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買房者|數百萬買房者睡不著了，借名買房違背公序良俗，法院不予認可

房產

長久以來，“代持”和“結離婚買房”作為投資房產的兩大利器被某些房產投機者玩的風生水起。自己城市不能買了，找親戚。侄子名字買一套，侄女名字買一套，都是自己的親戚，協議都不用簽。
最近，最高院發布了一則案例明確，借名買房將致使合同無效，借名人不享有所有權！
借名買了北京一套房后
被法院強制執行
來看看最高院的這則案例。
2013年，徐某想買北京一套住房，但是自己沒有買房資格。徐某想到了“代持”，就是自己出錢，自己的朋友曾某購買，并以曾某名義辦完全部手續。在購買行為之前，兩個人約定了代持這層關系并簽訂協議，講好未來條件合適將把房子過戶回來，曾某當然會獲得一定的好處。
【 買房者|數百萬買房者睡不著了，借名買房違背公序良俗，法院不予認可】2016年由于曾某無法清償擔保債務，被債主起訴至法院，要求將曾某名下的房產強制執行，司法拍賣。



買房者|數百萬買房者睡不著了，借名買房違背公序良俗，法院不予認可


千萬價值的房子，馬上就要被司法拍賣了，徐某根據代持協議向法院提出異議，主張自己才是房子的實際所有權人，不能司法拍賣。
2018年，一審法院宣判，徐某敗訴，可以司法拍賣曾某代持的房屋。徐某不服，繼續上訴，申請再審。2020年，最高法院維持原判，駁回上訴，那套代持的房屋進入了司法拍賣程序。
借名買房行為規避國家政策
合同無效
法院作出判決的理由是，借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗應認定無效，借名人依據規避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除人民法院對該房屋的執行。



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也就是說代持協議無效，房屋在完成買賣后就100%歸出名人所有。一旦發生任何主觀或者客觀的變動，出名人只需要返還出資人房款即可，連違約責任都不用承擔。因為按照法律規定，代持協議屬于無效合同，無效合約的結果就是雙方返還。甚至，如果出資人不能用證據顯示，買房人用來買房的錢是自己給的，房款都不用返還。
借名買房的大風險
借名買房存在的4大風險：
1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。
2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。
3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
4.房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。



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律師建議
借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。
來源：槐城律師

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