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房價|蘭州十年：2021年蘭州地產投資沉思錄

【房價|蘭州十年：2021年蘭州地產投資沉思錄】房價|蘭州十年：2021年蘭州地產投資沉思錄

卷一：蘭州的低效發展有待提升
2021年對于國內房地產行業可謂是跌宕起伏、波濤洶涌的一年 。 地處西部的蘭州 ， 隨受大環境波及 ， 但本身長時間處在低效發展中 ， 受到的影響微乎其微 。
若非飛來橫禍的10月疫情以及恒大事件的發酵 ， 行業的波動對蘭州的影響在一定程度上講是無足輕重的 ， 甚至可以說無關大局的 。
改革開放40年 ， 國內經濟持續高增長 ， 蘭州未能緊跟步伐；近年來 ， 國內經濟增速告別了高增長 ， 增速放緩 ， 甚至持續單邊下行 ， 蘭州的步伐更慢了 。
蘭州習慣了低效發展 ， 回顧過去 ， 一方面是資源的使用效率有待提高；另一方面是短期看來有效的資源配置在長期來看卻是無效的 ， 此類事件 ， 必做減法 。
痛定思痛、不破不立 ， 知恥后勇、迎難而上 ， 期待蘭州的雄起 。

卷二：關于行業跌宕起伏的一點看法

縱觀全年 ， 上半年銷售超期、土拍火熱 ， 下半年一夜入冬、如臨深淵 。 個中緣由 ， 眾說紛紜 ， 但如果單純的將行業的跌宕起伏歸咎于政策調控 ， 顯然是有失公允的 ， 或者是過于草率的 。
首先 ， 對于行業的調控并不是一個突發事件 ， 而是持續性的層層加碼 。 政策在明確堅持房住不炒的長效機制落地的情勢下 ， 同時持續進行著公平性的修正 。
其次 ， 房地產行業一直以來屬于經濟支柱性產業 ， 促進過但也限制著經濟的發展 。 短期內調整、更換新的經濟增長點作為新的的支柱產業的難度較大 。
再次 ， 國家出臺各項政策、進行調控行業 ， 主要目的不是為了打壓、消滅行業 ， 而是為了規范行業、去粗取精 ， 實現行業高位調整的軟著陸 ， 進而實現共同富裕 。
最后 ， 房價的普漲時代或許已經結束 ， 但是大城市對人口的虹吸效應一直存在 ， 并且會長期持續 ， 有人的地方就有需求 ， 行業還會持續發展 ， 行業集中度也越來越高 。

卷三：蘭州2021年地產投資圖鑒

蘭州2021年行業整體略顯沉悶 ， 雖有暴雷 ， 卻也表現得韌勁十足 。
蘭州本身的長期低效發展 ， 城市基礎建設發展緩慢 ， 使得城市對于政策的敏感程度不夠 ， 加之上半年銷售持續走高 ， 蘭州新區及市屬近郊片區供地頻繁 ， 品牌開發商落子不斷 ， 造成了一種市場持續火熱的錯覺 。
“恒大事件”的爆發 ， 無疑是戳破了虛假繁榮 ， 但僅僅只是對其一家公司的銷售產生了影響 。 雖然后續在持續發酵 ， 但依舊影響有限 ， 原因是近兩年來恒大于蘭州重倉在近郊城區 ， 單盤制霸 ， 卻也無關緊要 。
不得不承認 ， “恒大事件”是行業發展史上的一個分水嶺 ， 也讓市場對行業信心、前景的擔憂愈演愈烈 。 從購房者的觀望搖擺 ， 政府層面對預售監管資金的嚴控、銀行機構對按揭放款的收縮等等跡象可以看出 ， 行業發展如臨深淵 。
進入下半年 ， 蘭州土地市場更是一夜入冬 ， 開發商對土地頗為高冷 ， 更準確的說是戰略調整下的迷茫 。
原因是銷售端口去化速度大幅下降、新開樓盤門可羅雀 ， 導致以往的快周轉失靈 ， 傳導到運營端口 ， 結果是回款遲滯、債務壓身 ， 復盤不停、內卷不止 ， 使得開發商的預期變得謹慎、甚至悲觀；更加使得一線投資畏首畏尾縮手縮腳 ， 限制了拿地能力 ， 只能發揮拿地的想象力 。
6月飄雪、7月入冬 ， 開發商成了“竇娥” ， 只能被動或者主動的做出調整 ， 再加上10月疫情延續至今 ， 銷售景氣度回落不升、土地熱度急轉直下 ， 可以確定的是 ， 大部分開發商年度銷售額持平去年水平已屬優秀 ， 如有超越的 ， 只是曇花一現 。

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