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朗詩地產|加碼商業地產 房企尋找新增長點( 二 )

物業新城控股


中指研究院認為，輕資產模式已經成為商業地產頭部企業儲備優質項目、實現規模擴張的重要途徑。未來，輕資產運營將成為行業趨勢，將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業務規模的同時，接受市場的監督，更快獨立成長。商業地產正在成為零售、辦公領域科技創新的孵化載體，企業主動承接數字技術將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。
發行REITs或更為普遍
值得注意的是，基礎設施公募REITs作為一種多以底層物業作為基礎資產的創新型融資手段，越來越受到商業地產企業的關注。據中指研究院數據，2021年1-6月，房地產企業發行類REITs產品金額共計70.36億元，同比增長42%，商業地產類REITS產品受到資本市場青睞。從底層資產來看，零售物業、公寓、辦公物業依然是類REITs產品主力，三者合計發行金額為232.39億元，占比為60.6%。
2021年7月2日，國家發展改革委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，基礎設施公募REITs項目試點區域擴大至全國，試點資產范圍擴大至新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、景區資產等，并將停車場納入市政基礎設施范圍；但酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。
盡管房企的購物中心等物業通過境內公募REITs上市尚存在一定困難，但一些內地物業成為新加坡和香港上市REITs的常見底層資產。據戴德梁行數據，截至2020年末，24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中國內地物業，內地物業數量分別達到82處和30處。
中達證券研報認為，房企使用投資物業設立REITs并上市具有多重好處：第一，相應投資物業不再納入房企合并報表范圍；第二，房企通過處置子公司回籠現金；第三，處置子公司形成房企當期投資收益；第四，房企通常將持有相應REITs部分份額，計入長期股權投資。根據上述流程簡化推演，房企能夠通過將投資物業設立REITs快速回籠現金、結轉利潤，使三道紅線指標均有所優化。
【 朗詩地產|加碼商業地產 房企尋找新增長點】中指研究院預計，未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢，資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。預計，在重點城市群與都市圈核心城市以商業地產作為優質底層資產的公募REITs項目，在不久的將來有望推出。

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