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上海市|現(xiàn)場直擊：退房退到了派出所，世茂上海銷售抵押出去的危房？( 三 )

上海市交易世茂集團中國經(jīng)濟周刊


“以上所有內(nèi)容在派出所警察同志的參與以及錄音錄像下完成 ， 在此同步給大家 。 ”這位代表在業(yè)主群中補充說道 。
網(wǎng)紅房源銷售前已抵押 ， 如何善后？
據(jù)上海世茂工作人員介紹 ， 目前世茂方給出的賠償初步方案是 ， 購房者提交材料后的30個工作日內(nèi)會收到退款 ， 所退款項包括購房款及10%的賠償款 。
但據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解 ， 由于還牽涉到給上海慶曌的“服務費” ， 截至記者發(fā)稿前 ， 絕大多數(shù)購房者并未簽署退房協(xié)議 。
“我交給世茂480萬元 ， 交給慶曌120萬元 ， 已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽 ， 世茂目前的表態(tài)是只負責給他們的那部分 ， 講真我不擔心世茂的那筆 ， 上市公司不會言而無信吧？當然 ， 如果他們倒閉那就算我倒霉 。 我現(xiàn)在非常擔心給上海慶曌的那筆錢 。 ”購房者王先生對《中國經(jīng)濟周刊》記者說 。
據(jù)天眼查APP顯示 ， 上海慶曌企業(yè)發(fā)展有限責任公司成立于今年8月18日 ， 公司地址在上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)江南大道1333弄11號樓 。 注冊資本100萬元 ， 有兩名股東 ， 張獻會占比51% ， 朱杰持股比49% 。
“8月中下旬成立 ， 9月底樓盤推出 ， 上海慶曌明顯就是為了賣房注冊成立的 。 ”在首日退房現(xiàn)場 ， 有業(yè)主這樣揣測 。
王先生透露 ， 他簽過知情同意書 ， 上面除了有房源抵押狀況信息外 ， 還寫明“已知曉上述房屋存在抵押信息 ， 并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)” 。
“我的確知道該批房源已被抵押給了陸家嘴國際信托有限公司（簡稱陸家嘴信托） ， 期限從2020年1月21日到2022年1月20日 ， 債券數(shù)額9.5億元 。 但只要單個房產(chǎn)在抵押期限前還款就可以正常交易過戶 。 ”王先生對記者說 ， “可開發(fā)商突然之間又說不賣了 ， 我另外還有支付的裝修預訂款誰來買單呢？”
不過 ， 《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到 ， 有部分購房者稱自己沒有簽署過知情同意書 ， 不知道購買的是被抵押的房產(chǎn) 。 12月16日 ， 記者再次致電上海世茂方面 ， 對方表示具體操作細節(jié)要問執(zhí)行方 ， 然而記者撥打業(yè)主提供的慶曌負責人電話 ， 始終無人接聽 。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說：“有抵押的房子是不能交易的 ， 一定要消除抵押后才能網(wǎng)簽、過戶 。 買的時候知道有抵押 ， 說明這些買家對此事有一定了解 ， 但是基于價格因素 ， 對風險可能預判不足 。 ”
據(jù)了解 ， 靠近這批房源的世茂濱江花園均價約在13萬元/平方米左右 。 不少購房者買下“老破小”的主要目的是以投資出租為主 ， 兩居室的月租金可以到7000-8000元 。
北京德和衡（上海）律師事務所高級聯(lián)席合伙人孫俊律師就該事件接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪分析：首先 ， 整體看來 ， 世茂集團不予交房并單方面解除購房合同的行為 ， 性質(zhì)上是確定的違約行為 ， 其承擔違約責任的方式及量化情況 ， 還要看其與購房者合同中的具體約定 。 對于已付款的利息問題 ， 在沒有排除約定的情況下 ， 已付款的購房者仍然可以要求世茂集團予以承擔 。
其次 ， 從房產(chǎn)交易的一般習慣來說 ， 交易前都會到房產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記中心調(diào)取房屋產(chǎn)權信息 ， 以核實房屋產(chǎn)權權屬和狀態(tài)等情況 。 若房產(chǎn)存在抵押情況 ， 是可以看到的 。 從世茂集團的回應上看 ， 購房者在購房前 ， 對存在抵押情況知情的可能性比較大 。 當然 ， 此抵押在房產(chǎn)交易前滌除 ， 就不妨礙交易的進行 。
再次 ， 房產(chǎn)交易領域中的網(wǎng)簽制度 ， 指的是房產(chǎn)交易雙方簽訂合同后 ， 到相關部門進行備案 ， 形成網(wǎng)簽號在網(wǎng)上公布并供相關當事人查詢 。 網(wǎng)簽制度是一個網(wǎng)絡管理系統(tǒng) ， 目的是為了防止“一房二賣”甚至“一房多賣” ， 因此 ， 網(wǎng)簽行為只是行政管理方面的手段；根據(jù)《民法典》第209條可知 ， 網(wǎng)簽行為不具有發(fā)生物權變動的效力 ， 進一步說 ， 即使是已經(jīng)完成網(wǎng)簽備案的39套房屋 ， 其購買者也仍然沒有取得房屋的所有權 ， 從這一點看 ， 這110套房屋的購房者是否已經(jīng)完成網(wǎng)簽的區(qū)別意義不大 。

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