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三四線城市|房企告別白金時代

一線城市住宅三四線城市青銅時代

??文/樂居財經 程孟瑤
??“房地產過度的金融化，導致了今天的危機?！币拙悠髽I集團CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱評樓市”跨年演講上總結道。
??他認為，過去五年對于地產行業來說是高增長、高速發展的五年，可稱之為白金時代?！暗墙裉煳覀兛傄瓦@樣一種時代說再見了?！?br /> ??在“告別白金時代”的演講中，丁祖昱全面分析了當下房企面臨的危機，詳細解釋造成危機的內外因；而面對“走進青銅時代”的行業大變局，丁祖昱提出“剩”者為王，并表示房地產仍將是壓艙石和支柱產業。
【 三四線城市|房企告別白金時代】??樓市、地市雙雙下行
??2021年上半年，全國房企累計操盤金額同比增長36.8%，現金短債比持續改善并進入安全線內，“三道紅線”分檔改善，行業形勢良好。但進入下半年以來，全國房企銷售和融資額下滑明顯。7-11月，全國房企累計操盤金額同比下降27.8%，融資總額同比下降40%，超過11家品牌房企陸續出現債務違約風險。
三四線城市|房企告別白金時代


??受此影響，全國多地房地產項目面臨交付風險?？硕饠祿@示，長沙、重慶、武漢和鄭州等城市停工延期交付的項目較多，均值超200萬平方米，風險較大的達2.5萬套。同時，34座城市已售未交付項目達8.31億平方米；百強房企的項目也不例外，已售未交付面積近13億平方米。
三四線城市|房企告別白金時代


??在房地產去化方面，2021年全國商品住宅銷售規模仍在創出新高，但同比增速已呈現出逐月下行的態勢。2021年下半年，30個典型城市商品住宅成交面積和成交金額接近“腰斬”，部分三四線城市退潮明顯，部分城市二手房市場進入“冰點”，房價開始平穩下行。具體到房企層面，TOP20房企2021年的成交建面和2020年相比減少了27%。
??在土地市場方面，上半年房企蜂擁而入，前30強房企占據主導，甚至很多虧損的地也被房企拿走，但是到了下半年，國企托底明顯，國家隊拿地比例超過65%。
三四線城市|房企告別白金時代


??2021年全年總成交面積21億平方米，規模下降25%，在三四線城市，開發商明顯大幅度壓縮投資，區域分化明顯，2021年一線城市土地成交上升了近10%，但是二線和三四線下滑了25%。
??在地價方面，下半年的起拍價比上半年漲了9%，而平均樓板價成交價下降3%。三四線城市整個成交金額下滑近16%，靠一線城市成交量上升拉回來一些，全年成交總金額6.6萬億，下降10%左右。
??丁祖昱稱，“2021年總成交面積并不小，聽上去還可以，但是土地市場和樓市不一樣，已經連續下降好幾年了，今年再降24.5%，實際上對地市影響還是非常大的，今天三四線城市開發企業已經用腳投票了。”
??在危機之下，丁祖昱也指出，2021年商品房和一手住宅規模創了新高。
??過度金融化引發危機
??丁祖昱表示，導致房地產危機的原因包括外因和內因兩方面：外因方面，市場“透支”疊加政策“猛藥”，改變了市場預期走勢。內因方面，過去5年房企過度的追逐規?？焖贁U張，過度追求銷售、融資、投資的快速加大，表內負債表外化。
??歸根結底，“房地產過度的金融化，導致今天的危機”。
??丁祖昱表示，近6年來，百強房企銷售復合增長率25%，融資總額逐漸攀升，并且推動企業在各大城市投資拿地。最近5年百強企業新進城市數量占比超過50%，這5年新進城市占總進入城市的50%以上，其中碧桂園、金地都是占比在60%以上，碧桂園新進三四線城市占比97%，金地新進三四線城市占比64%。

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