這樣一解讀大家就明白了，新規(guī)下的城市更新項(xiàng)目是“協(xié)商騰退”和“強(qiáng)制騰退”的結(jié)合體 。協(xié)商針對(duì)的是大多數(shù)住戶，強(qiáng)制則只限于對(duì)極少數(shù)住戶使用 。如果連一定比例的大多數(shù)住戶都協(xié)商不下來(lái)，那么項(xiàng)目就不得急于推動(dòng)，只能繼續(xù)協(xié)商以滿足對(duì)大多數(shù)物業(yè)權(quán)利人權(quán)利的保障 。
這里需要補(bǔ)充說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題 。《條例》第26條規(guī)定，物業(yè)權(quán)利人拒不執(zhí)行實(shí)施方案的，其他物業(yè)權(quán)利人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟；造成實(shí)施主體損失的，實(shí)施主體可以依法向人民法院請(qǐng)求賠償 。
該條是針對(duì)房屋騰退搬遷以外的其他城市更新行為的民事救濟(jì)渠道 。譬如實(shí)踐中矛盾爭(zhēng)議較多的老樓加裝電梯、整樓更換水氣熱管線等，一旦有個(gè)別居民“反悔”而拒絕配合施工，那么其他居民就有權(quán)提起民事訴訟追究其侵權(quán)法律責(zé)任 。
而鑒于房屋騰退行為牽涉居民的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，需要一戶一戶去簽約、補(bǔ)償安置和爭(zhēng)取配合，故《條例》在27、28條專門(mén)為其規(guī)定了在個(gè)別戶不能完成簽約時(shí)的推進(jìn)途徑，也就是由區(qū)政府及其有關(guān)部門(mén)通過(guò)行政管理手段去推進(jìn) 。
基于此，在明律師要提示廣大潛在的被騰退人的是，城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)初期的“業(yè)主協(xié)商”階段才是其最要緊的環(huán)節(jié) 。后續(xù)大家所關(guān)心的補(bǔ)償安置條件要靠此階段的談判去取得，而不是從天上掉下來(lái)的餡餅 。
故此，大家要重視平日里社區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，尚未依法組建的要在居民委員會(huì)、街道辦事處的協(xié)調(diào)配合下積極予以組建，形成有能力常態(tài)化穩(wěn)定運(yùn)作的業(yè)主議事規(guī)則 。
這樣，當(dāng)城市更新的機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，您所在的社區(qū)才有望牢牢抓住更新契機(jī)，與市場(chǎng)主體達(dá)成雙方都能認(rèn)可的實(shí)施方案，從而推動(dòng)騰退搬遷的順利進(jìn)行 。單純指望最后階段的司法救濟(jì)程序，是解決不了絕大多數(shù)戶補(bǔ)償利益偏低的訴求的 。
對(duì)于尚處于“等待和期望”中的老舊小區(qū)居民而言，一定要在項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)時(shí)就盡早咨詢專業(yè)律師，爭(zhēng)取請(qǐng)律師全程代理業(yè)主、公房承租人參與到實(shí)施主體、實(shí)施方案的確定中去，由專業(yè)人士為大家的利益保駕護(hù)航 。
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