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中國房價謝國忠,今后房價的走勢究竟怎樣

云知道謝國忠

土地出讓金高 ， 房價就降不下來 。比如2018年深圳常住人口比2017年增加49萬 ， 是凈增 ， 所以深圳房價明顯堅挺；2018年北京常住人口減少16.5萬人 ， 其中青壯年減少23.3萬人 ， 因此北京房價進入橫盤整理期 ， 部分地區二手房價格有所下降；最后說一下鶴崗那里二手房花了5萬 ， 房價為什么這么便宜 。
有人說房價要漲 ， 有人說房價要降 ， 今后房價的走勢究竟怎樣？
商品房作為商品的一種 ， 具有明顯的商品屬性 ， 因此會受到供求關系的影響出現價格波動 。所以才會出現不同人對商品房有不一樣的觀點 ， 由于中國的出生人口不斷下降和通貨膨脹 ， 商品房的未來價格的確會出現分化 。1、商品房的短期影響因素從短期看 ， 城市人口的規模與人口流動 ， 是短期房價的風向標 ， 比方說2018年深圳常住人口比2017年增長49萬 ， 屬于是凈增加型 ， 因此深圳地區的房價明顯堅挺；北京2018年常住人口減少16.5萬 ， 其中青壯年減少23.3萬 ， 所以北京地區的房價進入橫盤整理期 ， 部分地區二手房價格出現下滑；最后談談二手房5萬元一套的鶴崗 ， 為什么房價會這么便宜？因為2018年城市總人口為99.5萬人 ， 比2017年減少1.4萬人 ， 而且數據顯示人口有逐年外流的趨勢 。
【中國房價謝國忠,今后房價的走勢究竟怎樣】2、商品房的長期影響因素從長期看 ， 中國將步入老齡化社會 ， 市場需求也會進一步減弱 ， 根據國家統計局發布數據 ， 截至2018年年末 ， 中國大陸人口總數約為13.95億人 ， 人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰ ， 人口自然增長率為3.81‰ 。隨著未來年輕人口的縮減 ， 商品房由供不應求到人手兩套 ， 在20年后 ， 由于人口的減少 ， 人均住房可能會到達4套左右 ， 這個時候一些沒有住房的朋友可能可以以將來的物價水平（房價與人均薪酬之比）較低的價格購置到二手房 ， 
情況就像二手房5萬元一套的鶴崗一樣 。從這個角度去看 ， 將來地房價在將來的消費水平下可能是下降的 ， 3、商品房作為商品 ， 是有成本的商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成 。由純地產上市公司萬科看 ， 2018年年報顯示 ， 營業收入2976.79億 ， 扣非凈利潤334.90億 ， 銷售凈利率只是16.55% ， 與一般制造業的5-10%相對較高 ， 但對比餐飲業等純利過30%的行業來說 ， 這個利潤并不算高 ， 
如果房價下降水平高于銷售凈利率 ， 房地產企業就無利可圖 ， 就沒有生產的沖動 。決定真實房價的主要因素不是房地產公司 ， 而是土地出讓金！土地出讓金高 ， 房價就降不下來 。4.商品房也有抗通脹功能 。房地產抗通脹的根本原因是資源有限 。中國雖然幅員遼闊 ， 資源豐富 ， 但埋藏特點是丘陵山區 ， 平原少 。隨著經濟快速發展導致通貨膨脹 ， 土地出讓金也會上漲 。即使房子的使用壽命在降低 ， 但市場上并沒有像其他商品一樣出現明顯的貶值 。

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