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未來10年房價還會上漲嗎 未來房價走勢

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未來10年房價還會上漲嗎 未來房價走勢


作者：研房君
天天說房子，其實就想弄清兩個問題 。
1.現在的房價高不高？
根據統計部門發布的1-10月份數據計算得知，新建商品房均價為1.02萬元/平米 。這是一個啥水平呢？相比1-3月份的1.06萬元/平米，下降了400元/平米，現在買的話，100萬的房子就少了4萬的支出成本 。不過，相對于歷史，仍舊處于高位 。
2.現在買房會不會吃虧？
其實，這就關系到未來房價會不會漲的問題 。對于購房者而言，現在不少開發商都在打折促銷，現在買進去，雖然比以前節省了錢，但房子這玩意又不是一天兩天的事，萬一后面再繼續降價，對投資者而言是站崗，對剛需來說，可能一年又白忙活了 。說白了，就是擔心買了怕跌，不買怕漲 。
其實，回答這兩個問題不難，但要防止以過去的思維來評判未來房價的走勢，因為未來一些影響房價關鍵走向的因子已經發生了變化，只有我們找出這些變化因子進行分析，才能得出一個相對靠譜的預判 。要判斷未來房價趨勢，關鍵要從“4組”數據著手：
第一，經濟對房地產依存度 。
在2019年之前的二十年時間里，估計沒有多少人會覺得國家會擺脫房地產來發展經濟，主要是房地產對GDP的直接貢獻基本都維持在5%以上，如果把房地產關聯的大幾十個行業算在一起，對經濟的增長貢獻更是達到了20%以上 。
但時過境遷，在2019年中的時候，國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是這樣提的，也是這樣做的 。大家很明顯的能感覺到，這兩年的樓市調控大體原則沒有任何放松，所謂的“救市”也僅僅是維持市場穩定，并沒有要拉一把送一程的意思 。為什么這么做？
很直接的原因就是經濟發展要擺脫對房地產的依賴，當然不僅僅是主觀的扭轉，還在于有這個“底氣”，那就是其他產業的發展替代，比如實體制造業、高科技、互聯網和服務業等等，包括國內循環的提出 。我們目前房地產對經濟近20%的貢獻率，相比美國在今年第一季度，房地產及其關聯行業對經濟的貢獻占比為12.7%，可見，我們還有一定壓縮空間 。不可否認，未來房地產還將是一個重要的產業，畢竟居住的需求一直會存在嘛，但依存度會進一步降低 。
【未來10年房價還會上漲嗎 未來房價走勢】第二，房地產稅對財政的代替程度 。
俗話說，任何一種稅收的開征和結束都需要緣由，一種舊事物的退出，必然要有一種新事物能具備取而代之的能力 。像在2000年以后，土地出讓收入越來越多，有足夠的底氣替代了占據財政半邊天的農業稅 。說白了，財政支出是必須的，要降低土地財政的依賴度，就必須要房地產稅承擔重任，能行嗎？
我們沒有經驗，可先看看一些發達經濟體的成熟做法，大部分的研究都少不了以美國為例，根據萊瑞施羅德在《房地產稅在美國地方政府中的財政作用》一文中提到數據顯示，在縣、市等所有行政單位中，房地產各種稅收占比介于51.73%-92.21%，其中，單就房地產稅而言，在這個比例上打個對折，也就是說在25.86%-46.10%之間 。這個替代水平到底如何？可以看兩個數據：
1.以2019年為例，我國土地出讓收入為8.4萬億元，而財政收入（包括一般性公共預算收入 政府性基金收入）為27.6萬億元，占比為30.4%，在上述替代數據之內 。從這個角度看，如果按照美國1%-3%房地產稅征收稅率的話，房地產稅是能夠替代土地出讓收入的 。
2.我國經濟學家任澤平團隊對2017年土地出讓金做過一個測算認為，未來房地產稅的上限可達7.2萬億元，占地方財政的47%，超過了土地財政收入比例 。不過，報告也提到，當房地產稅開征以后，對土地收入預期下降，說白了，土地賣不了那么多錢了，想要按現在的土地收入水平去評估替代率也不合適，從這個角度而言，房地產稅又不能完全替代土地財政 。

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