近期福州不少項目領證首開，分布也比較廣，鼓樓、臺江、晉安、倉山都有，正好今天都盤點一遍看看。
魯能公館三期
昨晚首次備案，兩棟樓，共270套，均價2.85W，詢問置業是帶精裝。
2號樓：26層，無落地，共150套，3梯6戶，端頭126，中戶95，均價2.82W，公攤21.6%
3號樓：21層，無落地，共120套，3梯6戶，端頭123，中戶111，均價2.89W，公攤20.6%
注意：項目的樓層差價比較特殊，
8層開始，每層差價100，16層開始每層差價50
分析：項目定位純商盤，從首開樓棟來看，除了145戶型外，全部都有供應，首開試探市場的操作，對于項目而言，樓面價1.55W，目前給出了精裝2.85W的均價，這個價位與之前預期差異并不算大。不過要論是否有性價比，對比看看：
1、魯能公館一期：次新房精裝掛牌價3W，距離地鐵近，存在安置房隔離問題
2、魯能公館二期：次新房毛坯掛牌價2.7W，社區較小
3、綠城海棠映月：純商洋房毛坯均價2.67W，地鐵口，社區偏小
如果按項目的定位，對比自身一二期，也談不上溢價，但是對比已經開盤的海棠映月，項目距離地鐵偏遠，優勢并不明顯，單價還更貴，不過海棠的劣勢在于都是150左右的戶型，受眾面較小，
當然魯能三的戶型大部分也在110以上，預算同樣不低。
如果把項目放在上半年看，這個均價看上去中規中矩，但是近期樓市全面降溫后，五四北戰坂的天空之城，高層已經出現2.2W的特價，楊廷不少項目也朝著2W以下發展。雖然目前沒有了隔壁海棠映月的競爭，但是從目前的市場熱度來看，
項目的這個價格，只能說因為樓市變化，中規中矩也變得偏高。
當然從項目的選擇來說，最大的吸引力反而是95平的產品，因為總共就2棟樓，同時位于中戶單價也是目前所有戶型最低的，如果一定要選擇，由于項目的樓層差價，預計是被限價卡住，
所以高層差價優勢很大，比如802與2302，差15層，差價800。
如果是預算110以上，目前看建議緩緩，首先110平米的房源是最多的，預計短時間難以去化，
125平米總價已經達到370W
，然而海棠映月149平的產品，
洋房總價385W
，可以說對比下來，優劣勢很明顯。
聯發臻品
昨晚備案，僅一棟樓，38套，均價3.65W，公攤26.2%，143平米戶型，一樓底商。
分析：項目位于臺江區，樓面價2.1W，土拍指導價3.55W，由于溢價所以指導價3.65W，與備案價一致，項目配建安商房，
【 聯發臻品|福州：魯能公館三期2.85W，聯發臻品3.65W，鼓樓映4W】比例在39%。
從區位來說較好，周邊存在國貨小，實際劃片等交房才能確定，由于規劃20層的2T2板樓，消防配建增加，所以導致項目的
公攤高達26%
，143平米，套內僅106平，雖然戶型做大面寬設計，但是實際的尺寸還是需要多注意。
對于項目而言，由于總量就38套，加上地處二環內，去化難度預計不大。從樓層差價來看，5層開始，
每層差價100，敏感層14，18便宜500。
從選擇來說，5層以上，很明顯選高樓層優勢大，從地塊來看，東南側存在安商房，預計采光有一定影響，特別是低樓層。
鼓樓映
12月6日備案，216套，27層，無架空，商品房102套，均價4W，公攤26.1%，其中2套104平，100套60平米。
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