??而規?？焖贁U張讓房企負債率上升，最終不得不將債務轉移到財務報表之外。丁祖昱指出，過去5年間房企表內負債表外化，資產負債表做成了“負債表”，“永續債”不永續，CFO不能及時提醒風險，不控制風險。
??他以有息負債凈增加額常年位居行業第一的恒大為例，企業2010年有息負債總額僅312億元，2011-2015年5年間凈增加8.5倍至2969億元，2016-2020年5年間再次凈增加近1.5倍，達到7165億元。
??克而瑞以40家典型房企做了一個模型，這些企業表內有息負債總額3.83萬億，表外有息負債總額是3.84萬億，比例高達1：1。其中，表外權益有息負債/表內有息負債最高的企業可以達到2.3倍。
??一方面，融資渠道全面收緊，房企的償債壓力慢慢顯現，危機逐漸暴露；另一方面，房價持續上漲帶來的居民杠桿率大幅上升，影響著庫存去化速度。
??2000年～2021年11月末，全國商品住宅竣工面積累計達121.85億平方米，銷售面積累計達到192.88億平方米。尤其是近5年，全國商品住宅累計成交74億平方米，占過去20年的41%，成交金額更是占過去20年的56%。
??克而瑞數據顯示，近5年商品住宅房價復合增長率為7%，同期城鎮人均可支配收入復合增長率只有5%，在買房這件事上，居民杠桿飚升，過去10年上漲了6.68倍，個人住房貸款余額到38.1萬億。
??丁祖昱表示，個人住房貸款的增長速度，比房地產的銷售額、房地產銷售面積、甚至比房價的增長還要快得多，導致了支付力透支。
??規模持續增長，需求已經提前透支，自然給市場去庫存帶來壓力，供應透支危機隨之而來。
??截止2021年末，70城廣義樓市庫存達10億平方米，這70個城市當中已經有多個城市樓市風險巨大。除此之外，中國地級以上的城市有將近300個，例如防城港、梧州，消化周期比較長，防城港樓市庫存需要17.5年才可以消化完。而且，新房入住率較低，部分城市入住率不足50%。
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??丁祖昱表示，地產行業從“白金時代”大踏步走進“青銅時代”，規?；氐?年前，下行趨勢不可逆，但是房地產仍將是壓艙石和支柱產業。他預測未來五年行業規模年均106-12.7億平方米，較2011-2015年增加0.6%-20.3%，較2016-2020年下降16%-29%，不過，商品房年成交金額會保持在15萬億元左右。
??面對行業大變局，丁祖昱提出“剩”者為王。他強調，企業必須改變過去對房價上漲和市場規模上升等傳統路徑的依賴，重新審視自身，尋找適合企業未來發展的增長路徑，堅持長期主義。
??“長期來看，房地產行業應該聚焦在25個左右的城市上。以區域劃分，這些城市主要分布在長三角地區、粵港澳大灣區、京津冀地區、成渝、長江中游、關中、中原、山東半島和海西等9個城市群。”丁祖昱表示。
??最后，丁祖昱講道，房企接下來應堅持長期主義，堅持做難而正確的事：誠信經營，主動擔起社會責任。而合適的增長路徑則包括了：堅守主業，兼顧民生保障；效益導向，追求精細管理；戰略收縮，聚焦城市深耕；降低負債、控制財務風險；降本增效，向制造業學習；回歸產品，契合需求迭代；提升營銷，減少渠道依賴；人才更替，告別高薪時代；善待供應商，適應模式改變；重塑第二曲線，理性選擇賽道。
文章來源:樂居財經
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