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牛刀評房價,今后房價的走勢究竟怎樣

云知道牛刀評

土地出讓金高，房價就降不下來 。比如2018年深圳常住人口比2017年增加49萬，是凈增，所以深圳房價明顯堅挺；2018年北京常住人口減少16.5萬人，其中青壯年減少23.3萬人，因此北京房價進(jìn)入橫盤整理期，部分地區(qū)二手房價格有所下降；最后說一下鶴崗那里二手房花了5萬，房價為什么這么便宜 。
有人說房價要漲，有人說房價要降，今后房價的走勢究竟怎樣？
商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會受到供求關(guān)系的影響出現(xiàn)價格波動 。所以才會出現(xiàn)不同人對商品房有不一樣的觀點，由于中國的出生人口不斷下降和通貨膨脹，商品房的未來價格的確會出現(xiàn)分化 。1、商品房的短期影響因素從短期看，城市人口的規(guī)模與人口流動，是短期房價的風(fēng)向標(biāo)，比方說2018年深圳常住人口比2017年增長49萬，屬于是凈增加型，因此深圳地區(qū)的房價明顯堅挺；北京2018年常住人口減少16.5萬，其中青壯年減少23.3萬，所以北京地區(qū)的房價進(jìn)入橫盤整理期，部分地區(qū)二手房價格出現(xiàn)下滑；最后談?wù)劧址?萬元一套的鶴崗，為什么房價會這么便宜？因為2018年城市總?cè)丝跒?9.5萬人，比2017年減少1.4萬人，而且數(shù)據(jù)顯示人口有逐年外流的趨勢 。
2、商品房的長期影響因素從長期看，中國將步入老齡化社會，市場需求也會進(jìn)一步減弱，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2018年年末，中國大陸人口總數(shù)約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增長率為3.81‰ 。隨著未來年輕人口的縮減，商品房由供不應(yīng)求到人手兩套，在20年后，由于人口的減少，人均住房可能會到達(dá)4套左右，這個時候一些沒有住房的朋友可能可以以將來的物價水平（房價與人均薪酬之比）較低的價格購置到二手房，
情況就像二手房5萬元一套的鶴崗一樣 。從這個角度去看，將來地房價在將來的消費水平下可能是下降的，3、商品房作為商品，是有成本的商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經(jīng)營管理費用所組成 。由純地產(chǎn)上市公司萬科看，2018年年報顯示，營業(yè)收入2976.79億，扣非凈利潤334.90億，銷售凈利率只是16.55%，與一般制造業(yè)的5-10%相對較高，但對比餐飲業(yè)等純利過30%的行業(yè)來說，這個利潤并不算高，
如果房價下降水平高于銷售凈利率，地產(chǎn)企業(yè)將無利可圖，他們就沒有生產(chǎn)的沖動 。真正決定房價的主要因素并不在地產(chǎn)公司，而是在土地出讓金！如果土地出讓金高企，房價就談不上下降，4、商品房還有抗通脹功能房產(chǎn)抗通脹的根本原因就是資源有限，中國雖然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少 。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象，土地出讓金同樣會水漲船高，即使房子的使用年限在不斷的減少，在市場上并不像其它商品那樣出現(xiàn)明顯的折舊，
最近股市在爆漲，那房價呢？
進(jìn)入2020年下半年，A股市場突然迎來了一輪爆漲，這恐怕連一些老股民也始料不及，這是繼2014年以來，萬千股民經(jīng)過漫長的等待出現(xiàn)的一次‘’牛市‘’ 。再說樓市，由于疫情的突然暴發(fā)，在大家都認(rèn)為樓市會從此一蹶不振，長期處于低迷狀態(tài)，房價肯定會出現(xiàn)較大幅度下跌，或者有價無市時，誰也不會想到3月份就出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，4月份開始復(fù)蘇，5月全面復(fù)蘇，價格不但不下跌，反而還上漲了 。
一般來說，股市和樓市是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越快，股票和房價應(yīng)該是上漲的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度降低時，股市和樓市也就好不到那里去 。但是，好像我國的股市和樓市不是這種情況，我國的樓市二十多年來幾乎都是順風(fēng)順?biāo)績r一直都是上漲的，但股市自2007年開始就一直在下跌，直到2014年才出現(xiàn)反彈，但好景不長，到2015年又開始下跌 。

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