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房租與房價的關(guān)系,與房價有關(guān)系嗎

云知道房租

目前房租和房價不匹配 。與房租最直接相關(guān)的是租房群體的收入水平 。如果工資高，需求方負(fù)擔(dān)得起價格，房租自然有上漲空間 。但是房價和房租的關(guān)系可以說是微乎其微 。但是有些房東想利用房價上漲的機會提高房租，他們有這個心，但是他們沒有這個市場 。畢竟房東漲了房租，市場承受不起 。租房的人干脆不租你的房子，去租別的房子 。所以房租在更大程度上是由租房者的消費能力決定的，和房價的關(guān)系不是很大 。
房租上漲的原因有哪些，與房價有關(guān)系嗎？

房租與房價的關(guān)系,與房價有關(guān)系嗎


當(dāng)貨幣洪水無處可去，任何資產(chǎn)、商品和服務(wù)的價格上漲都將是一種預(yù)言的自我實現(xiàn) 。因此，房租“調(diào)控”之本不是管制價格，而是管理預(yù)期 。房租的上漲，是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，更是一種感受和情緒 。由于缺乏全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房東的“自白”，租房者的抱怨，越發(fā)成為對這種經(jīng)濟現(xiàn)象的度量 。8月初，一位北京網(wǎng)友發(fā)布了一篇《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的文章，自家120平米三居要出租，心理預(yù)期價位是7500元/月 。
但兩家長租機構(gòu)爭搶房源之后，價格被抬高到10800元/月 。這是一位“良心網(wǎng)友” 。隨即，租房者的聲音在網(wǎng)上炸開了鍋 。一時間，大量租房者開始袒露自己“被漲房租”的遭遇 。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來北京、深圳等地的房租，這段時間的確在悄悄上漲，有的區(qū)域，幅度不低 。房租上漲，是某些因素綜合推動的結(jié)果，但它們一直都比較隱秘，在經(jīng)濟的繁榮時點，長期不被關(guān)注 。
比如，房東的利率風(fēng)險、拆違或者城中村改造對供給的削弱等 。但是，一旦遇到經(jīng)濟增速放緩，帶來人們預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，這些因素就會迅速發(fā)生作用，改變市場 。利率風(fēng)險與漲租沖動2016年和2018年是兩個極為特殊的年份，前者是房價上漲，后者是按揭利率上漲 。在北京、深圳等熱門城市，不少銀行提供的按揭利率紛紛上浮，以前是基準(zhǔn)利率，而現(xiàn)在是基準(zhǔn)利率上浮10%~20% 。
利率的上浮，不如房價暴漲那樣吸引眼球，但它并非小事 。如果說房價暴漲影響的是“階層”，那么按揭利率影響的則是“生活” 。一個作用于未來，一個介入當(dāng)下 。按揭利率上浮，有何影響？先做這樣一個估算，300萬的房貸，20年期等額本息，以基準(zhǔn)利率4.9%貸款，那么利息171.20萬元，本息合計471.20萬元，月供是19633元 。
但如果基準(zhǔn)利率上浮1.2倍至5.88%，利息變成了210.86萬元，本息合計510.86萬元，月供則上漲為21285元，比之前多出了1652元 。300萬的貸款，不妨這樣粗略推算，這套房子如果在北京的五環(huán)，500萬的房款（首付200萬），選取生活設(shè)施完備，出行方便的地段，那么只能買到80平米左右，兩室一廳，兩個人合租 。
【房租與房價的關(guān)系,與房價有關(guān)系嗎】也就是說，如果房東在利率上漲的時候買房，和之前的買房者相比，他可能就需要讓每位租客各自分?jǐn)傂略龅?00元的月供成本 。必須注意，很多房東并非新購房者，很可能是已購房數(shù)年的投資者 。他們持有房產(chǎn)保值，等待未來某個時點出手 。他們并不計較所謂的“租售比”，但利率的上漲卻讓他們必須警惕供房的現(xiàn)金流 。因為，按揭合同極可能是浮動利率，如果央行加息，那么利息也將隨行就市地上漲，因此月供也會增加 。
這種“隨行就市”的月供增長，叫做利率風(fēng)險 。此前，《南風(fēng)窗》曾有一篇文章指出，中國的按揭貸款以浮動利率為主，這意味著如果市場處在一個加息周期之中，那么購房者將承擔(dān)利率風(fēng)險，主要表現(xiàn)就是月供上漲 。利率風(fēng)險之所以長期少人關(guān)注，原因在于中國人已經(jīng)長期習(xí)慣于利率的各種“優(yōu)惠”和寬松的貨幣環(huán)境 。對新購房者來說，在2008年之后，為了刺激經(jīng)濟，銀行往往會降低按揭利率，比如為基準(zhǔn)利率7折到9折，這時購房等于“少付幾十萬” 。

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