 。我覺得萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)是非常明智的選擇 。在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王總明確表示，2019年萬(wàn)達(dá)不會(huì)開發(fā)一平米的地產(chǎn)，徹底剝離所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這意味著萬(wàn)達(dá)除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不會(huì)涉足其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 。萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型方向是輕資產(chǎn)的商業(yè)廣場(chǎng) 。萬(wàn)達(dá)這幾年一直在賣資產(chǎn)，但是輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直在增加 。
地產(chǎn)收入超500億，為什么萬(wàn)達(dá)還要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型呢？
萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型不做房地產(chǎn)，我認(rèn)為是一個(gè)非常明智的選擇，王總在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上已經(jīng)明確表示2019年萬(wàn)達(dá)將不做一平米的房地產(chǎn)開發(fā)，完全剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這意味著以后除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之外，萬(wàn)達(dá)將不涉及其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 。我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的這個(gè)決定還是非常明智的，過(guò)去十幾年我國(guó)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，萬(wàn)達(dá)也從中賺取了很大的利潤(rùn)，積累了很多的資本，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)通過(guò)房地產(chǎn)完成了財(cái)富的積累，下一步怎么讓這些財(cái)富增值以及變得更多，這才是萬(wàn)達(dá)要考慮的方向 。
而雖然去年萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)收入達(dá)到500億元，這個(gè)對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不小的規(guī)模了，但是房地產(chǎn)終究不是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的策略，早日轉(zhuǎn)型才是王道 。首先房地產(chǎn)是一個(gè)資金導(dǎo)向型的行業(yè)，受資金面的影響非常大，比如2017年萬(wàn)達(dá)負(fù)債將近4000個(gè)億，這么高的債務(wù)一度讓萬(wàn)達(dá)陷入被動(dòng)的局面，最后萬(wàn)達(dá)不得不處理各種資產(chǎn)用于償還各種債務(wù) 。
而隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)開發(fā)商融資調(diào)控將會(huì)更加嚴(yán)厲，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資將會(huì)變得更加困難，融資成本也會(huì)不斷攀升，而萬(wàn)一哪一天資金鏈出現(xiàn)斷裂了，那對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)將是致命的打擊 。再一個(gè)是我國(guó)房產(chǎn)的調(diào)控對(duì)開發(fā)商的影響是很大的，可能今年樓市比較火爆，說(shuō)不定明天出臺(tái)一個(gè)什么政策，樓市就突然變冷了，樓市這種受調(diào)控政策影響比較大的行業(yè)很不穩(wěn)定 。
而且目前房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較敏感的行業(yè)，我國(guó)不可能放任房?jī)r(jià)像過(guò)去那樣隨便漲，未來(lái)房地產(chǎn)的不確定因素會(huì)變得更多 。最后是我國(guó)的人口紅利終究會(huì)消失，最近十幾年我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲有多方面的影響因素，但我認(rèn)為人口紅利釋放的購(gòu)房需求才是房?jī)r(jià)不斷上漲的重要原因 。而目前我國(guó)人口出生率不斷下降，人口老齡化不斷加劇，另外作為購(gòu)房主力的80后90后的需求也釋放得差不多了，所以未來(lái)房地產(chǎn)肯定不可能像過(guò)去那樣高速發(fā)展，房?jī)r(jià)也不可能像過(guò)去那樣一直不斷的往上漲，總有一天房?jī)r(jià)會(huì)停止增長(zhǎng)甚至下跌，購(gòu)房的人群也會(huì)慢慢減少，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)不斷的縮小 。
萬(wàn)達(dá)通過(guò)賣資產(chǎn)成功自救，恒大為什么做不到？差別在哪里？
王健林用銀行的錢蓋了商業(yè)綜合體，蓋了文化產(chǎn)業(yè)園，蓋了酒店，蓋了零售超市，蓋了電影院都是實(shí)打?qū)嵉臇|西，可以轉(zhuǎn)賣，就算弄網(wǎng)絡(luò)，弄金融賠錢了立馬收手，許老板就不一樣了，蓋的都是商品住宅，本來(lái)就是高周轉(zhuǎn)，利潤(rùn)率不高的活，結(jié)果用別人的本金投資足球，投資網(wǎng)絡(luò)，投資快消，投資糧油沒一個(gè)賺錢的，融資還用這些老百姓都知道怎么回事兒的各種噱頭，融資不記成本，資產(chǎn)都是估的，負(fù)債可是實(shí)打?qū)嵉?，李嘉誠(chéng)為什么厲害，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的負(fù)債率只有百分之11基本都是自己的錢 。
萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在2020年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，把商業(yè)地產(chǎn)收入比重降到50%以下，你怎么看？
萬(wàn)達(dá)一直在說(shuō)需要轉(zhuǎn)型，主要是源于現(xiàn)在拿地成本太高，房?jī)r(jià)幾乎接近頂點(diǎn)，增長(zhǎng)速度大大放慢 。其實(shí)王健林看到還是非常準(zhǔn)的，房地產(chǎn)從拿地到賣樓，周期太長(zhǎng)了，杠桿率太高，負(fù)債太重 。不管是從經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)來(lái)看，還是從企業(yè)的承壓性來(lái)看，都是非常危險(xiǎn)的事情 。高負(fù)債率，意味著一旦有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)形成多米諾骨牌效應(yīng) 。所以萬(wàn)達(dá)在這個(gè)節(jié)骨眼上趕緊轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 。
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