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2022年已經(jīng)開(kāi)啟 。 如今的樓市 ， 早已不是單純的地段論 。 一旦不小心 ， 你買的房子 ， 可能就要砸在手里了 。
過(guò)去十年 ， 購(gòu)房者（尤其是剛需置業(yè)群體）所認(rèn)定的性價(jià)比是：價(jià)格、地段、外部配套綜合后的考量 ， 產(chǎn)品無(wú)所謂 ， 可以先買個(gè)小戶型 ， 不行再換就是了 。
如今 ， 一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是：先上車后置換的觀念 ， 已經(jīng)被碾壓 。
有三個(gè)現(xiàn)象 ， 正在昭示當(dāng)前時(shí)代下 ， 樓市新啟示：
現(xiàn)象一：新房市場(chǎng) ， 正清一色的成為改善市場(chǎng) 。
幾乎所有的項(xiàng)目都是在扯著嗓子喊我們定位改善 ， 面積100㎡起步的都已不多 ， 全齡社區(qū) ， 五重園林等成為新房標(biāo)配 。
現(xiàn)象二 ， 疫情之后 ， 房企正在進(jìn)行一波大浪淘沙 。
三道紅線之下 ， 國(guó)企、央企資金依舊穩(wěn)健 ， 小開(kāi)發(fā)商大量破產(chǎn) ， 民營(yíng)房企不少出現(xiàn)資金困難 ， 交房延期、爛尾風(fēng)險(xiǎn)與日俱增 。
現(xiàn)象三：物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配置成重點(diǎn) 。
在居家的日漸感知中 ， 物業(yè)服務(wù)水平、社區(qū)內(nèi)部生活配套 ， 成為決定業(yè)主生活品質(zhì)至關(guān)重要的因素 。
一般來(lái)說(shuō) ， 物業(yè)一般的房子大致分為三類：
①部分正規(guī)的商品房 ， 但由于物業(yè)管理松懈 ， 組織能力以及防疫管控能力整體較差 ， 也存在很大隱患 。
②部分拆遷安置房、老小區(qū) 。 這類房子物業(yè)費(fèi)價(jià)格低 ， 平時(shí)除了看門(mén)的大爺 ， 沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)管理 。
③城中村 。 一般都是由村民成立的村委會(huì)自行管理 ， 這類村子一般密度大 ， 人員聚集度高 ， 難于管理 。
毫無(wú)疑問(wèn) ， 如果你打算買房 ， 碰見(jiàn)這類房子一定要躲開(kāi) 。 當(dāng)然 ， 也有一批令人羨慕的物業(yè) ， 堪稱“別人家的物業(yè)” 。
以上海為例 ， 好的物業(yè)服務(wù)大部分都是品牌房企 ， 這類房企一般都有自己專業(yè)的物業(yè)公司 ， 像萬(wàn)科、龍湖、保利等 ， 多年來(lái)已經(jīng)有成熟的運(yùn)營(yíng)體系與服務(wù)理念 。
樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 ， 新房市場(chǎng)價(jià)值觀轉(zhuǎn)變的同時(shí) ， 二手房市場(chǎng)也在變化 。
多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià) ， 如今 ， 房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)了快速上漲的預(yù)期 ， 加上部分XQ房的“沒(méi)落” ， 房子流動(dòng)性降低 。
這些現(xiàn)象和趨勢(shì) ， 決定了大量單一價(jià)值的房子 ， 未來(lái)將難以出手 。 而集齊了上面三大現(xiàn)象“反面教材”的老破小 ， 在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái) ， 或?qū)①u不出 。
作為剛需購(gòu)房者 ， 買這些房子圖什么？
地段？XQ？市中心的繁華 ， 也是交通擁堵的后果 ， XQ房如今也已經(jīng)跌落神壇 ， 降價(jià)優(yōu)惠出手的不是少數(shù) ， 近期之內(nèi)毫無(wú)成交的也是不少 。
比產(chǎn)品更令人難以忍受的是物業(yè)和服務(wù) 。
對(duì)于老破小的房子來(lái)說(shuō) ， 它們的地段區(qū)域發(fā)展紅利無(wú)疑在減弱 ， 社區(qū)內(nèi)部 ， 配套落位、綠化風(fēng)帽的資產(chǎn)增值期不可同日而語(yǔ) 。 剩下的不斷“折舊”的產(chǎn)品居住體驗(yàn) ， 而它們的折舊 ， 在不斷迭代更新的新房面前 ， 正在加速老去 。
在二手房指導(dǎo)價(jià)、房地產(chǎn)稅之下 ， 未來(lái)這樣的房子 ， 流動(dòng)性 ， 幾乎為零 。
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