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華潤|接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年“買買買”意欲何為？

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一向?qū)ν獾驼{(diào)的華潤萬象生活成為新年物業(yè)并購領(lǐng)域的“主角”。
在宣布收購禹洲集團(tuán)旗下的物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)后，近日，華潤萬象生活再次宣布收購中南服務(wù)100%股權(quán)，交易代價不高于22.6億元。
僅僅15天，華潤萬象生活就向市場拋出了兩筆并購大單。然而，距離上市只差臨門一腳的中南服務(wù)為何放棄赴港上市計劃，選擇“賣身”？華潤萬象生活大手筆“買買買”的背后，又有著怎樣的考量？
華潤|接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年“買買買”意欲何為？

今年初，華潤萬象生活先后收購禹佳生活服務(wù)和中南服務(wù)。圖片來源/IC photo
放棄上市，中南服務(wù)“賣身”華潤萬象生活
根據(jù)華潤萬象生活近日發(fā)布的公告，2022年1月20日，公司全資附屬公司創(chuàng)潤發(fā)展與香港彩虹物業(yè)、香港樂活物業(yè)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，作為買方的創(chuàng)潤發(fā)展將收購香港彩虹物業(yè)所持的南通長樂全部股權(quán)，并將收購香港樂活物業(yè)所持的江蘇中南（即中南服務(wù)）1%股權(quán)。
據(jù)了解，標(biāo)的公司之一的南通長樂持有中南服務(wù)99%股權(quán)，故收購事項完成后華潤萬象生活將間接全資控股中南服務(wù)。
也就是說，此次華潤萬象生活是收購中南服務(wù)100%股權(quán)，而中南服務(wù)也完全“賣身”于華潤萬象生活。不僅如此，華潤萬象生活也要求中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會對外提供物業(yè)管理服務(wù)，包括業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，并確保中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)等提供類似服務(wù)，以避免同業(yè)競爭。
華潤萬象生活此次收購中南服務(wù)，將進(jìn)一步擴(kuò)大其物業(yè)布局的版圖。截至2022年1月20日，中南服務(wù)在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區(qū)合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預(yù)計5年內(nèi)在管面積達(dá)9000萬平方米以上。
值得注意的是，中南服務(wù)剛剛于去年11月通過港交所的聆訊，距離上市只差臨門一腳。此時選擇放棄上市，背后原因為何？對此，中南服務(wù)相關(guān)人士回復(fù)新京報采訪人員稱：“考慮到中南服務(wù)規(guī)模，在目前市場情況下，單獨(dú)上市難以有比較高的估值溢價?！?br /> 根據(jù)中南服務(wù)聆訊后版本的招股書，以2020年稅后凈利潤6674.7萬元粗略推算，本次收購代價與稅后凈利潤比值約為34倍。而中信建投在研報中也指出，若按照中南服務(wù)2021年未經(jīng)審核凈利潤為1.76億元為計算基礎(chǔ)，收購PE將不超過12.9倍，處于合理水平。
克而瑞物管分析表示：“華潤萬象生活此次給出了近13倍PE的估值溢價，符合此前行業(yè)10-15倍的均值。能給予此估值，一方面是對中南服務(wù)業(yè)務(wù)互補(bǔ)和協(xié)同的認(rèn)可，另一方面或許也有地產(chǎn)端的因素?！?br /> 在房企融資困難、到期債務(wù)壓頂?shù)钠D難時期，中南服務(wù)在此時放棄上市、選擇“賣身”，也有市場聲音指出其因為資金緊張而賣掉物業(yè)板塊。
對此，上述中南服務(wù)相關(guān)人士回應(yīng)稱：“中南服務(wù)與中南集團(tuán)旗下A股上市公司中南建設(shè)相互獨(dú)立，本次交易對中南建設(shè)并無直接影響。考慮到中南建設(shè)未來一年公開市場到期債務(wù)僅不到15億元，且華潤萬象僅需支付不低于總代價44%的首付款，故本次交易并非中南在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整背景下的應(yīng)急之舉。”
而據(jù)中南集團(tuán)內(nèi)部人士表示，中南有意進(jìn)一步做強(qiáng)建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營等業(yè)務(wù)，逐步向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰(zhàn)略資金的意圖。
同時，此次交易將按照分期付款的方式進(jìn)行。中金在研報中點(diǎn)評稱：“在交易結(jié)構(gòu)方面，首期支付總對價44%對應(yīng)目標(biāo)公司在管面積，剩余56%將按照后期交付節(jié)奏支付，每半年結(jié)算一次。整合方面，預(yù)計該項目有望于上半年內(nèi)完成正式并表，后續(xù)管理整合也將有序推進(jìn)?！?/p>

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