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房價|2022年不買房，5年后房子會是“金價”還是“蔥價”？王石神預言( 二 )

房價王石購房置業樓市


可以看出 ， 樓市從普漲到普跌僅僅用了不到半年時間 ， 大批的投機人都被牢牢套住了 。 縱使是深圳這樣的城市 ， 去年二手房價整體都降了超10% ， 有熱門小區的住戶直降500萬賣房 ， 仍然無人接手 ， 更何況其它名不見經傳的中小城市 。

當前的房市現狀是 ， 無房人追著跑 ， 但始終追不上 ， 持房者有人歡喜有人愁 。 今后的房產究竟如何？敢說“真話”的沒幾個 ， 王石算是其中一個 。 在一次訪談節目中 ， 他喊出“神預言” ， 王石談到自己到深圳創業時買過好幾套房子 ， 但是每一次都是售掉自己手中這套 ， 在買下一套 ， 沒有囤和炒的習慣 。 對于房產現狀則認為 ， 過剩已經是事實 ， 所以年輕人根本不用擔心沒房住 ， 結婚之后 ， 父母親、岳父岳母都會給你房子 ， 一個新生兒或至少繼承5套以上房產 。
房說君認為 ， 王石提及的“新生兒至少有5套以上房產”不難理解 ， 現在的房子已經遍地都是 ， 根本沒有必要囤房炒房 ， 而年輕人如果還繼續買房無疑讓手里囤積更多的房產 ， 房價還怎么漲？事實是否如此呢？
供大于求、高庫存、新生人口下降一并襲來 ， 王石預言已應驗？
首先 ， 市場已經面臨供大于求的局面 。 公開數據顯示 ， 2021年11月份 ， 百城新建房屋供應量4495萬平米 ， 而成交量僅為3437萬平米 。 這可是年底開發商推陳出新的月份 ， 如此供大于求不免讓人們更加確定房屋過剩的事實 。
此外 ， 1998-2018年期間房產銷售面積177億平米 ， 按每套100平 ， 2020年戶均2.62人算 ， 過去20年買了1.7億套房 ， 而這些房子已經足夠4.5億人居住 ， 而近3年每年銷量均超15億平米 ， 還有比商品房數量多3倍的小產權、安置房等房子 ， 約能保證19億人口的安居了 。 但問題是 ， 雖然不缺房 ， 但分配卻嚴重不均衡 ， 有人無房 ， 有人手握幾十套的比比皆是 。
【房價|2022年不買房，5年后房子會是“金價”還是“蔥價”？王石神預言】其次 ， 高庫存是越來越多城市面臨的困境 。 截止11月底 ， 百城新建存量住房有52110萬平米 ， 重回5年前的水平 ， 其中三四線城市攀升明顯 ， 連續37個月庫存正增長 。 我國城市數量687個 ， 即便30座一二線城市供求相當也罷 ， 剩下的大部分城市 ， 尤其是縣城 ， 根本沒有足夠的購買力 。

最后 ， 新生人口下降 ， “人口負增”的局面控來襲 。 最新資料顯示2021新出生1062萬人 ， 比上一年再減少48萬 ， 當前生育率1.3 。 粵開宏觀測算 ， 若我國生育率長期保持在1.2左右 ， 預計未來10年主力購房人口將減少超過6000萬人 。 一二線大城市持續吸附人口 ， 而三四線只有不斷外流的情況下 ， 越來越多城市尤其是三四線城市將快速降溫 。
2022年不買房 ， 5年后房子會是“金價”還是“蔥價”？從以上三點信號來看 ， 即使是今年不買房 ， 未來5年價格也不會有太大的上漲浮動 ， 因為庫存高、供求關系逆轉、需求后勁不足的因素已經決定了 ， 房價難有上漲空間 。 不過 ， 正如多個機構預測的房價走勢一樣 ， 未來房價會明顯分化 ， 相對來說買房難度也有差異 。
比如社科院預測房價-3-3% ， 漲跌趨勢持續分化；中指院預測結構性小漲2-3.5% 。 房說君認為 ， 對于頭部城市 ， 因為有持續新增需求和供應不平衡因素存在 ， 未來5年房價仍有上升空間 ， 但幅度不至于到“金價”；反之 ， 對于基本面支撐都不足的三四線城市 ， 會繼續趨穩下跌 ， 大概率是“如蔥”狀態 。

房說君有話說 ， 總之 ， 金價和蔥價會并存而行 ， 想要再通過買房獲得賺錢機會 ， 已經很難了 ， 正如李迅雷的觀點 ， 房價漲幅在3%上下都挺正常的 。 正是過去動不動就10%以上的房價漲幅 ， 讓大家形成了慣性思維 ， 對于未來的樓市 ， 央媒經濟日報也定調了：既要抑制地產泡沫 ， 又要防范大起大落 。

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