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濟南樓市|聚焦2022年濟南樓市預判 區域走向和買房實操一次性說明 個人干貨

濟南樓市|聚焦2022年濟南樓市預判 區域走向和買房實操一次性說明 個人干貨

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濟南樓市|聚焦2022年濟南樓市預判 區域走向和買房實操一次性說明 個人干貨

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本篇文章 ， 重點討論站在2021年底這個時間節點 ， 展望2022上半年的濟南樓市變化軌跡 ， 根據經驗和市場變量的預判性對于買房的重要性不言而喻 ， 但不論漲跌總有人會對跟自己心中不同預判所產生的差池感到不爽 ， 無妨 ， 世間萬物 ， 哪有絕對呢？
文章為 @胖子開車去看房 原創 ， 下文中文章作者胖子本人皆用第一人稱“我” ， 或口語化的方式進行表達 ， 方便閱讀 。
我在去年底 ， 也就是2020年底過大年之前的那段時間 ， 大約出過2期關于2021年濟南樓市的預測性視頻 ， 我記得當時的視頻在意思表達方面非常保守 ， 總是要給自己留點后路的 。 但如果你當時看懂了 ， 也在各種機緣巧合下 ， 以當時那個價位在濟南我描述的區域里上了車 ， 那么一年過去了 ， 不求你現在感謝我 ， 最起碼沒虧且賬面數據上的漲幅還是挺好看的吧 。
只不過當時 ， 大部分的留言 ， 著實是不好看 ， 各種戾氣怨氣充斥著評論區 ， 所以今年 ， 這個相似功能的見解觀點 ， 我想表述的更早一點 ， 一來可預見性的一些事情更加趨于明朗 ， 二來我也不想在年關將至的時候破壞某些朋友對于未來美好愿景的期待 ， 畢竟房子一提起來 ， 總有人會罵娘 。

首先 ， 還是拋出觀點 ， 2022年的濟南樓市 ， 或者說全國重點地區的樓市 ， 得分為上下兩個半年 ， 不論經濟大環境如何走 ， 都逃不開這樣（其實這篇文章 ， 我刪了很多 ， 原版不在此 ， 所以可能有些突兀） ， 2022年上半年濟南樓市（注意是上半年） ， 恐怕還會有些行情出現 ， 但這個行情是有前提和區域的 。
其實在過去直播中 ， 上述類似的觀點我至少提出過2次 ， 但都沒有系統的用文字的形式記錄下來 。 首先2022年上半年濟南樓市行情出現的前提是什么 ， 分兩點 ， 第一沒有全國范圍內yq的再次大規模爆發 ， 因為畢竟返鄉潮還沒到 ， 這事兒沒法預判 ， 可以看做是不可抗力；第二沒有全國性的大規模限貸和調控再次加碼 ， 且開發商層面掐脖子的現象最起碼別掐的太緊 。 只要沒有上述兩點 ， 濟南樓市大概率會走出一波行情 。
上述兩點當中 ， 第一點不可預估 ， 第二點從目前看 ， 可能性不是太大 ， 也沒必要 ， 更沒有特別堅實的可以執行的條件存在 。 但是 ， 基于樓市大環境和房住不炒大原則 ， 濟南樓市在2022年上半年即使有行情 ， 大概率也不會爆出天際 ， 參考2021年3-6月份的行情 ， 我認為能走到這個層面就不錯 ， 或者以2021年上半年行情為參考 ， 調低或者調高一點預期都可能 ， 但可控 ， 不爆 ， 線性 ， 在三個詞一定會貫穿其中 ， 別指望今年2萬買的明年一波漲到4萬 ， 那叫做夢 。

而關于區域部分 ， 我認為明年濟南樓市依舊會是一個分化的市場格局 ， 城市主要發展方向上的優質資產 ， 不論是新房還是二手 ， 總會處于漲幅區間的頭部位置 ， 且不論幅度還是速度；城市主要發展方向上的不怎么靠近核心區的資產 ， 比如咱們取個名字叫它“半優質資產”好了 ， 這類房子不能說沒漲幅 ， 但慢一些需要一個傳導的過程 ， 而且需要看周邊新房和二手房的存量對比 ， 但不管怎么說 ， 這些優質資產加“半優質資產”會占據明年濟南樓市最起碼熱度值和關注度上的頭把交椅 。
縱觀從今年開始的22個城市每年三次集中土拍 ， 和今年濟南本地土拍的數量及拿地情況 ， 占據城市發展主要方向上的東部地區 ， 其實地皮并不多 ， 如果跟全濟南市的地皮出售情況相比 ， 可以用鳳毛麟角來形容 ， 沒有住宅用地的大量供應 ， 卻有真實外來人口和資金的主要流入做支撐 ， 我之前發狀態時候說 ， 濟南市的土拍其實很雞賊 ， 這也是其中一個原因 ， 一匹上等馬帶動一個城市名片 ， 多匹下等馬拉著平均數 ， 這很濟南 ， 可放眼全國 ， 哪個叫得上名的城市又不是如此呢？

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