1. 首頁 > 云知道 > >

購房置業|歲末年終，講一個普通青島市民的買房故事！( 二 )

購房置業青島市商品房預售


陳先生說 ， 現場氣氛很緊張 ， 能否選到如意的房子成了最大的焦點 ， 根本看不到未來要簽的商品房預售合同條款及公示內容 ， 也沒心思計較 。
這也成了日后與開發商對簿公堂時的理由之一 。
2021年夏天 ， 陳先生要求退房 ， 與開發商訴至公堂 。 退房的理由是協商不一致 ， 無法簽署《商品房買賣合同》 。
開發商則直言 ， 在近期房地產市場情形明顯下滑的情況下 ， 陳先生意圖通過惡意磋商的方式解除合同 ， 通過不誠信的行為維護自己的利益 ， 損害開發商的利益 。
市場數據顯示 ， 2018年4月開盤價為一萬九千元的該小區 ， 目前的均價在一萬七千元左右 。
為什么會有惡意磋商的說法？
因為雙方簽訂的是《京華海悅項目認購協議》 ， 法律上稱之為預約合同 。
預約合同一般會約定將來要簽訂商品房買賣合同 ， 雙方有義務一起磋商、推進合同的簽訂完成 。
如果有一方怠于磋商 ， 甚至提出一些難以履行的條件 ， 合同就難以推進簽訂 ， 稱之為惡意磋商 。
法律上 ， 所謂惡意磋商要有下列要件：1、無意在合理價格范圍訂立合同；2、與對方協商合同事宜 ， 讓對方誤以為該方有交易的可能；3、給對方造成損失 ， 包括喪失交易機會的損失 ， 以及其他合理損失 。
陳先生反駁惡意磋商指控的說法是：自己并未對房屋單價、總價提出質疑和協商意見 ， 按約定繳納首付款和房屋維修基金 ， 以實際履約行動期待最終能正常簽訂購房合同 ， 顯然不屬于無意在合理價格范圍訂立合同 ， 也不屬于“與對方協商合同事宜 ， 讓對方誤以為該方有交易的可能” 。 陳先生說 ， 自己提出的逾期交房違約金在合理的范圍內 ， 目的是保障締約合同繼續履行 。 陳先生強調 ， 中海外青島公司如果按期交房 ， 則不存在違約金的協商意見 ， 不會有任何損失 。
陳先生的退房切入點 ， 在于逾期交房違約金 。
房屋交付并沒有逾期 ， 中海外青島也一直在通知陳先生去簽署商品房買賣合同 。
陳先生不肯簽署 ， 他認為合同中約定的逾期交房違約金比例過低 ， 必須修改才能簽 。
陳先生認為 ， 反正也沒逾期 ， 為什么不能修改？
中海外青島不肯修改 ， 原因有兩點 ， 一是已在房管部門備案的房屋預售合同條款都是固定版本 ， 難以針對個人修改 ， 二是陳先生簽署認購協議時 ， 合同條款在售樓處已經做出公示 ， 陳先生完全知曉 。
所以 ， 中海外公司認為陳先生是惡意磋商 ， 而陳先生則認為 ， 當年簽約時的場景獨特 ， 根本看不到公示的合同條款 。
法院的判決
簽了預約合同 ， 不簽正式合同 ， 退房就不難 。
雖然法律規定 ， 簽訂預約合同的雙方 ， 均負有達成本約合同的磋商義務以及要求對方與之簽訂本約合同的義務 。 但是 ， 想要證明對方怠于履行義務 ， 甚至是惡意磋商 ， 很難有確鑿的證據 。
而沒有確鑿的證據 ， 就意味著協商一直在繼續 ， 但未達成一致意見 。 一方可以據此主張 ， 以不可歸責于雙方的事由解除預約合同 。
法律規定 ， 有效的商品房預約合同對雙方均有約束力 ， 但是如果一方反悔不愿意按約定繼續簽訂正式的商品房買賣合同 ， 法院亦不能強制要求另一方簽訂 ， 因為預約合同的標的是“將來訂立本約的行為” ， 是否正式簽約包含當事人的主觀選擇 ， 不適于強制締約 。
所以陳先生以逾期交房違約金比例過低為由要求修改合同 ， 中海外青島公司無法答應 ， 陳先生便可以以不可歸責于雙方的事由解除預約合同 ， 法院不能強制締約 ， 中海外青島也沒有辦法 。

推薦閱讀