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碧桂園|福州哪些板塊正淪為棄子？( 二 )

碧桂園湖南





2、去化周期6-12個月 ， 處于合理區間的
南站板塊：現有項目少 ， 購房者可選擇性不高 。 南湖片區開發在即 ， 未來可期 。
亭江板塊：靠高傭金和讓利走量 。 房價沒有最低 ， 只有更低 ， 但依然不建議入手 。
東區板塊：同板塊不同命運 。 東二環熱度最高 ， 建發養云二期帶出豪宅熱銷節奏 。 但真·東二環的樓盤銷售接近尾聲 ， 庫存集中在東三環 。 房企接下來將轉戰五里亭 ， 但區域認可度還有待加強
江濱板塊：江景豪宅撐起的房價天花板 ， 庫存已見底 。 融僑外灘壹號套均總價超千萬 ， 終極改善首選 。
帝封江板塊：除了地鐵 ， 能吹的不多 ， 開發商資金鏈是最大的不確定因素 。 樓盤體量大 ， 去化壓力明顯 。 板塊價格防線已擊潰 ， 購買仍需謹慎 。
中心板塊：你永遠可以相信的地段 。 恒大天璟底價甩盤使得整體流速走高 。 板塊供應告急 ， 未來新盤也不愁賣 。



3、去化周期小于6個月 ， 去化速度相對樂觀的
西區板塊：可供開發土地較少 ， 僅有兩三個項目在售 。 現象級樓盤保利首開天悅二期帶動板塊房價水漲船高 。
金山板塊：開發成熟 ， 多盤進入余房銷售 ， 去化壓力尚可 。 改善大風刮到 ， 房價穩中有升 。
會展板塊：二環周邊為數不多的限價區域 ， 一二手房倒掛現象加速新項目去化 ， 可持續看好 。 但江南CBD除了建總領筑、凱佳江南里外 ， 選擇性不多 。
淮安板塊：臨近鼓樓但配套匱乏 。 板塊內只有建發榕墅灣在售 ， 別墅去化相對吃力 ， 靠的是降價搶跑 。
馬尾老城區：你看不上的馬尾正在悄然升溫？不 。 房價跌跌不休 ， 吸引到的只是地緣性客戶 。
煙臺山板塊：房價穩居3萬+ 。 地鐵、商業、教育、公園配套優越 ， 還有江景加持 ， 老倉山活該這么火 。
義序板塊：福州板塊輪動已輪到南二環當主角 。 從銷售業績看 ， 板塊內新盤具備較強的市場競爭力 。 隨著城市更新不斷加碼 ， 未來發展潛力較大 。

除了待售項目 ， 如果再加上土儲庫存 ， 廣義庫存即潛在供應最大的板塊就變成：北區、東區、三江口和帝封江板塊 。
庫存大規模爆發 ， 上述板塊競爭將進入白熱化狀態 。 開發商為了保證現金流 ， 大概率會加大打折促銷力度 。



此外 ， 福州自然資源和規劃近日還在2022年第一批集中出讓土地招商推介會上 ， 重點推介了三江口片區、晉安湖片區、南二環片區及地鐵站點周邊地塊 。
以目前低迷的成交走勢來看 ， 今年新出讓地塊入市后 ， 三江口片區實際的去化周期還要更長 ， 新房市場銷售嚴重承壓 。 勢頭強勁的南二環板塊內卷也將加劇 。

不難看出 ， 福州外圍板塊普遍面臨著銷售壓力 ， 主城區價值回歸 。 不信再看一組數據：
根據中原地產數據 ， 長樂商品住宅狹義庫存為71.58萬㎡ ， 去化周期長達15.7個月；而閩侯商品住宅狹義庫存為81.96萬㎡ ， 去化周期長達11.4個月 。
二者去化周期明顯高于五區 。 尤其是長樂 ， 整體去化速度跟不上供應速度 ， 中長期庫存風險依舊較大 。
說了這么多 ， 板塊的去化周期也只是給購房者提供一個參考 。 無論是市中心還是外圍區 ， 個體樓盤之間的去化也有明顯分化 。
購房者要學會在板塊分化中尋找優質抗跌的房子 。
上為正文 。
? 文章東街1號原創 ， 音頻、圖片來源于網絡
【碧桂園|福州哪些板塊正淪為棄子？】內容僅供參考 ， 不構成投資建議

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