北京 風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向
2月17日北京2022年首輪集中供地收官，18宗地塊中有17宗順利成交，總成交金額480.22億。
央企依舊是最大贏家，這是毫無疑問的。
除去旭輝一家民營以外，幾乎全是央企、國企開發(fā)商，比如華潤、中海、金地、保利、廈門建發(fā)。而且相比以往，房企抱團(tuán)拿地的比例明顯下降，只有5家聯(lián)合體參與報(bào)名。
2022年北京土拍政策再次進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，加大競現(xiàn)房銷售面積土地占比，還出臺(tái)了一項(xiàng)“搖號(hào)+定高標(biāo)”的新規(guī)定，這項(xiàng)新規(guī)沒有觸發(fā)，說明房企也越來越謹(jǐn)慎。
拿地企業(yè)前三名分別是：
1.綠城98.4億獲得3塊地
2.華潤79.94億獲得2塊地
3.中海57.4億獲得2塊地
這場土拍也從側(cè)面印證了一點(diǎn)：
只要土地整體質(zhì)量夠優(yōu)秀，總有房企愿意競爭拿地。
位于朝陽崔各莊的一塊地起拍價(jià)37.8億，經(jīng)過21輪角逐最終由中海出價(jià)43.47億觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)入“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)。
在這個(gè)環(huán)節(jié)里華潤、中海、綠城輪流舉牌到53輪，最后綠城以43.47億、4.1萬平方米現(xiàn)房銷售面積的代價(jià)獲得這塊地，溢價(jià)率15%。
北京首輪土拍回暖，和各大房企的全年銷售節(jié)奏直接相關(guān)。
北京對(duì)土拍所做的準(zhǔn)備很充分，于是在2月中旬就開啟了拍賣，開發(fā)商一旦拿地，下半年就可進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，估計(jì)9月就可以回款獲得現(xiàn)金流，這對(duì)于房企來說，絕對(duì)是雪中送炭。
經(jīng)過2021年底的一波回調(diào)，目前北京二手房成交量恢復(fù)到每個(gè)月1.5萬套左右，市場情緒和預(yù)期逐漸穩(wěn)定，開發(fā)商于是積極布局。
這次北京拍地的另一個(gè)明顯變化：房企從以前的聯(lián)合拿地，再次回到單打獨(dú)斗模式。
為什么要這樣做？
聯(lián)合拿地意味著資金壓力小、大房企之間相互扶持，卻也埋伏下一些隱“雷”，比如一個(gè)樓盤由誰主導(dǎo)開發(fā)，最重要的操盤權(quán)、股權(quán)收益、管理費(fèi)用如何分成，都是繞不開的問題。
北京2022年首場土拍華潤獨(dú)立報(bào)名10塊地，成為報(bào)名最多的房企；中海系排名第二，報(bào)名7宗；綠城獨(dú)立報(bào)名6宗，緊隨其后的是城建、保利、中建系的5宗。
除了獨(dú)立開發(fā)，北京政府也開始新一輪的強(qiáng)推“現(xiàn)房銷售”，有9塊地都要求房企們現(xiàn)房銷售。
回顧2021全年，北京集中供地85宗，流標(biāo)撤牌28宗，流標(biāo)撤牌率為33%，為近十年最高。
所以2022虎年春節(jié)剛過，第一場土拍為全國其他城市定調(diào)，也為房企指明了發(fā)展策略：
1、趕緊拿地，年內(nèi)回款
2、北京樓市回暖還將持續(xù)
3、位置優(yōu)越的稀缺土地，2022年不會(huì)缺席
土拍是政府對(duì)于房企的引導(dǎo)，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企在資金面的支持，以及開發(fā)商主動(dòng)探索行業(yè)虛擬發(fā)展模式，對(duì)長租市場、保障性住房市場加大投入，樓市正在重新回歸穩(wěn)健和低增長。
慢下來 回歸城市深耕
2021年2月23日，集中供地政策出臺(tái)，全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行兩集中出讓，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。
土地一級(jí)市場由此從零售變?yōu)榕l(fā)，樓市的頂層游戲規(guī)則改變了。
過去一年，更多的城市出臺(tái)新規(guī)，競高標(biāo)品質(zhì)、現(xiàn)房交付陸續(xù)登上舞臺(tái)。過去高周轉(zhuǎn)的策略玩不轉(zhuǎn)了，開發(fā)商必須對(duì)樓盤品質(zhì)和交付周期負(fù)責(zé)。
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