前段時間，有個讀者向我咨詢：我家房子很好138平價格不高，為什么賣不出去呀？急死了？
這個問題想必是很多朋友都遇到過或正在遇到的問題。我最近看了很多類似的，都在抱怨自己的房子掛牌很久了，可就是沒人看，連問價的人都沒有。
類似的問題還有：新房市場還算可以，為何二手房掛牌量激增，并且降價還賣不出去，比如深圳目前就是這樣的情形；媒體都在說房價要跌，為何新房市場在漲價，二手房市場在降價？同樣是房子，為何二手房現(xiàn)房比不過新房期房？
很扎心吧？其實原因挺簡單的。
先弄清楚，現(xiàn)階段是誰在買房？
網(wǎng)上都在說今年普遍收入下降、失業(yè)率有所升高，買房需求萎縮。可我們先后看到這樣的情形：深圳出現(xiàn)天價“喝茶費”、業(yè)主群密謀聯(lián)合漲價（漫天要價那種）、上海出現(xiàn)300億新地王、南京出現(xiàn)千人排隊看房、各地集中4月1日漲價、北京五一瘋搶學區(qū)房等等現(xiàn)象。甚至最近連房價曾從4萬“腰斬”到2萬的燕郊，都再次悄悄熱銷起來。
可相對應的，深圳、上海、南京等地二手房掛牌量卻不斷上升。不僅掛牌量激增，銷售量也難以達到去年同期水平，最好的地方也不過同比恢復了80%左右。
很疑惑嗎？
來看央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》，這是前些天很火的一篇報告。報告中指出：我國戶均資產(chǎn)達317.9萬，戶均擁有住房1.5套，住房擁有率達96%。
很多人說自己被平均了，沒錯，就是被平均了。不看平均數(shù)，來看中位數(shù)。報告中指出，中國戶均資產(chǎn)中位數(shù)是163萬，這個數(shù)字就比較符合大眾水平了。那這個163萬怎么構(gòu)成的呢？差不多就是大部分城市1套房的價格，沒錯吧？所以，從中位數(shù)來看，大部分家庭的資產(chǎn)就只有1套房+少量的存款，其他沒了~
那這部分家庭還可能買得起房嗎？不可能買得起。所以，你應該明白了現(xiàn)階段是誰在買房？
沒錯，就是前10%的家庭+部分沒房群體。
對于前10%的群體而言，央行報告中指出這10%的家庭擁有社會總凈資產(chǎn)財富總額的49%。所以這也解釋了為何深圳出現(xiàn)戴口罩搶千萬級豪宅，出現(xiàn)房抵經(jīng)營貸繼續(xù)買房，出現(xiàn)豪宅價格上升幅度大于普通住宅等等“很神奇”的情況。
沒房群體就不多說了。比如恒大75折這類的促銷活動，必然也是能夠吸引一些剛需群體進場買房的。
再弄清楚，他們?yōu)楹尾毁I二手房
還是前10%家庭和沒房群體這兩個群體逐一分析。
對于前10%家庭而言，他們不缺房還買房的目的是什么？顯然是押寶優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，把資產(chǎn)進行合理的轉(zhuǎn)移、儲存。對于這部分群體而言，新房的溢價率會高于二手房溢價率，因為新房更稀缺。
對于沒房群體而言，因為是剛需，顯然138平這么大的戶型對于他們而言，太大了。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，大部分剛需首次購房的平均面積在100平米左右。除非你138平的價格性價比能超過100平的剛需房，否則是無法吸引這部分群體的。
當然，二手房依然在成交，并非沒人買了。但要明白一點，現(xiàn)在更多是性價比極高產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房產(chǎn)品出售率更高，因為三者其實都算剛需。而缺乏明顯亮點的二手房在目前階段并不能吸引到廣大二手房買房群體的關(guān)注。更何況，掛牌量那么高，可以貨比幾百家。
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