開發(fā)商地價8000平 ， 房價大概會賣 。地價上漲→開發(fā)成本上漲→房價上漲→預(yù)期房價上漲→開發(fā)商加大投資→地價上漲 ， 從而形成價格循環(huán)機(jī)制 。房價越來越高還是一個趨勢 ， 未來房價上漲的步伐很難結(jié)束 。然而 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與增長速度有關(guān) 。就算房價增速很低 ， 房價還會漲 ， 但是房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度肯定是一天不如一天了 。
有人說現(xiàn)在房子空置率很高 ， 為何開發(fā)商還敢建 ， 不怕房價下跌嗎？
開弓沒有回頭箭 ， 這個是惡性循環(huán) ， 已經(jīng)到了不可挽回的余地了 。房子現(xiàn)在已經(jīng)飽和了 ， 已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會需求 ， 但現(xiàn)在房子的作用已經(jīng)變了 ， 不是用來住的 ， 是用來炒作的 ， 是有錢人用來掙錢的工具 。改革開放以來 ， 我們國家的經(jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn)帶動起來的 ， 現(xiàn)在大量的社會資本涌入 ， 現(xiàn)在已經(jīng)很難控制了 ， 有很多的利益鏈條在里面 ， 這樣下去 ， 浪費(fèi)社會資源 ， 增加人民負(fù)擔(dān) ， 是很危險的 。
不管怎么控制房價 ， 但開發(fā)商拿地成本越來越高 ， 房價是不是也會永遠(yuǎn)越來越高？
土地價格百分百是影響房價的 ， 這點(diǎn)毋庸置疑的 ， 而且是正比的關(guān)系 ， 那么 ， 房價都有什么構(gòu)成呢？簡單可以按建安成本 ， 土地成本 ， 管理成本 ， 營銷成本幾大塊 。他們之間的比例大概:建安成本2000元每平（高層） ， 1500元每平左右（多層）；土地價格 ， 假設(shè)100萬每畝 ， 折算每平米為1500元 ， 除以容積率（假設(shè)容積率是2） 。
1500/2=750元每平米 ， 750元就是平攤到建筑面積的樓面價格 ， 就是土地成本 。管理成本按建安成本的10%計(jì)算就是500元每平米 ， 加上5%的營銷成本就是250元 ， 合計(jì)房價成本就是2000 750 500 250=3500元 。3500元就是開發(fā)商的成本 ， 多層的容積率小 ， 會提高樓面價格 ， 所以多層也大概3500元左右 。
但實(shí)際上房價的形成是極其復(fù)雜的 ， 如區(qū)位、環(huán)境、樓盤品質(zhì)等等很多因素；如居民收入水平、利率高低、稅負(fù)高低、投資和交易成本等等成本以外因素 。有經(jīng)濟(jì)的、政治的、社會的 ， 甚至心理的因素 ， 但最終起決定作用的還是供求關(guān)系 ， 房子仍然是稀缺資源 ， 下面討論一下土地與房價的邏輯關(guān)系問題當(dāng)前 ， 有兩種截然不同的觀點(diǎn) 。一種是“成本推動論” ， 認(rèn)為地價上漲推動了房價上漲 ，
一種是“需求帶動論” ， 認(rèn)為房價上漲引起了對土地需求增加 ， 帶動了地價上升 。這兩種觀點(diǎn)都是不全面的 ， 房價和地價往往是互為因果的 ， 關(guān)鍵是從哪個角度來看 。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發(fā)成本增加→房價上漲→預(yù)期房價上漲→開發(fā)商增加投資→地價上漲 ， 這樣就形成了一個價格循環(huán)機(jī)制 ， 在這一過程的前一階段 ， 是地價上漲引起了房價上漲 ， 而在后一階段 ， 是房價引起了地價上漲 。
開發(fā)商拿地價格8000一平 ， 房價大概賣多少？
大家好 ， 工作二十多年的城市規(guī)劃工作者來回答這個問題 ， 開發(fā)商拿地價格8000一平 ， 房價大概賣多少？首先要說 ， 這個問題是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?nbsp;， 因?yàn)闆]有交代容積率是多少 。容積率很關(guān)鍵 ， 決定了開發(fā)商的開發(fā)成本 ， 最終影響售價 ， 拿地價格和樓面價不是一回事 ， 得用容積率才能算出樓面價 ， 進(jìn)而計(jì)入開發(fā)成本中 。假設(shè)容積率為3 ， 拿地價格8000一平 ， 那么樓面價就是3000元左右 ，
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