倫敦房價高是為什么，英國房產最近房價怎么樣像倫敦利物浦曼城均價都是一樣嗎

2022-09-06 云知道高是

1 ，英國房產最近房價怎么樣像倫敦利物浦曼城均價都是一樣嗎最近英國房價上漲了10%左右，倫敦是其中房價最高的，從來都是。比起其他城市高出1個倍都不只。沒看懂什么意思？

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2 ，英國倫敦的房價有多高根據區位不一樣，倫敦一般是西貴，東邊最便宜。北邊和南邊要看位置。北岸稍高于南岸。簡單一點來看，下邊這張圖是2014年的倫敦平均房價，各區域都有標出，可以明顯看得到貴的區域和便宜的區域。6年過去，現在的價格，按照2014年的價格乘以一個1.4 ，就是目前的平均房價。2014倫敦各區平均房價至于這個平均，基本上是一居室的價格。倫敦的價格是西高，東低，南北看距離。所以一般如果你要買在市中心，二區以內，基本上一居室是在60萬鎊以上，二房是在80萬鎊以上。靠東便宜靠西貴。如果是二區以外，五區以內一居室最低可以買到35萬-40萬鎊的，二居室在55萬鎊以上 ?？繓|便宜靠西貴 ?；旧?nbsp;，倫敦買房貸款的首付最低是3成，一般能4-5成首付，貸款5-6成。能貸多少要根據你買的房產價值、選擇的銀行產品、你的買房目的（出租還是自?。?、你的存款和收入資質來確定。一般貸款金額為年收入的4-5倍，但可以通過broker走包裝。保守來講，預算至少是房款的一半，才考慮下手。貸款利率來看，最低是1.69%的年化，一般是3%-3.5%的年化，基本可以選擇貸款期間只還利息，年限到了再歸還本金。英國藍莎置業【倫敦房價高是為什么，英國房產最近房價怎么樣像倫敦利物浦曼城均價都是一樣嗎】

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3 ，倫敦人民是如何在高房價下生存的房價主要看位置，北京2環的房價和 6環的房價必定不一樣。1. 首先呢市中心地段：市中心地段，尤其是Westminster和Kengsington & Chelsea ，由于超高的房屋單價，如果不是家族留下的房子，其實英國的白領工薪階層很難住到這個區域，所以此區居民們的身份和地位都是顯而易見的。其實除了自己非常有錢的住戶外，中心區還聚居了大量公司外派員工（Expat），因為公司提供房租，他們也是中心地段的主要居民。當然，在倫敦，無論多么金貴的地段，都建有政府的廉租房，因此低收入者也是此區的另一部分居民。成熟發達中心地段的最大優點是各種設施非常完善：商場超市飯館，大量的博物館音樂廳，公園圖書館教堂等一應俱全，生活便利快捷。同時人口密度大，游人如織造成居住環境相對嘈雜。購房小Tip：便利的交通，完善的社區有利于出租；但房價升值空間具有局限性（可能不如那些正在開發/建設中的地區升值空間大）根據我們的最新報告統計了倫敦最貴的幾條著名的街道，其中最貴的是倫敦騎士橋（Knightsbridge）的一條路，以1,560萬英鎊（約合人民幣1.4億）的平均房價當選倫敦最貴街區，這一價格已經達到了倫敦平均房價的33倍多。那除了騎士橋，還有哪些地區受富豪青睞呢，我們一起來看看吧！2. 金融區倫敦的金融中心CBD ，主要有兩處：老金融城（Bank）:交通四通八達，周邊高樓林立，聚集數以百計的銀行及金融機構，被看做是華爾街的翻版。新金融區（Canary Wharf）：老金融城往東不遠，高樓林立， Barclays、Citibank等各大銀行皆落戶于此。這個區域規劃較新，設計更現代化，因此叫新金融城，與“老金融城”遙遙相望。1. 置業購房小Tip：在金融機構集中地區，以銀行辦公寫字樓為主，生活居住功能為輔。但與這些金領白領工作地點相隔幾站地的地方，經常是他們輻射居住區，金融行業的某些“單身貴族”是這些區域的主要居民。因此，作為投資，這些區域的出租需求大，房租回報率高。根據英國搜房網站Zoopla的資料，以2019年10月的數據為準，可以看見三區房價的近幾年的走勢：三地各種房型自2015年以后總體價值都是成總體上升趨勢的，說明在三地買房回報其實是有保證的，因為三地房價總體上呈上升態勢，說明房產是持續增值的。2. 金絲雀碼頭和倫敦金融城的房價增長較為平穩，而皇家碼頭的房價短期內變動較大，在2019年以后出現大幅下跌，投資具有時期不確定性，風險較高。3. 對于房價平均水平來說，想投資西堤市沒有準備80萬英鎊基本沒房能買，更別提是要新房，房價總體遠高于金絲雀碼頭和皇家碼頭。尤其西堤市的發展趨于飽和，一房難求確實并非夸飾。也因此，在房價均值這一點，就有很多人把房產投資目光轉往另外兩個金融城。4. 就金絲雀碼頭和皇家碼頭來說，房價就更接地氣了，同樣都是公寓，金絲雀碼頭均價53萬起，皇家碼頭均價33萬左右。吸引更多人的興趣。3．河景房泰晤士河（River Thames）是英國著名的母親河，泰晤士河自西向東，從倫敦市區穿過，給整個城市帶來更多的活力和精彩。河的南北兩岸，薈集英倫眾多風光名勝。因此能在泰晤士河邊尋求一套美景房，居住愜意不說，出租容易，同時具備極大的升值潛力。4. 學區房哪里的家長都關注教育，學區房是永遠的投資主題。"學區"毫無疑問就是生活配套齊全的區域內涵蓋成績排名靠前的中小學以及大學。在倫敦，雖然私立學校上學不受學區限制，但家長們還是傾向于就近入學，方便接送，特別是對小學生家長來說這點十分重要；絕大多數公立學校，更是著重學區（catchment），就近錄取房價主要看位置，北京2環的房價和 6環的房價必定不一樣。1. 首先呢市中心地段：市中心地段，尤其是Westminster和Kengsington & Chelsea ，由于超高的房屋單價，如果不是家族留下的房子，其實英國的白領工薪階層很難住到這個區域，所以此區居民們的身份和地位都是顯而易見的。其實除了自己非常有錢的住戶外，中心區還聚居了大量公司外派員工（Expat），因為公司提供房租，他們也是中心地段的主要居民。當然，在倫敦，無論多么金貴的地段，都建有政府的廉租房，因此低收入者也是此區的另一部分居民。成熟發達中心地段的最大優點是各種設施非常完善：商場超市飯館，大量的博物館音樂廳，公園圖書館教堂等一應俱全，生活便利快捷。同時人口密度大，游人如織造成居住環境相對嘈雜。購房小Tip：便利的交通，完善的社區有利于出租；但房價升值空間具有局限性（可能不如那些正在開發/建設中的地區升值空間大）根據我們的最新報告統計了倫敦最貴的幾條著名的街道，其中最貴的是倫敦騎士橋（Knightsbridge）的一條路，以1,560萬英鎊（約合人民幣1.4億）的平均房價當選倫敦最貴街區，這一價格已經達到了倫敦平均房價的33倍多。那除了騎士橋，還有哪些地區受富豪青睞呢，我們一起來看看吧！2. 金融區倫敦的金融中心CBD ，主要有兩處：老金融城（Bank）:交通四通八達，周邊高樓林立，聚集數以百計的銀行及金融機構，被看做是華爾街的翻版。新金融區（Canary Wharf）：老金融城往東不遠，高樓林立， Barclays、Citibank等各大銀行皆落戶于此。這個區域規劃較新，設計更現代化，因此叫新金融城，與“老金融城”遙遙相望。1. 置業購房小Tip：在金融機構集中地區，以銀行辦公寫字樓為主，生活居住功能為輔。但與這些金領白領工作地點相隔幾站地的地方，經常是他們輻射居住區，金融行業的某些“單身貴族”是這些區域的主要居民。因此，作為投資，這些區域的出租需求大，房租回報率高。根據英國搜房網站Zoopla的資料，以2019年10月的數據為準，可以看見三區房價的近幾年的走勢：三地各種房型自2015年以后總體價值都是成總體上升趨勢的，說明在三地買房回報其實是有保證的，因為三地房價總體上呈上升態勢，說明房產是持續增值的。2. 金絲雀碼頭和倫敦金融城的房價增長較為平穩，而皇家碼頭的房價短期內變動較大，在2019年以后出現大幅下跌，投資具有時期不確定性，風險較高。3. 對于房價平均水平來說，想投資西堤市沒有準備80萬英鎊基本沒房能買，更別提是要新房，房價總體遠高于金絲雀碼頭和皇家碼頭。尤其西堤市的發展趨于飽和，一房難求確實并非夸飾。也因此，在房價均值這一點，就有很多人把房產投資目光轉往另外兩個金融城。4. 就金絲雀碼頭和皇家碼頭來說，房價就更接地氣了，同樣都是公寓，金絲雀碼頭均價53萬起，皇家碼頭均價33萬左右。吸引更多人的興趣。3．河景房泰晤士河（River Thames）是英國著名的母親河，泰晤士河自西向東，從倫敦市區穿過，給整個城市帶來更多的活力和精彩。河的南北兩岸，薈集英倫眾多風光名勝。因此能在泰晤士河邊尋求一套美景房，居住愜意不說，出租容易，同時具備極大的升值潛力。4. 學區房哪里的家長都關注教育，學區房是永遠的投資主題。"學區"毫無疑問就是生活配套齊全的區域內涵蓋成績排名靠前的中小學以及大學。在倫敦，雖然私立學校上學不受學區限制，但家長們還是傾向于就近入學，方便接送，特別是對小學生家長來說這點十分重要；絕大多數公立學校，更是著重學區（catchment），就近錄取英國是全球房地產市場最透明、最安全、對外國人貸款政策最友好的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，如今英鎊匯率在歷史低點，脫歐近在眼前，如何找到英國的房產投資機會，請聽蛋蛋分解。自英國2016年公投決定退歐以來，英鎊貶值，房產疲軟。若2019年英國在沒有達成協議的情況下退出歐盟，將對該國經濟、股市、樓市和英鎊構成打擊。接下來的2019年對于投資者而言，將是英國自脫歐公投以來最關鍵的一年，也將是最有可能實現抄底和撿漏的一年。2019年的英國樓市，將呈現出這些特點：倫敦房價大概率繼續下跌，但跌幅不會太大；一旦脫歐協議確定，離溫和反彈就不遠了國際資本繼續加倉英國房產，與脫歐搶時間二線城市逆勢上漲，租金漲幅秒殺全國學生公寓或成最大贏家英國2018：既是最壞也是最好最好英國是投資大佬最看好的區域，雖然個人房產投資市場遇冷，機構和企業反而是在抓住窗口期入場，大有“抄底”的架勢。資金流向說明了一切：上圖普華永道的數據顯示，從2017年第四季度到2018年第三季度，過去這一年里，英國的房地產投資金額為680億歐元，超越了2017年的冠軍德國（650億歐元），成為歐洲地區房地產投資金額最高的國家。從2016年脫歐公投以來，全球對英國的投資金額（企業投資+地產投資）反而持續上漲，李嘉誠持續入手倫敦地產，巴菲特在倫敦成立首個房地產合作機構；多個科技巨頭來英國開設分部。2018年9月10日，沃倫巴菲特進軍倫敦房地產最壞同時，一系列遇冷信號傳來英國統計局分析稱，大家都在等待正式“脫歐” ，期待倫敦房價穩定后再進行交易。房產交易量也比較疲軟。英國皇家特許測量師學會（RICS）最新調查顯示， 2018年12月份，英國對未來三個月的房屋銷售預期跌至-28% ，為1999年有紀錄以來的最低水平，而新賣家的詢盤量也連續五個月下跌。交易時間變長。2017年倫敦房產從掛牌到出售平均時間為45天， 2018年10月變為55天。但與此同時，英國新建住宅的數量連續六個月下跌，供應不足的狀況依然存在。英國宏觀英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯在各類國際榜中，英國也是屢屢登榜第一。去年12月份，英國被《福布斯》評為全球最適合經商的國家。這是英國連續第二年當選全球第一。這也解釋了為何即便脫歐變數不斷，仍然有資金和企業愿意在這個時刻入場英國。福布斯每年會綜合產權、創新環境、稅收、技術、勞動力、腐敗、投資保護及生活質量等15個指標，選出最適合經商的國家和地區。而英國，則因為其人才優勢、創新氛圍濃厚、官僚制度弱等脫穎而出。雖然在2018年，受全球經濟放緩和脫歐的影響，英國的經濟數據表現不那么樂觀，但各個研究機構對于英國未來幾年的經濟增長，還是充滿了信心。英國財政部預測，英國失業率將在2019年降至四十年來最低點。而英國的人均收入水平，也持續上漲。因此，英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯。英國利率政府債券收益率地產收益率灰色線條是英國房產“年投資收益率”曲線，黃色線條 Libor（London Interbank Offered Rate ），即倫敦同業拆借利率英國樓市2019：能否反彈？核心還是脫歐的結果，脫歐的不確定性令英國房產銷售遇冷，許多買家都在觀望脫歐的走勢，坐等房價繼續下跌，奢望在底部時入手。因此，有很大一部分購房需求受到了抑制，一旦脫歐局勢確定，大量需求被釋放出來，英國房價將反彈。因此，我們要密切關注：脫歐英國議會在2019年1月29日對特蕾莎梅的脫歐協議修正案進行投票，投票決定了● 英國將按原計劃時間脫歐（2019年3月29日）● 否決了“無協議脫歐”● 議會支持特蕾莎梅和歐盟重談脫歐協議，重點修改北愛邊境保障條款最壞的結果是第二次公投和無協議脫歐，目前來看這兩種情況的可能性已經非常低，脫歐這場鬧劇正在往樂觀的方向走。市場情緒也會漸漸趨于穩定，此前很多持觀望態度的人群購買需要被抑制，接下來只要脫歐大局落定，這一部分需求會迅速得到釋放。市場交易回暖，房價回升也會接連發生。當然，過去兩年英國脫歐反反復復，如果北愛爾蘭邊境問題仍然不能在英國政黨內部達成一致，不排除會有更多的不確定性事件發生。這種最消極的情況，會對英國經濟和房價造成更大沖擊， 2019年房價繼續下跌。英鎊匯率走勢英鎊走勢是最快速反映市場情緒的指標之一，英鎊的歷史低位匯率也是各位投資大佬看好英國資產機會的因素。很明顯從2016年英國脫歐公投以來，英鎊匯率一直處于較低位置。以兌人民幣為例， 2014年到2016年期間，匯率最高的時候達到了10.6 ，但是公投之后一直在8-9之間徘徊。除非在脫歐談判中出現利好消息，英鎊就迅速拉上去。但大方向一直未定，長期看還是在歷史低位的。英鎊兌人民幣匯率走勢話說，蛋蛋當年2007年去英國讀研的時候，英鎊和人民幣匯率還是16以上。那時候如果蛋蛋在英國買的房子價格沒有翻倍，那匯率上的損失，我的投資就等于虧了一半了。對于后來者，在匯率低的時候投資是幸福的（所以大佬們李嘉誠和巴菲特前來抄底）；而對于之前投資的人，是噩夢，匯率的損失 + 房價的下跌，雙重噩夢。匯率也是海外置業必須要關注的一環，目標國貨幣處于匯率低點時購入資產，相當于買入打折資產。目前英鎊匯率正處于過去五年來的最低位置，這也是為何最近兩年反而有大批機構資金入場英國房地產的原因之一。南北分化更加明顯2019年，區別于大倫敦地區的頹勢，英國中部和北部地區一些人口持續流入的城市，將成為英國房價漲幅的領頭羊。預計在未來五年，這些地區有望實現兩位數的增長。甚至有機構預測，西北英格蘭地區在接下來的五年房價漲幅可能達到21.6% 。移民政策放松2018年12月，英國發布了《脫歐移民白皮書》，最大的變化，就是放寬工作簽證，做好了接納全球人才的準備。關注移民的朋友知道，之前如果拿到歐盟國家的護照之后，是可以在歐盟地區隨便生活工作并且享受當地的福利政策，之前大量的歐盟其他國家人民在英國工作，但是以后就不行了。所以，歐盟國家的公民跟其他國家的公民一樣需要申請工作簽證才能在英國工作和居住，所以這個對于我們亞洲國家的想要移民的朋友是一個利好，因為英國的工簽數量會給發放很多，并且獲得永居的機會也會增加，這是犧牲了之前大量歐盟國家公民在英國的優先權換來的更公平的非歐盟國家在英國的移民機會。幾個重要變化如下：● 取消每年20,700人的工簽配額，取消勞動力市場測試(Labour market test) 。對于滿足不了投資移民和企業家移民資金門檻的申請人，工簽是移民英國性價比最高的路徑，待滿五年便可以獲得永久居留權 ?！?英國將在2019年春季推出“初創簽證” ，替換現有的20萬英鎊畢業生企業家移民簽證 ?！?進一步放寬學生簽證，為英國畢業的留學生，多預留了6個月的找工作時間。只要在這段期間獲得雇主擔保，就可以獲得工作簽證，留在英國 ?！?英國脫歐后，歐盟國家的人員不再享有優先權，這意味著，英國的工作簽證，將為全球人才同步開發。脫歐之后，部分歐洲企業不得不撤出英國，或者到歐洲其他地區再建立一個新的總部，英國與歐盟國家的人員流通也不如之前那么自由。這意味著，英國將因脫歐而出現大量的人才缺口。工作簽證的放松，也將讓更多外國留學生留在英國，并吸引全球各地的人才。到那時，本就供不應求的英國住房，隨著外籍工作者和移民的涌入，住房告急將成普遍現象，房價回暖指日可待。上面的內容，形勢看起來很嚴峻，英國的房產投資似乎感覺非常沒前途，真的是這樣嗎？其實英國不同區域的表現真的是差別很大，機會還是有的。重點城市倫敦●房價何時反彈當前的英國樓市，更偏向于買方市場，買家們的議價能力更強。綜合幾個權威機構的預測，倫敦房價最樂觀的情況（達成協議脫歐）是2%的漲幅，最糟糕的情況（重新公投或者無協議脫歐）也僅僅出現5%的跌幅。所以是否2019投資倫敦地產，就見仁見智、看時機了 ?！?租房市場火爆去年倫敦可供出租的房產庫存急劇下降，但租房需求的增長卻是全英國最高。因此，預計接下來的一年倫敦的租金還會大幅上漲。要在倫敦買房的投資者，絲毫不用擔心房屋出租的問題。從2017年下半年開始，倫敦的出租房供應量庫存就開始走下坡路了，到了2018年庫存供應降幅超過了20% ，成為英國租房市場庫存下降幅度最大的一個區域。但是需求一直在上升，據Rightmove的統計，從2017年第三季度到2018年第三季度，倫敦的租房市場需求量激增9.3% ，為全英國最高，過去一年租金上漲了2 % 。也正是因為這樣，在去年12月份，倫敦的租金回報率大幅上漲，達到4.47% ，相比9月份的回報率漲幅接近9% 。曼切斯特截至2018年11月，曼切斯特房屋均價為16.89萬英鎊（約合人民幣148.5萬）。根據Hometrack的統計，在過去一年里，曼切斯特房價上漲了6.6% ，漲幅為英國二十城中最高。如果拉長時間周期去看，曼切斯特的別墅房價漲幅和抗風險能力都要優于公寓，尤其是獨棟別墅。過去十年里，曼切斯特的獨棟別墅價格一直保持在公寓的兩倍左右。而過去二十年的絕大部分時間里，獨棟別墅的漲幅都要高于公寓，別墅也能更快地從金融危機中恢復過來。隨著倫敦房價的下跌，曼切斯特被認為是比倫敦更穩定的市場。作為英國第二大金融中心，曼切斯特自身就吸引了大量資金和企業的涌入。著名房地產咨詢公司戴德梁行認為，曼切斯特是除倫敦以為增長最迅速的英國城市。目前，亞馬遜、蘇格蘭皇家銀行、BBC、ITV等大型的金融和媒體機構都入駐了曼切斯特。在英國富時100指數中，有80家企業都在曼切斯特設立了總部或者辦事處。曼切斯特還有600多家跨國企業，每年到訪的外國游客數量位居英國第三，僅次于倫敦和愛丁堡。除了大企業的入駐，曼城還是歐洲學生數量排名第三的城市。曼切斯特現在有4所大學和超過14所學院，累計學生超過35萬人，因此，這里的學生公寓的需求量非常大。在2018年年末做的全球租金回報率榜單中，曼切斯特以7.22%的毛租金回報率，成為全球租金回報率最高的城市。根據我們跟蹤的大型英國房地產中介Zoopla上的掛牌數據，去年9月到12月的這段期間，曼徹斯特的房價有1.76%的微漲，但租金漲幅卻達到了28.4% ，直接秒殺其他國家的新一線城市。房價低、漲幅大、租金回報率高，住房需求強勁，讓曼切斯特成為了英國樓市中的一股清流。愛丁堡愛丁堡的樓市去年表現優異，尤其是高端地產。根據萊坊的統計，去年英國全國的高端地產房價下跌0.6% ，倫敦中心區高端地產價格下跌4.4% ，但愛丁堡的高端地產價格反而上漲了10.6% 。愛丁堡還是去年房子賣得最快的一個城市。據Zoopla的統計，愛丁堡的房產從掛牌到出售平均只要22天，而全國的平均時間是47天。人口持續增長是刺激愛丁堡房價上漲的主要原因。目前愛丁堡的人口約為51.3萬人，但過去十年來卻是愛丁堡人口大量增長的階段，十年人口增長了13% ，僅次于倫敦和曼切斯特。而愛丁堡的人均收入水平也排在英國各大城市前列。英國統計局2016年的數據顯示，愛丁堡的人均可支配收入約為2.18萬英鎊，是除倫敦以外最高的城市。愛丁堡的年平均工資為3.07萬英鎊，僅次于倫敦。伯明翰和利物浦龐大的學生群體，為伯明翰的經濟注入了活力，并源源不斷地提供人才。據統計，每年的畢業生中，接近一半（49%）的學生都會留在伯明翰繼續學習或工作，一個能留得住畢業生的城市，才是有持續發展動力的城市。而這些都體現在了伯明翰的房價上。截至2018年11月，伯明翰房價同比上漲6.3% ，位居英國主要城市第三。2018年12月的租金回報率統計中，利物浦的租金回報率為6.37% ，在全球熱門城市中排名第三。而且由于租金的迅速上漲，利物浦去年9-12月的租金回報率漲幅高達12.68% 。搶眼的數據背后，離不開利物浦自身的經濟支撐。從1998年至2016年，利物浦的年均GDP增長率高達4.8% ， GDP總值翻了2倍，這樣的增速變化僅次于倫敦、愛丁堡和卡迪夫。蛋蛋投資建議重點關注：倫敦之外的其他城市，例如愛丁堡、伯明翰、曼切斯特、利物浦值得關注，租金回報率高，房租漲幅和房價增長都高于英國平均水平。可以考慮獨棟別墅，以及大學附近的學生公寓。由于脫歐進程接近尾聲，許多大方向將在2019年上半年確定，如果希望入手英國房產，尤其是倫敦的房產， 2019年需要密切關注脫歐議題和英鎊走勢，抓住匯率低點的窗口期撿漏。如果有在英國工作或者移民的計劃，可以根據《移民白皮書》里的政策做準備了，等待時機成熟便迅速提交申請材料，從工作簽證轉為永久居留簽證，曲線救國。最后英國的投資和日本一樣同屬于發達經濟體的避險資金部署，是全球房地產市場最透明、最安全的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，也更適合希望獲得穩健投資回報的群體。房價主要看位置，北京2環的房價和 6環的房價必定不一樣。1. 首先呢市中心地段：市中心地段，尤其是Westminster和Kengsington & Chelsea ，由于超高的房屋單價，如果不是家族留下的房子，其實英國的白領工薪階層很難住到這個區域，所以此區居民們的身份和地位都是顯而易見的。其實除了自己非常有錢的住戶外，中心區還聚居了大量公司外派員工（Expat），因為公司提供房租，他們也是中心地段的主要居民。當然，在倫敦，無論多么金貴的地段，都建有政府的廉租房，因此低收入者也是此區的另一部分居民。成熟發達中心地段的最大優點是各種設施非常完善：商場超市飯館，大量的博物館音樂廳，公園圖書館教堂等一應俱全，生活便利快捷。同時人口密度大，游人如織造成居住環境相對嘈雜。購房小Tip：便利的交通，完善的社區有利于出租；但房價升值空間具有局限性（可能不如那些正在開發/建設中的地區升值空間大）根據我們的最新報告統計了倫敦最貴的幾條著名的街道，其中最貴的是倫敦騎士橋（Knightsbridge）的一條路，以1,560萬英鎊（約合人民幣1.4億）的平均房價當選倫敦最貴街區，這一價格已經達到了倫敦平均房價的33倍多。那除了騎士橋，還有哪些地區受富豪青睞呢，我們一起來看看吧！2. 金融區倫敦的金融中心CBD ，主要有兩處：老金融城（Bank）:交通四通八達，周邊高樓林立，聚集數以百計的銀行及金融機構，被看做是華爾街的翻版。新金融區（Canary Wharf）：老金融城往東不遠，高樓林立， Barclays、Citibank等各大銀行皆落戶于此。這個區域規劃較新，設計更現代化，因此叫新金融城，與“老金融城”遙遙相望。1. 置業購房小Tip：在金融機構集中地區，以銀行辦公寫字樓為主，生活居住功能為輔。但與這些金領白領工作地點相隔幾站地的地方，經常是他們輻射居住區，金融行業的某些“單身貴族”是這些區域的主要居民。因此，作為投資，這些區域的出租需求大，房租回報率高。根據英國搜房網站Zoopla的資料，以2019年10月的數據為準，可以看見三區房價的近幾年的走勢：三地各種房型自2015年以后總體價值都是成總體上升趨勢的，說明在三地買房回報其實是有保證的，因為三地房價總體上呈上升態勢，說明房產是持續增值的。2. 金絲雀碼頭和倫敦金融城的房價增長較為平穩，而皇家碼頭的房價短期內變動較大，在2019年以后出現大幅下跌，投資具有時期不確定性，風險較高。3. 對于房價平均水平來說，想投資西堤市沒有準備80萬英鎊基本沒房能買，更別提是要新房，房價總體遠高于金絲雀碼頭和皇家碼頭。尤其西堤市的發展趨于飽和，一房難求確實并非夸飾。也因此，在房價均值這一點，就有很多人把房產投資目光轉往另外兩個金融城。4. 就金絲雀碼頭和皇家碼頭來說，房價就更接地氣了，同樣都是公寓，金絲雀碼頭均價53萬起，皇家碼頭均價33萬左右。吸引更多人的興趣。3．河景房泰晤士河（River Thames）是英國著名的母親河，泰晤士河自西向東，從倫敦市區穿過，給整個城市帶來更多的活力和精彩。河的南北兩岸，薈集英倫眾多風光名勝。因此能在泰晤士河邊尋求一套美景房，居住愜意不說，出租容易，同時具備極大的升值潛力。4. 學區房哪里的家長都關注教育，學區房是永遠的投資主題。"學區"毫無疑問就是生活配套齊全的區域內涵蓋成績排名靠前的中小學以及大學。在倫敦，雖然私立學校上學不受學區限制，但家長們還是傾向于就近入學，方便接送，特別是對小學生家長來說這點十分重要；絕大多數公立學校，更是著重學區（catchment），就近錄取英國是全球房地產市場最透明、最安全、對外國人貸款政策最友好的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，如今英鎊匯率在歷史低點，脫歐近在眼前，如何找到英國的房產投資機會，請聽蛋蛋分解。自英國2016年公投決定退歐以來，英鎊貶值，房產疲軟。若2019年英國在沒有達成協議的情況下退出歐盟，將對該國經濟、股市、樓市和英鎊構成打擊。接下來的2019年對于投資者而言，將是英國自脫歐公投以來最關鍵的一年，也將是最有可能實現抄底和撿漏的一年。2019年的英國樓市，將呈現出這些特點：倫敦房價大概率繼續下跌，但跌幅不會太大；一旦脫歐協議確定，離溫和反彈就不遠了國際資本繼續加倉英國房產，與脫歐搶時間二線城市逆勢上漲，租金漲幅秒殺全國學生公寓或成最大贏家英國2018：既是最壞也是最好最好英國是投資大佬最看好的區域，雖然個人房產投資市場遇冷，機構和企業反而是在抓住窗口期入場，大有“抄底”的架勢。資金流向說明了一切：上圖普華永道的數據顯示，從2017年第四季度到2018年第三季度，過去這一年里，英國的房地產投資金額為680億歐元，超越了2017年的冠軍德國（650億歐元），成為歐洲地區房地產投資金額最高的國家。從2016年脫歐公投以來，全球對英國的投資金額（企業投資+地產投資）反而持續上漲，李嘉誠持續入手倫敦地產，巴菲特在倫敦成立首個房地產合作機構；多個科技巨頭來英國開設分部。2018年9月10日，沃倫巴菲特進軍倫敦房地產最壞同時，一系列遇冷信號傳來英國統計局分析稱，大家都在等待正式“脫歐” ，期待倫敦房價穩定后再進行交易。房產交易量也比較疲軟。英國皇家特許測量師學會（RICS）最新調查顯示， 2018年12月份，英國對未來三個月的房屋銷售預期跌至-28% ，為1999年有紀錄以來的最低水平，而新賣家的詢盤量也連續五個月下跌。交易時間變長。2017年倫敦房產從掛牌到出售平均時間為45天， 2018年10月變為55天。但與此同時，英國新建住宅的數量連續六個月下跌，供應不足的狀況依然存在。英國宏觀英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯在各類國際榜中，英國也是屢屢登榜第一。去年12月份，英國被《福布斯》評為全球最適合經商的國家。這是英國連續第二年當選全球第一。這也解釋了為何即便脫歐變數不斷，仍然有資金和企業愿意在這個時刻入場英國。福布斯每年會綜合產權、創新環境、稅收、技術、勞動力、腐敗、投資保護及生活質量等15個指標，選出最適合經商的國家和地區。而英國，則因為其人才優勢、創新氛圍濃厚、官僚制度弱等脫穎而出。雖然在2018年，受全球經濟放緩和脫歐的影響，英國的經濟數據表現不那么樂觀，但各個研究機構對于英國未來幾年的經濟增長，還是充滿了信心。英國財政部預測，英國失業率將在2019年降至四十年來最低點。而英國的人均收入水平，也持續上漲。因此，英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯。英國利率政府債券收益率地產收益率灰色線條是英國房產“年投資收益率”曲線，黃色線條 Libor（London Interbank Offered Rate ），即倫敦同業拆借利率英國樓市2019：能否反彈？核心還是脫歐的結果，脫歐的不確定性令英國房產銷售遇冷，許多買家都在觀望脫歐的走勢，坐等房價繼續下跌，奢望在底部時入手。因此，有很大一部分購房需求受到了抑制，一旦脫歐局勢確定，大量需求被釋放出來，英國房價將反彈。因此，我們要密切關注：脫歐英國議會在2019年1月29日對特蕾莎梅的脫歐協議修正案進行投票，投票決定了● 英國將按原計劃時間脫歐（2019年3月29日）● 否決了“無協議脫歐”● 議會支持特蕾莎梅和歐盟重談脫歐協議，重點修改北愛邊境保障條款最壞的結果是第二次公投和無協議脫歐，目前來看這兩種情況的可能性已經非常低，脫歐這場鬧劇正在往樂觀的方向走。市場情緒也會漸漸趨于穩定，此前很多持觀望態度的人群購買需要被抑制，接下來只要脫歐大局落定，這一部分需求會迅速得到釋放。市場交易回暖，房價回升也會接連發生。當然，過去兩年英國脫歐反反復復，如果北愛爾蘭邊境問題仍然不能在英國政黨內部達成一致，不排除會有更多的不確定性事件發生。這種最消極的情況，會對英國經濟和房價造成更大沖擊， 2019年房價繼續下跌。英鎊匯率走勢英鎊走勢是最快速反映市場情緒的指標之一，英鎊的歷史低位匯率也是各位投資大佬看好英國資產機會的因素。很明顯從2016年英國脫歐公投以來，英鎊匯率一直處于較低位置。以兌人民幣為例， 2014年到2016年期間，匯率最高的時候達到了10.6 ，但是公投之后一直在8-9之間徘徊。除非在脫歐談判中出現利好消息，英鎊就迅速拉上去。但大方向一直未定，長期看還是在歷史低位的。英鎊兌人民幣匯率走勢話說，蛋蛋當年2007年去英國讀研的時候，英鎊和人民幣匯率還是16以上。那時候如果蛋蛋在英國買的房子價格沒有翻倍，那匯率上的損失，我的投資就等于虧了一半了。對于后來者，在匯率低的時候投資是幸福的（所以大佬們李嘉誠和巴菲特前來抄底）；而對于之前投資的人，是噩夢，匯率的損失 + 房價的下跌，雙重噩夢。匯率也是海外置業必須要關注的一環，目標國貨幣處于匯率低點時購入資產，相當于買入打折資產。目前英鎊匯率正處于過去五年來的最低位置，這也是為何最近兩年反而有大批機構資金入場英國房地產的原因之一。南北分化更加明顯2019年，區別于大倫敦地區的頹勢，英國中部和北部地區一些人口持續流入的城市，將成為英國房價漲幅的領頭羊。預計在未來五年，這些地區有望實現兩位數的增長。甚至有機構預測，西北英格蘭地區在接下來的五年房價漲幅可能達到21.6% 。移民政策放松2018年12月，英國發布了《脫歐移民白皮書》，最大的變化，就是放寬工作簽證，做好了接納全球人才的準備。關注移民的朋友知道，之前如果拿到歐盟國家的護照之后，是可以在歐盟地區隨便生活工作并且享受當地的福利政策，之前大量的歐盟其他國家人民在英國工作，但是以后就不行了。所以，歐盟國家的公民跟其他國家的公民一樣需要申請工作簽證才能在英國工作和居住，所以這個對于我們亞洲國家的想要移民的朋友是一個利好，因為英國的工簽數量會給發放很多，并且獲得永居的機會也會增加，這是犧牲了之前大量歐盟國家公民在英國的優先權換來的更公平的非歐盟國家在英國的移民機會。幾個重要變化如下：● 取消每年20,700人的工簽配額，取消勞動力市場測試(Labour market test) 。對于滿足不了投資移民和企業家移民資金門檻的申請人，工簽是移民英國性價比最高的路徑，待滿五年便可以獲得永久居留權。● 英國將在2019年春季推出“初創簽證” ，替換現有的20萬英鎊畢業生企業家移民簽證。● 進一步放寬學生簽證，為英國畢業的留學生，多預留了6個月的找工作時間。只要在這段期間獲得雇主擔保，就可以獲得工作簽證，留在英國 ?！?英國脫歐后，歐盟國家的人員不再享有優先權，這意味著，英國的工作簽證，將為全球人才同步開發。脫歐之后，部分歐洲企業不得不撤出英國，或者到歐洲其他地區再建立一個新的總部，英國與歐盟國家的人員流通也不如之前那么自由。這意味著，英國將因脫歐而出現大量的人才缺口。工作簽證的放松，也將讓更多外國留學生留在英國，并吸引全球各地的人才。到那時，本就供不應求的英國住房，隨著外籍工作者和移民的涌入，住房告急將成普遍現象，房價回暖指日可待。上面的內容，形勢看起來很嚴峻，英國的房產投資似乎感覺非常沒前途，真的是這樣嗎？其實英國不同區域的表現真的是差別很大，機會還是有的。重點城市倫敦●房價何時反彈當前的英國樓市，更偏向于買方市場，買家們的議價能力更強。綜合幾個權威機構的預測，倫敦房價最樂觀的情況（達成協議脫歐）是2%的漲幅，最糟糕的情況（重新公投或者無協議脫歐）也僅僅出現5%的跌幅。所以是否2019投資倫敦地產，就見仁見智、看時機了 ?！?租房市場火爆去年倫敦可供出租的房產庫存急劇下降，但租房需求的增長卻是全英國最高。因此，預計接下來的一年倫敦的租金還會大幅上漲。要在倫敦買房的投資者，絲毫不用擔心房屋出租的問題。從2017年下半年開始，倫敦的出租房供應量庫存就開始走下坡路了，到了2018年庫存供應降幅超過了20% ，成為英國租房市場庫存下降幅度最大的一個區域。但是需求一直在上升，據Rightmove的統計，從2017年第三季度到2018年第三季度，倫敦的租房市場需求量激增9.3% ，為全英國最高，過去一年租金上漲了2 % 。也正是因為這樣，在去年12月份，倫敦的租金回報率大幅上漲，達到4.47% ，相比9月份的回報率漲幅接近9% 。曼切斯特截至2018年11月，曼切斯特房屋均價為16.89萬英鎊（約合人民幣148.5萬）。根據Hometrack的統計，在過去一年里，曼切斯特房價上漲了6.6% ，漲幅為英國二十城中最高。如果拉長時間周期去看，曼切斯特的別墅房價漲幅和抗風險能力都要優于公寓，尤其是獨棟別墅。過去十年里，曼切斯特的獨棟別墅價格一直保持在公寓的兩倍左右。而過去二十年的絕大部分時間里，獨棟別墅的漲幅都要高于公寓，別墅也能更快地從金融危機中恢復過來。隨著倫敦房價的下跌，曼切斯特被認為是比倫敦更穩定的市場。作為英國第二大金融中心，曼切斯特自身就吸引了大量資金和企業的涌入。著名房地產咨詢公司戴德梁行認為，曼切斯特是除倫敦以為增長最迅速的英國城市。目前，亞馬遜、蘇格蘭皇家銀行、BBC、ITV等大型的金融和媒體機構都入駐了曼切斯特。在英國富時100指數中，有80家企業都在曼切斯特設立了總部或者辦事處。曼切斯特還有600多家跨國企業，每年到訪的外國游客數量位居英國第三，僅次于倫敦和愛丁堡。除了大企業的入駐，曼城還是歐洲學生數量排名第三的城市。曼切斯特現在有4所大學和超過14所學院，累計學生超過35萬人，因此，這里的學生公寓的需求量非常大。在2018年年末做的全球租金回報率榜單中，曼切斯特以7.22%的毛租金回報率，成為全球租金回報率最高的城市。根據我們跟蹤的大型英國房地產中介Zoopla上的掛牌數據，去年9月到12月的這段期間，曼徹斯特的房價有1.76%的微漲，但租金漲幅卻達到了28.4% ，直接秒殺其他國家的新一線城市。房價低、漲幅大、租金回報率高，住房需求強勁，讓曼切斯特成為了英國樓市中的一股清流。愛丁堡愛丁堡的樓市去年表現優異，尤其是高端地產。根據萊坊的統計，去年英國全國的高端地產房價下跌0.6% ，倫敦中心區高端地產價格下跌4.4% ，但愛丁堡的高端地產價格反而上漲了10.6% 。愛丁堡還是去年房子賣得最快的一個城市。據Zoopla的統計，愛丁堡的房產從掛牌到出售平均只要22天，而全國的平均時間是47天。人口持續增長是刺激愛丁堡房價上漲的主要原因。目前愛丁堡的人口約為51.3萬人，但過去十年來卻是愛丁堡人口大量增長的階段，十年人口增長了13% ，僅次于倫敦和曼切斯特。而愛丁堡的人均收入水平也排在英國各大城市前列。英國統計局2016年的數據顯示，愛丁堡的人均可支配收入約為2.18萬英鎊，是除倫敦以外最高的城市。愛丁堡的年平均工資為3.07萬英鎊，僅次于倫敦。伯明翰和利物浦龐大的學生群體，為伯明翰的經濟注入了活力，并源源不斷地提供人才。據統計，每年的畢業生中，接近一半（49%）的學生都會留在伯明翰繼續學習或工作，一個能留得住畢業生的城市，才是有持續發展動力的城市。而這些都體現在了伯明翰的房價上。截至2018年11月，伯明翰房價同比上漲6.3% ，位居英國主要城市第三。2018年12月的租金回報率統計中，利物浦的租金回報率為6.37% ，在全球熱門城市中排名第三。而且由于租金的迅速上漲，利物浦去年9-12月的租金回報率漲幅高達12.68% 。搶眼的數據背后，離不開利物浦自身的經濟支撐。從1998年至2016年，利物浦的年均GDP增長率高達4.8% ， GDP總值翻了2倍，這樣的增速變化僅次于倫敦、愛丁堡和卡迪夫。蛋蛋投資建議重點關注：倫敦之外的其他城市，例如愛丁堡、伯明翰、曼切斯特、利物浦值得關注，租金回報率高，房租漲幅和房價增長都高于英國平均水平 ?？梢钥紤]獨棟別墅，以及大學附近的學生公寓。由于脫歐進程接近尾聲，許多大方向將在2019年上半年確定，如果希望入手英國房產，尤其是倫敦的房產， 2019年需要密切關注脫歐議題和英鎊走勢，抓住匯率低點的窗口期撿漏。如果有在英國工作或者移民的計劃，可以根據《移民白皮書》里的政策做準備了，等待時機成熟便迅速提交申請材料，從工作簽證轉為永久居留簽證，曲線救國。最后英國的投資和日本一樣同屬于發達經濟體的避險資金部署，是全球房地產市場最透明、最安全的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，也更適合希望獲得穩健投資回報的群體。房地產衍生脫離國民收入和生活水平的高房價是腐敗的搖籃，是社會形態扭曲的催化劑，或許，房地產開發及其高房價會使一個國家財政稅收染上“鴉片”毒，欲罷不能，使人們心態陷于失衡之中而談不上社會的真正發展。房價主要看位置，北京2環的房價和 6環的房價必定不一樣。1. 首先呢市中心地段：市中心地段，尤其是Westminster和Kengsington & Chelsea ，由于超高的房屋單價，如果不是家族留下的房子，其實英國的白領工薪階層很難住到這個區域，所以此區居民們的身份和地位都是顯而易見的。其實除了自己非常有錢的住戶外，中心區還聚居了大量公司外派員工（Expat），因為公司提供房租，他們也是中心地段的主要居民。當然，在倫敦，無論多么金貴的地段，都建有政府的廉租房，因此低收入者也是此區的另一部分居民。成熟發達中心地段的最大優點是各種設施非常完善：商場超市飯館，大量的博物館音樂廳，公園圖書館教堂等一應俱全，生活便利快捷。同時人口密度大，游人如織造成居住環境相對嘈雜。購房小Tip：便利的交通，完善的社區有利于出租；但房價升值空間具有局限性（可能不如那些正在開發/建設中的地區升值空間大）根據我們的最新報告統計了倫敦最貴的幾條著名的街道，其中最貴的是倫敦騎士橋（Knightsbridge）的一條路，以1,560萬英鎊（約合人民幣1.4億）的平均房價當選倫敦最貴街區，這一價格已經達到了倫敦平均房價的33倍多。那除了騎士橋，還有哪些地區受富豪青睞呢，我們一起來看看吧！2. 金融區倫敦的金融中心CBD ，主要有兩處：老金融城（Bank）:交通四通八達，周邊高樓林立，聚集數以百計的銀行及金融機構，被看做是華爾街的翻版。新金融區（Canary Wharf）：老金融城往東不遠，高樓林立， Barclays、Citibank等各大銀行皆落戶于此。這個區域規劃較新，設計更現代化，因此叫新金融城，與“老金融城”遙遙相望。1. 置業購房小Tip：在金融機構集中地區，以銀行辦公寫字樓為主，生活居住功能為輔。但與這些金領白領工作地點相隔幾站地的地方，經常是他們輻射居住區，金融行業的某些“單身貴族”是這些區域的主要居民。因此，作為投資，這些區域的出租需求大，房租回報率高。根據英國搜房網站Zoopla的資料，以2019年10月的數據為準，可以看見三區房價的近幾年的走勢：三地各種房型自2015年以后總體價值都是成總體上升趨勢的，說明在三地買房回報其實是有保證的，因為三地房價總體上呈上升態勢，說明房產是持續增值的。2. 金絲雀碼頭和倫敦金融城的房價增長較為平穩，而皇家碼頭的房價短期內變動較大，在2019年以后出現大幅下跌，投資具有時期不確定性，風險較高。3. 對于房價平均水平來說，想投資西堤市沒有準備80萬英鎊基本沒房能買，更別提是要新房，房價總體遠高于金絲雀碼頭和皇家碼頭。尤其西堤市的發展趨于飽和，一房難求確實并非夸飾。也因此，在房價均值這一點，就有很多人把房產投資目光轉往另外兩個金融城。4. 就金絲雀碼頭和皇家碼頭來說，房價就更接地氣了，同樣都是公寓，金絲雀碼頭均價53萬起，皇家碼頭均價33萬左右。吸引更多人的興趣。3．河景房泰晤士河（River Thames）是英國著名的母親河，泰晤士河自西向東，從倫敦市區穿過，給整個城市帶來更多的活力和精彩。河的南北兩岸，薈集英倫眾多風光名勝。因此能在泰晤士河邊尋求一套美景房，居住愜意不說，出租容易，同時具備極大的升值潛力。4. 學區房哪里的家長都關注教育，學區房是永遠的投資主題。"學區"毫無疑問就是生活配套齊全的區域內涵蓋成績排名靠前的中小學以及大學。在倫敦，雖然私立學校上學不受學區限制，但家長們還是傾向于就近入學，方便接送，特別是對小學生家長來說這點十分重要；絕大多數公立學校，更是著重學區（catchment），就近錄取英國是全球房地產市場最透明、最安全、對外國人貸款政策最友好的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，如今英鎊匯率在歷史低點，脫歐近在眼前，如何找到英國的房產投資機會，請聽蛋蛋分解。自英國2016年公投決定退歐以來，英鎊貶值，房產疲軟。若2019年英國在沒有達成協議的情況下退出歐盟，將對該國經濟、股市、樓市和英鎊構成打擊。接下來的2019年對于投資者而言，將是英國自脫歐公投以來最關鍵的一年，也將是最有可能實現抄底和撿漏的一年。2019年的英國樓市，將呈現出這些特點：倫敦房價大概率繼續下跌，但跌幅不會太大；一旦脫歐協議確定，離溫和反彈就不遠了國際資本繼續加倉英國房產，與脫歐搶時間二線城市逆勢上漲，租金漲幅秒殺全國學生公寓或成最大贏家英國2018：既是最壞也是最好最好英國是投資大佬最看好的區域，雖然個人房產投資市場遇冷，機構和企業反而是在抓住窗口期入場，大有“抄底”的架勢。資金流向說明了一切：上圖普華永道的數據顯示，從2017年第四季度到2018年第三季度，過去這一年里，英國的房地產投資金額為680億歐元，超越了2017年的冠軍德國（650億歐元），成為歐洲地區房地產投資金額最高的國家。從2016年脫歐公投以來，全球對英國的投資金額（企業投資+地產投資）反而持續上漲，李嘉誠持續入手倫敦地產，巴菲特在倫敦成立首個房地產合作機構；多個科技巨頭來英國開設分部。2018年9月10日，沃倫巴菲特進軍倫敦房地產最壞同時，一系列遇冷信號傳來英國統計局分析稱，大家都在等待正式“脫歐” ，期待倫敦房價穩定后再進行交易。房產交易量也比較疲軟。英國皇家特許測量師學會（RICS）最新調查顯示， 2018年12月份，英國對未來三個月的房屋銷售預期跌至-28% ，為1999年有紀錄以來的最低水平，而新賣家的詢盤量也連續五個月下跌。交易時間變長。2017年倫敦房產從掛牌到出售平均時間為45天， 2018年10月變為55天。但與此同時，英國新建住宅的數量連續六個月下跌，供應不足的狀況依然存在。英國宏觀英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯在各類國際榜中，英國也是屢屢登榜第一。去年12月份，英國被《福布斯》評為全球最適合經商的國家。這是英國連續第二年當選全球第一。這也解釋了為何即便脫歐變數不斷，仍然有資金和企業愿意在這個時刻入場英國。福布斯每年會綜合產權、創新環境、稅收、技術、勞動力、腐敗、投資保護及生活質量等15個指標，選出最適合經商的國家和地區。而英國，則因為其人才優勢、創新氛圍濃厚、官僚制度弱等脫穎而出。雖然在2018年，受全球經濟放緩和脫歐的影響，英國的經濟數據表現不那么樂觀，但各個研究機構對于英國未來幾年的經濟增長，還是充滿了信心。英國財政部預測，英國失業率將在2019年降至四十年來最低點。而英國的人均收入水平，也持續上漲。因此，英國經濟在未來幾年的增長并不會停滯。英國利率政府債券收益率地產收益率灰色線條是英國房產“年投資收益率”曲線，黃色線條 Libor（London Interbank Offered Rate ），即倫敦同業拆借利率英國樓市2019：能否反彈？核心還是脫歐的結果，脫歐的不確定性令英國房產銷售遇冷，許多買家都在觀望脫歐的走勢，坐等房價繼續下跌，奢望在底部時入手。因此，有很大一部分購房需求受到了抑制，一旦脫歐局勢確定，大量需求被釋放出來，英國房價將反彈。因此，我們要密切關注：脫歐英國議會在2019年1月29日對特蕾莎梅的脫歐協議修正案進行投票，投票決定了● 英國將按原計劃時間脫歐（2019年3月29日）● 否決了“無協議脫歐”● 議會支持特蕾莎梅和歐盟重談脫歐協議，重點修改北愛邊境保障條款最壞的結果是第二次公投和無協議脫歐，目前來看這兩種情況的可能性已經非常低，脫歐這場鬧劇正在往樂觀的方向走。市場情緒也會漸漸趨于穩定，此前很多持觀望態度的人群購買需要被抑制，接下來只要脫歐大局落定，這一部分需求會迅速得到釋放。市場交易回暖，房價回升也會接連發生。當然，過去兩年英國脫歐反反復復，如果北愛爾蘭邊境問題仍然不能在英國政黨內部達成一致，不排除會有更多的不確定性事件發生。這種最消極的情況，會對英國經濟和房價造成更大沖擊， 2019年房價繼續下跌。英鎊匯率走勢英鎊走勢是最快速反映市場情緒的指標之一，英鎊的歷史低位匯率也是各位投資大佬看好英國資產機會的因素。很明顯從2016年英國脫歐公投以來，英鎊匯率一直處于較低位置。以兌人民幣為例， 2014年到2016年期間，匯率最高的時候達到了10.6 ，但是公投之后一直在8-9之間徘徊。除非在脫歐談判中出現利好消息，英鎊就迅速拉上去。但大方向一直未定，長期看還是在歷史低位的。英鎊兌人民幣匯率走勢話說，蛋蛋當年2007年去英國讀研的時候，英鎊和人民幣匯率還是16以上。那時候如果蛋蛋在英國買的房子價格沒有翻倍，那匯率上的損失，我的投資就等于虧了一半了。對于后來者，在匯率低的時候投資是幸福的（所以大佬們李嘉誠和巴菲特前來抄底）；而對于之前投資的人，是噩夢，匯率的損失 + 房價的下跌，雙重噩夢。匯率也是海外置業必須要關注的一環，目標國貨幣處于匯率低點時購入資產，相當于買入打折資產。目前英鎊匯率正處于過去五年來的最低位置，這也是為何最近兩年反而有大批機構資金入場英國房地產的原因之一。南北分化更加明顯2019年，區別于大倫敦地區的頹勢，英國中部和北部地區一些人口持續流入的城市，將成為英國房價漲幅的領頭羊。預計在未來五年，這些地區有望實現兩位數的增長。甚至有機構預測，西北英格蘭地區在接下來的五年房價漲幅可能達到21.6% 。移民政策放松2018年12月，英國發布了《脫歐移民白皮書》，最大的變化，就是放寬工作簽證，做好了接納全球人才的準備。關注移民的朋友知道，之前如果拿到歐盟國家的護照之后，是可以在歐盟地區隨便生活工作并且享受當地的福利政策，之前大量的歐盟其他國家人民在英國工作，但是以后就不行了。所以，歐盟國家的公民跟其他國家的公民一樣需要申請工作簽證才能在英國工作和居住，所以這個對于我們亞洲國家的想要移民的朋友是一個利好，因為英國的工簽數量會給發放很多，并且獲得永居的機會也會增加，這是犧牲了之前大量歐盟國家公民在英國的優先權換來的更公平的非歐盟國家在英國的移民機會。幾個重要變化如下：● 取消每年20,700人的工簽配額，取消勞動力市場測試(Labour market test) 。對于滿足不了投資移民和企業家移民資金門檻的申請人，工簽是移民英國性價比最高的路徑，待滿五年便可以獲得永久居留權 ?！?英國將在2019年春季推出“初創簽證” ，替換現有的20萬英鎊畢業生企業家移民簽證 ?！?進一步放寬學生簽證，為英國畢業的留學生，多預留了6個月的找工作時間。只要在這段期間獲得雇主擔保，就可以獲得工作簽證，留在英國 ?！?英國脫歐后，歐盟國家的人員不再享有優先權，這意味著，英國的工作簽證，將為全球人才同步開發。脫歐之后，部分歐洲企業不得不撤出英國，或者到歐洲其他地區再建立一個新的總部，英國與歐盟國家的人員流通也不如之前那么自由。這意味著，英國將因脫歐而出現大量的人才缺口。工作簽證的放松，也將讓更多外國留學生留在英國，并吸引全球各地的人才。到那時，本就供不應求的英國住房，隨著外籍工作者和移民的涌入，住房告急將成普遍現象，房價回暖指日可待。上面的內容，形勢看起來很嚴峻，英國的房產投資似乎感覺非常沒前途，真的是這樣嗎？其實英國不同區域的表現真的是差別很大，機會還是有的。重點城市倫敦●房價何時反彈當前的英國樓市，更偏向于買方市場，買家們的議價能力更強。綜合幾個權威機構的預測，倫敦房價最樂觀的情況（達成協議脫歐）是2%的漲幅，最糟糕的情況（重新公投或者無協議脫歐）也僅僅出現5%的跌幅。所以是否2019投資倫敦地產，就見仁見智、看時機了 ?！?租房市場火爆去年倫敦可供出租的房產庫存急劇下降，但租房需求的增長卻是全英國最高。因此，預計接下來的一年倫敦的租金還會大幅上漲。要在倫敦買房的投資者，絲毫不用擔心房屋出租的問題。從2017年下半年開始，倫敦的出租房供應量庫存就開始走下坡路了，到了2018年庫存供應降幅超過了20% ，成為英國租房市場庫存下降幅度最大的一個區域。但是需求一直在上升，據Rightmove的統計，從2017年第三季度到2018年第三季度，倫敦的租房市場需求量激增9.3% ，為全英國最高，過去一年租金上漲了2 % 。也正是因為這樣，在去年12月份，倫敦的租金回報率大幅上漲，達到4.47% ，相比9月份的回報率漲幅接近9% 。曼切斯特截至2018年11月，曼切斯特房屋均價為16.89萬英鎊（約合人民幣148.5萬）。根據Hometrack的統計，在過去一年里，曼切斯特房價上漲了6.6% ，漲幅為英國二十城中最高。如果拉長時間周期去看，曼切斯特的別墅房價漲幅和抗風險能力都要優于公寓，尤其是獨棟別墅。過去十年里，曼切斯特的獨棟別墅價格一直保持在公寓的兩倍左右。而過去二十年的絕大部分時間里，獨棟別墅的漲幅都要高于公寓，別墅也能更快地從金融危機中恢復過來。隨著倫敦房價的下跌，曼切斯特被認為是比倫敦更穩定的市場。作為英國第二大金融中心，曼切斯特自身就吸引了大量資金和企業的涌入。著名房地產咨詢公司戴德梁行認為，曼切斯特是除倫敦以為增長最迅速的英國城市。目前，亞馬遜、蘇格蘭皇家銀行、BBC、ITV等大型的金融和媒體機構都入駐了曼切斯特。在英國富時100指數中，有80家企業都在曼切斯特設立了總部或者辦事處。曼切斯特還有600多家跨國企業，每年到訪的外國游客數量位居英國第三，僅次于倫敦和愛丁堡。除了大企業的入駐，曼城還是歐洲學生數量排名第三的城市。曼切斯特現在有4所大學和超過14所學院，累計學生超過35萬人，因此，這里的學生公寓的需求量非常大。在2018年年末做的全球租金回報率榜單中，曼切斯特以7.22%的毛租金回報率，成為全球租金回報率最高的城市。根據我們跟蹤的大型英國房地產中介Zoopla上的掛牌數據，去年9月到12月的這段期間，曼徹斯特的房價有1.76%的微漲，但租金漲幅卻達到了28.4% ，直接秒殺其他國家的新一線城市。房價低、漲幅大、租金回報率高，住房需求強勁，讓曼切斯特成為了英國樓市中的一股清流。愛丁堡愛丁堡的樓市去年表現優異，尤其是高端地產。根據萊坊的統計，去年英國全國的高端地產房價下跌0.6% ，倫敦中心區高端地產價格下跌4.4% ，但愛丁堡的高端地產價格反而上漲了10.6% 。愛丁堡還是去年房子賣得最快的一個城市。據Zoopla的統計，愛丁堡的房產從掛牌到出售平均只要22天，而全國的平均時間是47天。人口持續增長是刺激愛丁堡房價上漲的主要原因。目前愛丁堡的人口約為51.3萬人，但過去十年來卻是愛丁堡人口大量增長的階段，十年人口增長了13% ，僅次于倫敦和曼切斯特。而愛丁堡的人均收入水平也排在英國各大城市前列。英國統計局2016年的數據顯示，愛丁堡的人均可支配收入約為2.18萬英鎊，是除倫敦以外最高的城市。愛丁堡的年平均工資為3.07萬英鎊，僅次于倫敦。伯明翰和利物浦龐大的學生群體，為伯明翰的經濟注入了活力，并源源不斷地提供人才。據統計，每年的畢業生中，接近一半（49%）的學生都會留在伯明翰繼續學習或工作，一個能留得住畢業生的城市，才是有持續發展動力的城市。而這些都體現在了伯明翰的房價上。截至2018年11月，伯明翰房價同比上漲6.3% ，位居英國主要城市第三。2018年12月的租金回報率統計中，利物浦的租金回報率為6.37% ，在全球熱門城市中排名第三。而且由于租金的迅速上漲，利物浦去年9-12月的租金回報率漲幅高達12.68% 。搶眼的數據背后，離不開利物浦自身的經濟支撐。從1998年至2016年，利物浦的年均GDP增長率高達4.8% ， GDP總值翻了2倍，這樣的增速變化僅次于倫敦、愛丁堡和卡迪夫。蛋蛋投資建議重點關注：倫敦之外的其他城市，例如愛丁堡、伯明翰、曼切斯特、利物浦值得關注，租金回報率高，房租漲幅和房價增長都高于英國平均水平。可以考慮獨棟別墅，以及大學附近的學生公寓。由于脫歐進程接近尾聲，許多大方向將在2019年上半年確定，如果希望入手英國房產，尤其是倫敦的房產， 2019年需要密切關注脫歐議題和英鎊走勢，抓住匯率低點的窗口期撿漏。如果有在英國工作或者移民的計劃，可以根據《移民白皮書》里的政策做準備了，等待時機成熟便迅速提交申請材料，從工作簽證轉為永久居留簽證，曲線救國。最后英國的投資和日本一樣同屬于發達經濟體的避險資金部署，是全球房地產市場最透明、最安全的市場，值得作為全球資產配置中的避險資產，也更適合希望獲得穩健投資回報的群體。房地產衍生脫離國民收入和生活水平的高房價是腐敗的搖籃，是社會形態扭曲的催化劑，或許，房地產開發及其高房價會使一個國家財政稅收染上“鴉片”毒，欲罷不能，使人們心態陷于失衡之中而談不上社會的真正發展。房價高不高要看人民群眾的收入是什么狀況，要看房價和收入之比。

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