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伍碧君|碧桂園“最大”已不是法則“最好”才是真理

樂居財經實際控制人高治亮

在以往，“大就是強”對于許多房企而言屬于一種經營哲學。規模大，意味著更多話語權，可以獲得更好的資源、機會、議價能力。更為重要的是，“規模做大有利于企業抗風險”，這是一位明星職業經理人任職TOP20房企時所言。但這一切的因果關系，在2021年成為一個站不住腳的論點，被事實輕易推翻。寒冬中行走的人們開始反思，規模與安全之間能否劃上等號?什么才是冬天里一件抵御風寒的棉襖?對碧桂園來說，不是第一次直面這個問題了。在這家房企成長與壯大過程中，有過無數個重要節點，比如2016年一步跨入3000億門檻，實現“尖叫目標”;又比如2017年，超過萬科、恒大坐上銷冠座椅;又比如2018年，控速、剎車、放緩等等。從危機時刻撥開迷霧一路走來，碧桂園如今深刻明白，要想在市場中保持有質量的發展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。
銷售預期
近幾年，碧桂園已鮮少提及銷售目標。銷售目標代表著一個房地產企業對于規模的訴求與渴望，向市場昭告接下來一年的發展節奏，一定程度上也為開盤、投拓、融資態度定調。尤其是碧桂園這種量級的企業，其銷售目標甚至成為了觀察行業天花板的一個風向標。然而，碧桂園自2018年起選擇不公布年銷售目標，同時僅披露權益銷售金額?？梢愿Q見，盡管相比巔峰時期的高增速明顯慢了下來，但碧桂園仍然連續四年穩坐銷冠位置。在這背后，是冷淡的行業周期、龐大的銷售基數等因素所影響，但顯然也有自動控速的考慮。一年走完，可以窺見，相比2020年其他競爭者步步緊逼的態勢，2021年碧桂園遙遙領先，保持著自己的領先地位。根據觀點指數發布的2021年1-12月的房企銷售數據統計，碧桂園錄得全口徑銷售7588.2億元，領先第二名萬科近1400億元;權益銷售錄得5580億元，同樣位列榜首。
從權益銷售口徑觀察，1-6月份，碧桂園增長迅猛，對比上一年同期疫情影響下的表現有了顯著增長，截至前6月累計銷售3030.9億元，同比增長13.54%。氣溫在下半年驟然改變。受新房市場調控收緊、房貸利率上行等因素影響，包括碧桂園在內的房企銷售額從三季度開始快速降溫。市場情況讓碧桂園的業績達標之路愈加不易，根據觀點指數發布的2021年房地產企業銷售表現顯示，碧桂園全年全口徑銷售額7588.2億元。但在當下，碧桂園還有更重要的目標。對于當前的房地產行業，銷售金額并不完全與現金流掛鉤，只有真正提高銷售回款，才能加強自身的造血能力。據了解，早在2019年開始，碧桂園就以回款現金流為行政考核的標準，因此也可觀察到當年銷售回款率提升了5個點至96%，處于行業高位。
而后隨著市場變化，碧桂園回款率呈現波動下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。碧桂園也相應受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。對此，首席財務官伍碧君在8月份召開的業績會上稱：“確實按揭資源很緊張，碧桂園按揭周期天數由2020年35天延長到60多天?！钡瑫r，她強調回款總額沒有變，只是時間會長一點。
財務平衡
從規模向質量轉變后，碧桂園已經開始嘗到“甜頭”。
可以窺見，即便是整體收緊的市場環境，碧桂園經營的逐步穩健、財務的逐漸優化，還是讓金融及資本市場樂于向其敞開大門。
正如上文提及的按揭影響，伍碧君便直言：“這也再一次體現資源還是會向優質企業傾斜?！?br /> 2021年，碧桂園持續對財務表動刀，以爭取更好的表現。
從三道紅線指標來看，截至2021年中期碧桂園仍處在黃檔，唯一不達標的是剔除預售賬款的資產負債率，這一數據已從2020年底的約80%下降至77%。

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