關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》的解讀
為支持個人換購住房需求，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(2022年第30號)，稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》 。現(xiàn)解讀如下：
一、納稅人什么時間內(nèi)可以享受退稅政策?
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅 。
例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間 ， 故符合政策規(guī)定的時間條件 。
二、納稅人退稅金額是怎么計算的?
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時 ， 全部退還已繳納的個人所得稅;當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅 。計算公式為：
1.新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的 ， 退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅;
2.新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=(新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額)×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅 。
其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅 。
例2：2022年12月，小楊出售了一套住房 ， 轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元 。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房 ， 新購住房金額為300萬元 。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元 。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元(150÷240×4萬元) 。(假設(shè)以上均為不含增值稅價格)
三、出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計算自己的退稅金額?
對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的 ， 應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額 。
例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50% 。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元 。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元(200×50%=100)，新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元 。
同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40% 。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元(200×50%=100)，新購住房金額為80萬元(200×40%=80) ， 退稅金額=(新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額)×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元 。(假設(shè)以上均為不含增值稅價格)
四、如何確定出售住房和重新購買住房的時間?
出售現(xiàn)住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準 。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準 。稅務(wù)機關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對 。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時間為準 ， 納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實填寫 。
五、符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當向哪里提起退稅申請?
納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應(yīng)當向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務(wù)機關(guān)提出申請 ， 也就是說 ， 納稅人賣房時在哪個稅務(wù)機關(guān)繳納了個人所得稅 ， 就向哪個稅務(wù)機關(guān)申請退稅 。稅務(wù)部門實行不動產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度 ， 一般情況下 ， 納稅人應(yīng)當在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅 ， 因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請 ， 如果當?shù)囟悇?wù)機關(guān)另有規(guī)定 ， 按照規(guī)定辦理 。
六、納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應(yīng)提供哪些材料?
納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務(wù)機關(guān)報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：(一)納稅人身份證件;(二)現(xiàn)住房的房屋銷售合同;(三)新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件;(四)新購住房為新房的，報經(jīng)住建部門備案(網(wǎng)簽)的房屋交易合同及其復(fù)印件 。
七、為便利納稅人享受稅收政策 ， 稅務(wù)部門提供了哪些服務(wù)?
為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門推出一系列服務(wù)舉措 。一是簡化資料報送 ， 提供預(yù)填服務(wù) 。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預(yù)填服務(wù) ， 納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息 ， 稅務(wù)部門只留存新購二手房的不動產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或新購新房的房屋交易合同復(fù)印件 。二是根據(jù)系統(tǒng)預(yù)填、納稅人填報并確認的相關(guān)信息，自動計算應(yīng)退稅款 。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓輔導(dǎo) ， 提醒并幫助符合條件的納稅人及時申請退稅、享受稅收政策 。
八、納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經(jīng)獲得的退稅應(yīng)當如何處理?
納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因?qū)е虏辉俜贤硕愓呦硎軛l件的 ， 應(yīng)當在合同解除、撤銷或無效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)主動繳回已退稅款;納稅人逾期繳回退稅的，稅務(wù)機關(guān)將依法加收滯納金 。稅務(wù)部門將通過與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的相關(guān)共享信息 ， 加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理 。
九、納稅人在申請退稅時還應(yīng)當注意什么?
支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件 ， 納稅人應(yīng)當依法依規(guī)如實申請，認真填寫并核對申請表 ， 對填報內(nèi)容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責 。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務(wù)機關(guān)將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定處理 。
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