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為什么廈門天地花園房價，廈門房價局勢

云知道廈門

1 ， 廈門房價局勢 島外 ， 靠近島內交通便利的地方 。前不久建成的什么大橋附近 。政策下來了 ， 現在想漲也是漲不了不少的了 。等過個幾年 ， 政策一松 。然后就 。。。。。【為什么廈門天地花園房價，廈門房價局勢】

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2 ， 廈門并不是什么大城市為什么房價卻出奇的高背景：在泉州、福州、廈門都長時間呆過 ， 盡量客觀評價 ， 也請大家批評指正 。下面就從分別從政府、開發商和老百姓三個利益相關方分別展開分析吧：一、政府1、最最重要的觀點就是 ， 一切不以增加供地的房地產調控都是耍流氓 。2014年以前數據懶得查了 ， 只貼一個2014年報告里的總結“近五年來廈門市供地呈逐年下降趨勢 ， 2014年成交量更是處于五年來的最低位 。近兩年受制于土地整理難度加大 ， 土地市場供應縮減 ， 土地成交建筑面積遠不及商品房成交面積的二分之一 。”2014年 ， 計劃出讓商住建筑面積446萬平方米 ， 實際出讓商住建筑面積137.29萬平方米 ， 商品房銷售共570.83萬平方米；2015年 ， 計劃出讓商住建筑面積311萬平方米 ， 實際出讓商住建筑面積173.6萬平方米 ， 商品房銷售共350.31萬平方米；2016年 ， 計劃出讓商住建筑面積327.9萬平方米 ， 實際出讓商住建筑面積165.5萬平方米 ， 商品房銷售共511萬平方米 。數據是不會騙人的 ， 簡單結論是：一是每年實際出讓面積遠低于年初的出讓計劃（平均計劃完成率僅為45%） ， 所以不要聽政府怎么說關鍵要看政府怎么做；二是商品房銷售面積遠超上一年度的出讓面積 ， 人為制造“供不應求”的饑餓效應 。2、耍流氓也是要有資本的 。對地方政府而言 ， 控地的最基本要求是財政負債率低 ， 支出壓力小 。查閱了《廈門市政府專項債券信用評級報告》 ， 2015年廈門市政府負有償還責任債務/ 財政收入=29.11% ， 債務率應該是福建省最低的 ， 在全國來說也算低的 。再加上廈門近幾年不涉及大型基建項目（軌道除外 ， 1號線也是2014年才開工的） ， 鐵路、高速公路的量很少 ， 這一塊的支出壓力也不大 。并且廈門市財政和土地資源比較集中在市級 ， 在廈門這種大政府的統籌管理模式下 ， 土地出讓節奏控制簡直輕而易舉 ， 政府捂地能力超強 。反觀泉州、成都等地 ， 由于政府債務率較高 ， 在償債和支出壓力下 ， 即使土地價格下跌也不得不保持高位供應 。不過 ， 現在各地的地方征服也都學乖了 ， 很有默契地控制土地出讓節奏 ， 其實就是經濟學101中最簡單的理論之一 ， 壟斷下利潤最高的定價是高于供需平衡的定價的 。3、保房價的政策組合拳 。如果經歷過廈門房市的幾個調控周期 ， 都能感受到一個簡單的政策循環：房價跌（或者不漲）——土地出讓減少——加上可能有的稅費、貸款政策放松——房價漲——出臺限購限貸政策——高位橫盤（等著通脹消化掉） 。當然啦 ， 不止廈門 ， 很多城市都是這么操作的 ， 所謂“防止房價出現大起大落” ， 只是近幾年只看到大起呀 。二、開發商1、閩企加杠桿的膽量其他地區很難媲美 。在國家2009年之后幾次的N萬億刺激下 ， 狂加杠桿高速發展倒成了成功經驗 。在2016年的全國熱點城市房價瘋漲時 ， 閩企在廈門和福州拍地報價簡直可怕 ， 硬生生把灌口姜母鴨拍出了新地王 。但是 ， 未來很難說 ， 杠桿是把雙刃劍 ， 別的不說 ， 前幾年上海鋼貿破產的企業中閩籍是占了大多數的 。2、本地國企接盤實力較強 。廈門國企的實力在省內也算是最靠前的 ， 諸如建發、國貿、住宅、海投等 ， 其實也與廈門市大財政的特點有關 。以上市的建發股份為例 ， 主業兩項 ， 供應鏈和房地產 ， 前者的營業收入占比位82.29% ， 毛利率僅為3.69%；后者營業收入占比17.64% ， 毛利率卻高達36.57% 。通俗地說 ， 就是靠貿易撐場面 ， 靠房地產賺利潤 。海投就更別說了 ， 主營就是房地產 ， 靠著海滄區的開發賺得盆滿缽滿 。廈門市前幾年的房地產市場 ， 其實是以本地的國企和民企為主的 ， 全國性的開發商進駐的比較晚 。正因為本地國企實力較強參與較為廣泛 ， 所以經常在房地產寒冬時候能夠出面接盤 ， 穩定市場信心 。三、老百姓1、福建省人民對廈門的偏愛 。其實也可以說是無奈 ， 福建是一個多核的城市 ， 沒有核心所以只能矮子中拔高個 。具體說說福泉特點吧 ， 福州雖然轄區大、醫療好 ， 但是氣候又熱又冷（其實我覺得還好）、城建一般（城建近幾年改善很大）；泉州雖然房價低、經濟總量大 ， 但是民風彪悍（開車特兇）、白領就業機會少（跟經濟結構有關） 。所以 ， 從就業機會、政府服務效率、氣候、外地人包容度來說 ， 廈門市是福建省最好也是唯一的選擇 。毫不夸張地說 ， 福建省稍微有頭有臉（中性詞）的人 ， 誰在廈門沒有一套房子？有個數據 ， 廈門房地產銷售中 ， 70%為外地人 。所以廈門房市的定價 ， 不是由當地工薪階層決定的 ， 而是由省內乃至全國富人引導的 。2、島民（中性詞）思維 。其實這也不怪老百姓 ， 政府把最好的企業、景觀、醫院、學校等資源都留在島內 ， 所以也就有了島內房價最保值的觀念 。再加上島內外交通在高峰期的不堪重負 ， 導致島內與島外哪怕只有一橋之隔 ， 也有了天然的溢價 。政府和開發商可以巧妙地利用島內外來分隔出兩個市場一唱一和 。3、最佳保值增值產品 。廈門房市除了08金融危機時短暫跌過外（再之前就是PX事件） ， 房價特別堅挺 ， 是福建省內保值增值最穩定的地方 ， 沒有之一 。因此 ， 作為民眾也好 ， 作為企業家也好 ， 一旦有剩余的流動資金 ， 廈門房子就成了最好的投資品 。福建省與國內很多省市不同 ， 是以民營經濟作為主導的 ， 意味著即使GDP等數據不如山東等省份 ， 但是民間積累的財富其實更多 。就我周邊來說 ， 不乏經商朋友家里在廈門有多套房產的 。最后的話：作為福建人 ， 我走過所有的地市 ， 也對八閩大地多樣的文化、美食、景致、歷史和建筑所吸引和自豪 。但我其實深深的擔憂廈門乃至福建的房地產市場 ， 長期可能產生的不利影響 。未來的城市競爭 ， 高素質人口的引入和產業的升級至關重要 ， 而高房價只會驅逐年輕人、提高產業成本、扭曲企業投資方向 。廈門不是北上深 ， 何德何能承擔如此高昂的房價 。曾經有位領導評價廈門 ， 說廈門是一個適合養老的城市 ， 現在想起才發覺深以為然 。如果家底不是比較殷實的年輕人 ， 我個人是建議去珠三角和長三角的 ， 從職業發展也罷 ， 從宜居角度也罷 ， 何必死磕廈門 。

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