如果時(shí)光能回到5年前，你對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是多少？毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)時(shí)很多人都認(rèn)為房?jī)r(jià)最多漲到10000元/平，即便是大城市的房?jī)r(jià)也不會(huì)超過(guò)20000元/平，原因大概有兩點(diǎn)：其一、在過(guò)去5年里，雖然房?jī)r(jià)始終處于漲多跌少的狀態(tài)，但是考慮到消費(fèi)能力有限，房?jī)r(jià)過(guò)高就會(huì)出現(xiàn)“買不起”房子的情況。
其二、國(guó)人對(duì)房子的認(rèn)知還停留在“居住層面”，并沒(méi)有過(guò)多意識(shí)到還有投資價(jià)值，因此國(guó)人更愿意將現(xiàn)金存進(jìn)銀行。
可是事實(shí)告訴了我們，5年前買房放在現(xiàn)在就是穩(wěn)穩(wěn)的“財(cái)富”，特別是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過(guò)程中，平均每年都有超過(guò)2000萬(wàn)農(nóng)村人口涌進(jìn)城市，并且同時(shí)產(chǎn)生了大量的居住需求。在這種情況下，房子基本是“開(kāi)盤即售罄”，再加上中國(guó)很多購(gòu)房者都有“羊群心理”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“隨大流”，由此樓市逐漸被炒熱，房?jī)r(jià)上漲也就不難理解了。
可是，住房畢竟是涉及民生的重要行業(yè)，房?jī)r(jià)過(guò)高并不利于樓市發(fā)展，而國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)和打壓投資行為，持續(xù)加強(qiáng)調(diào)控樓市力度，例如3道紅線、貸款集中制等。
毫無(wú)疑問(wèn)，效果是很明顯的，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)逐漸穩(wěn)定，不過(guò)站在下一個(gè)5年的起點(diǎn)，很多國(guó)人都有疑惑：現(xiàn)在一套總價(jià)200萬(wàn)的房子，5年后還能值多少錢呢？
此前，網(wǎng)上出現(xiàn)一份“2035年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)表”，以全國(guó)28個(gè)熱點(diǎn)城市為例，其中房?jī)r(jià)最低的城市是太原為45000元/平，而最高的是深圳則達(dá)到了27000元/平。很明顯，這份數(shù)據(jù)很樂(lè)觀，就以太原為例，目前房?jī)r(jià)為12000元/平，也就是說(shuō)一套總價(jià)200萬(wàn)的房子面積約為166平，而到了2035年，相同面積的房子總價(jià)則會(huì)漲到747萬(wàn)元。
如果以深圳為例的話，雖然總價(jià)同樣為200萬(wàn)的房子面積只有27平，但是到了2035年，總價(jià)卻能漲到729萬(wàn)元。筆者認(rèn)為這個(gè)預(yù)測(cè)表的可信度并不高，其實(shí)判斷未來(lái)房?jī)r(jià)，關(guān)鍵要從3方面分析得出答案。
【 樓市|一套總價(jià)200萬(wàn)的房子，5年后還能值多少錢？3方面分析告訴你答案】
第一個(gè)方面、造房成本
記得房產(chǎn)大佬孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)下跌最多不能超過(guò)30%，很多國(guó)人對(duì)此并不認(rèn)可，他們認(rèn)為房企造房的利潤(rùn)很高，房?jī)r(jià)下跌50%都不為過(guò)，真的是這樣嗎？其實(shí)在一套房的售價(jià)中，除了材料成本、人員成本、營(yíng)銷成本、稅費(fèi)之外，差別更大的是土地成本。
在過(guò)去5年，土地成交均價(jià)一直處于上漲狀態(tài)，不過(guò)從近兩年國(guó)家的調(diào)控方向來(lái)看，短時(shí)間土地均價(jià)大概率不會(huì)大幅上漲，再加上越來(lái)越多的城市開(kāi)始“集中供地”，對(duì)供地的頻率和面積都有控制，同時(shí)也考慮到18億畝耕地的“紅線”，土地成本下降也不可能，更多的是穩(wěn)定。
第二個(gè)方面、人口變化
在過(guò)去5年里，供需關(guān)系是房?jī)r(jià)變化的重要原因之一，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為63.89%，而按照國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%之前，城鎮(zhèn)化建設(shè)還會(huì)處于快速發(fā)展階段。此外，按照預(yù)測(cè)，到2035年左右，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到72%，也就是說(shuō)在未來(lái)5年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到66.78%。
當(dāng)然，我們還要意識(shí)到樓市發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)“分化”狀態(tài)，正如孫宏斌所說(shuō)，隨著收入水平和生活質(zhì)量的提高，未來(lái)中高端住宅會(huì)越來(lái)越吃香。很多國(guó)人有錢之后，都會(huì)小房換成大房，高層換成洋房或別墅。
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