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過年期間很多朋友留言問我關于房產(chǎn)投資的看法 ， 今天我想用經(jīng)濟數(shù)據(jù)和理論去跟大家分享一下我本人的投資選房心得 ， 當然這只是我自己的一些經(jīng)驗 ， 大家可以借鑒 。 我本人目前在深圳、馬來西亞、英國、加拿大都有投資置業(yè) ， 我自己有一個關于房地產(chǎn)項目的投資6大原則 ， 拿出來給大家探討 ， 可能不完全正確 ， 算是我這二十年摸爬滾打的經(jīng)驗吧 ， 根據(jù)這6個原則 ， 正常情況下只要你不是去一些非常特殊的地方投資 ， 那大部分地區(qū)基本上是通用的 ， 跑贏市場應該問題不大 ， 重要的是它不需要冒太大的風險 ， 便能賺到水漲船高的錢 。 回想過去 ， 如果10年20年之前有人能和我說這些話 ， 可能我真的會少走很多彎路 ， 也會節(jié)省很多投資的時間 ， 這兩年明顯能感覺到大家對房地產(chǎn)投資有很多不同的聲音 ， 有人覺得門檻高和我沒關系 ， 有人覺得政府會全力打壓 ， 其實這些都是對房產(chǎn)投資的誤解 ， 我希望通過這篇文章能給大家一些正確的投資觀念 ， 炒房年代已經(jīng)過去 ， 但房產(chǎn)投資的價值依然還在 。
對于房產(chǎn)投資而言 ， 房產(chǎn)升值的因素有很多 ， 很多人在做投資選擇時都不了解當?shù)氐恼鎸嵡闆r ， 要不就是簡單的聽銷售介紹 ， 要不就是看看網(wǎng)上的推廣文章 ， 而以往大多的觀點是不是都在告訴你這個區(qū)域的未來發(fā)展是什么？未來有什么？規(guī)劃怎么樣？是不是都是這樣 ， 因為未來我們?nèi)ハ铝速€注 ， 今天你一定要考慮清楚 ， 不要再被銷售講的發(fā)展趨勢所影響 ， 因為這些趨勢很可能就是風險點 ， 雖然有很多人過往因為這些是賺到錢了 ， 但不代表沒有人未來就會輸在這個上面 ， 特別是當你只有一個投資標的時候 ， 你的投資時機和錯過的時間都是無法挽留的 ， 未來它是個未知數(shù) ， 投資不能單純用未來規(guī)劃去判斷 。 對的資產(chǎn) ， 對的時機 ， 錯誤的投資選擇也會影響你的投資結果 。
我的第一個原則就是位置、位置、位置 。 當然并不是說非好的位置就沒有投資價值 ， 我只是想表達好的投資位置會讓你的投資風險變小 。 我所講的位置主要指CBD或者是市中心這類 ， 又或者是名校區(qū)、名人區(qū)、高尚住宅區(qū) ， 當然也可以是靠海或大學傍邊 ， 包含這些因素的都可以稱之為位置 ， 如果這些都沒有 ， 甚至連交通也不方便 ， 那就算再便宜我也不會去選擇 。 我發(fā)現(xiàn)有很多朋友選擇房子先看自己能接受的門檻 ， 我是不認同的 ， 只要能上車哪怕標的小一點都行 ， 投資和門檻沒關系 ， 你也最好不要考慮未來會怎樣 ， 拿總體的數(shù)據(jù)來對比 ， 不管在哪個國家 ， 中心區(qū)的均價都普遍是比周邊區(qū)域高 ， 這個時候我們要看的是什么？我們應該看的是區(qū)域的升幅百分比 ， 升幅百分比才是我們的投資之道 。 有人說我是買來自住的 ， 我就告訴你哪怕是自住的房產(chǎn)也要看這個 ， 因為你要考慮未來會不會二押的問題 ， 自住房產(chǎn)你也該有一物二用的金融思維 ， 即可以自住 ， 未來升幅以后也有機會二押 ， 這才是投資之道 。 還有人說我不會做這么大風險的事 ， 可是你并不知道你會不會有緊急用錢的時候 ， 就算是一種額外準備也不過分吧 ， 如果你選的區(qū)域地段短期都不會上漲的話 ， 你可是連二押的空間都不會有 。 和位置有關的問題還有一個點 ， 就是看待回報率的問題 。 拿倫敦的金融城來說 ， 區(qū)位價格高但整體核算租金回報并不高 ， 北上廣深的核心區(qū)域也大概是這種情況吧 ， 這時你關注的點就應該是我說的升幅百分比 ， 因為你只需要它的升幅能跑贏其它地區(qū)就可以了 。 換言之有的地方可能租金回報高 ， 但價格升幅反而會比較低 ， 兩全其美的情況我是見得不多 ， 簡而言之位置好的選擇必定就少 ， 價格是跟著市場和供求關系跑的 。 有人搶、供貨量少的區(qū)域自然上漲的就會比別的地方快 ， 有人說我把老房子翻新分租回報率很高 ， 那這是另外一種做法 ， 也可以叫商業(yè)運作 ， 不是我們今天探討的內(nèi)容 ， 我今天講的是如何低風險簡單的去賺水漲船高的錢 。 租金回報和價格上漲是兩個投資回報概念 ， 大家一定要分清楚 ， 你說有沒有可能并存 ， 我只能回答有 ， 但這可能需要投資人有大量的知識和膽量 ， 才有可能找到一些又便宜門檻又低但爆發(fā)力卻很大的項目 ， 這種事我覺得我們還是留給那些非常專業(yè) ， 又或者一直做這方面研究的人吧 ， 它就像賭博一樣需要有膽量、運氣 ， 還要懂得分注才能獲勝 ， 這不在我的投資理念當中 ， 我自認為不是這樣的人 ， 我更簡單的去關注宏觀經(jīng)濟、政府印錢、GDP上漲等經(jīng)濟指標就好 ， 我更愿意無風險的去賺水漲船高的錢就好 ， 所以不管怎么考慮位置是優(yōu)先級的 ， 因為風險比較低 。
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