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伍碧君|碧桂園“最大”已不是法則“最好”才是真理( 三 )

樂居財經實際控制人高治亮


按此計算，截至12月碧桂園權益拿地銷售比為32.89%，保持在合理區間。
拿地思路變化的背后，可以窺見這家全國型房企的投資調倉心理。
事實上，自2014年前后開始，碧桂園在拿地層級上不斷下沉至三四五線拿地，并成為了許多三四五線城市第一家進駐的品牌房企。
但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹慎。
截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區域調整和細分來看，碧桂園還是相應精細地擴大了對三四五線的管控力度。
即是說，碧桂園將投拓重點傾斜在了更有發展前景的長三角、珠三角等優勢三線城市。
譬如在長三角區域，自2020年開始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊。
2021年，碧桂園加大在江蘇、浙江、安徽等長三角省份落地，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。但在類似江蘇鎮江等銷售表現一般的城市，相應地放緩了拿地，降低區域風險，做了一定的戰略調整。
值得一提的是，碧桂園在長三角更傾向于拿一些體量不大的地塊項目進行開發，小盤化拿地使其能更靈活地進行開發銷售，加快周轉和去化。
如上圖所述，2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長三角土地獲取權益金額占比43%，為所有城市群中占比最大;同時權益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現了長三角拿地盤子小、單位地價高的特點。
拿地成本上調，還與碧桂園對一線城市加大投入資源相關。
觀點新媒體梳理獲悉，2021年以來，碧桂園通過招拍掛先后在北京、上海、廣州、杭州、蘇州、東莞等城市拿地，多為一線城市或瞄準一線客戶的二線城市。其中，僅上海拿地95.1億元，約占碧桂園全年新購土地權益地價7%。
從上述拿地結構看，截至2021年前10月，碧桂園位于一線目標一線、位于二線目標一線的新增權益金額占比合計16%;而在過去幾年，這兩項占比在5%以內小幅波動。
對應發生變化的便是位于二線目標二線的權益拿地金額占比，從過往30%以上收縮至20%以內。
【 伍碧君|碧桂園“最大”已不是法則“最好”才是真理】這些拿地布局、結構的調整，除了導致當年拿地成本上升，也對短期結轉利潤水平產生一定壓力。據悉，2021年8月份，碧桂園在投資者會議上曾披露，2021年碧桂園整體貨地比水平有所下降，至2.9。
不過對于當下的房企而言，現金流、安全性可能比利潤更重要。
當然，碧桂園近兩年也通過一些措施來進行費用把控、改善盈利能力，包括“一率五力”即高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力等。
同時，憑借布局機器人產業尤其建筑機器人的機會，從而提升施工質量、提高施工效率、降低成本損耗。
數據顯示，截至2021年12月底，博智林已有18款建筑機器人投入商業化應用，累計應用施工面積超700萬平方米。去年12月在在汕頭金平項目首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑機器人”多機施工系統的驗收，首次實現了裝修階段的多機協同施工，在中國乃至全世界建筑行業內具有重要的標桿示范意義。
2021年上半年，碧桂園銷管費用率下探到5.9%的水平，相比前兩年已有不小回落。
據悉，當時銷管費用提升除了如會計準則的調整、管理結構下沉等因素，還有部分原因則是由于對機器人、農業等新業務的投入、推廣。
碧桂園方面彼時曾表露稱，新業務板塊前期肯定是有費用投入，后期收入出來以后形成銷售，該比例就會下去。

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