包河區是合肥四大行政區域之一，在老合肥的印象中，也算是南貴之地，但種種跡象表明，包河區的發展也開始出現嚴重分化 。包河區房價分析及近期購房建議就目前包河區現狀來看，二環以內其實是乏善可陳的 。像房價上漲的小區，比如藍鼎星河府和元一柏莊，主要是房齡相對年輕，金地國際城主要是房價存在錯周期補漲，海頓公館A主要是品牌物業且為品質住宅產品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供給 。
合肥包河區房價如何？近期該如何買房？
包河區是合肥四大行政區域之一，在老合肥的印象中，也算是南貴之地，但種種跡象表明，包河區的發展也開始出現嚴重分化 。隨著城市向外擴張，老城和新城之間差距越來越大，昔日繁華之地，也終究逃脫不了落寞的一刻 。我統計了合肥鏈家2018年全年所有二手房成交數據，共計5629個樣本，均價16386元/平米，較去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平 。
其中包河區成交654套，占全市總成交量的11.6%，基本是2017年成交量的近1倍半 。接下來我將分區域對包河區房價做一個分析和點評 。以環城河、一環路、望江路、二環路以及繞城高速為界，我將包河區分為三個部分，分別是：1、48中學區板塊 。具體范圍為：環城河以南，南淝河以西，南一環路以北，金寨路以東 。2、中環路內板塊 。
【合肥包河區物業電話是多少,3100家小區物業排名公開】具體范圍為：南一環路以南，南淝河以西，望江東路以北，金寨路以東 。3、中環路外板塊 。具體范圍為：望江東路以南，南淝河以西，金寨路以東 。本文所分析的數據主要是2018年的平均數據，并不能完全反映包河區當前的房價，因為過去一年中，很多小區房價在不斷上漲（下跌），當前價格可能要比圖表中的高（低）出不少 。與這次對比的數據是2017年全年的分析，具體可參考我微信公眾號“小易論樓市”文章《2017年合肥包河區二手房成交分析及購房建議》 。
包河區整體成交量有限，有些小區規模較小，成交基數也比較小，客觀上會造成較大的誤差 。因此，成交量相對大的小區，房價數據比較貼合實際；成交量小的小區，價格數據相對失真，我會在文中做出修正 。包河區2018年成交均價為15783元/平米，比2017年全年（15479元/平米）上漲304元/平米，漲幅1.97% 。
議價空間從4.29%降低至3.28%，減少了1.01%；成交周期為104.9天，比2017年延長27.9天 。包河區去年三四季度的成交均價為15738元/平米，較2017年基數上漲1.67%，這個數值比2018年均值低0.3個百分點 。成交周期也比全年均值延長10天左右，說明去年下半年，包河區房價是呈下跌趨勢的，整體相對弱勢 。
關于2018年濱湖區、政務區、經開區、蜀山區、廬陽區、高新區、肥西縣和北城的分析，請關注我微信公眾號“小易論樓市”，回復 “濱湖”、“政務”、“蜀山”等關鍵詞查看 。48中學區板塊48中學區板塊2018年共成交78套二手房，成交均價從2017年的16008元/平米漲至16337元/平米，上漲329元/平米，漲幅2.06%，略高于包河區均值 。
議價空間為3.09%，稍低于平均值；成交周期70.6天，比去年縮短8.2天，遠低于平均水平 。三四季度成交量占比只有全年的1/3多一點，成交周期更長一些，說明學區房上半年需求更旺盛，成交量更大 。漲幅比全年略高一些，說明板塊去年下半年比上半年上漲更多 。我在去年文章《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》（微信公眾號“小易論樓市”，回復“學區”查看）分析過48中學區質量，在7所真學區中，它的綜合評分是最低的 。
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