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昨天回復(fù)了網(wǎng)友 ， 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)能不能轉(zhuǎn)正的問(wèn)題 ， 很多網(wǎng)友對(duì)此并不太理解 。 還拿去年頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（意見(jiàn)征求稿）（下稱(chēng)：《條例》）跑過(guò)來(lái)和我BB ， 說(shuō)人家大V都解讀了可以轉(zhuǎn)正的 。
我特?zé)o語(yǔ)！
那么 ， 我們一起來(lái)看看下面《條例》中讓我們誤解的幾點(diǎn) ， 看完你便知道到底能不能轉(zhuǎn)了 。
1、著力解決房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題 。
2、缺省記載和交叉辦證處理 。
3、綠本強(qiáng)行過(guò)戶(hù) 。
第一點(diǎn)：這個(gè)也是多數(shù)人誤解比例多的一個(gè)點(diǎn) 。 歷史遺留登記問(wèn)題和歷史遺留違法建筑是兩個(gè)概念 。 歷史遺留登記問(wèn)題用地本身就是合法用地 。 只是由于歷史原因資料不全 ， 而沒(méi)能登記的合法房產(chǎn) 。 在此之前 ， 這一類(lèi)的問(wèn)題的適用法規(guī)是66號(hào)文 。
歷史遺留違法建筑說(shuō)的是沒(méi)有合法用地的違法建筑 ， 只是由于歷史的原因而沒(méi)有進(jìn)行處理的房產(chǎn)而已 。 這一類(lèi)房產(chǎn)的適用法規(guī)是《兩規(guī)》和《新三規(guī)》 。
清楚了這兩概念之后 ， 我們?cè)倩仡^看這個(gè)《條例》 ， 就會(huì)發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房什么事了 ， 又何來(lái)轉(zhuǎn)正一說(shuō)呢？
目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都不符合《兩規(guī)》或者《新三規(guī)》的要求 。 即使是符合要求 ， 在與村股份公司理清利益關(guān)系這個(gè)環(huán)節(jié)上 ， 都很難搞得定 ， 而理清利益關(guān)系又是必備的條件 。
所以哪怕是《兩規(guī)》《新三規(guī)》以執(zhí)行多年 ， 真正能轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)的卻少之又少的原因 。
小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正80%以上只能依靠城市更新舊改產(chǎn)權(quán)交換來(lái)轉(zhuǎn)正 。
第二點(diǎn)：缺省登記和交叉辦證 。
什么是缺省呢？
考慮到歷史遺留違法建筑可能無(wú)法記載建筑物分?jǐn)偨ㄖ锩娣e ， 重新測(cè)繪重新分?jǐn)偨ㄖ娣e ， 可能會(huì)影響已經(jīng)頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)證的合法物權(quán) 。 因此 ， 本《條例》規(guī)定 ， 在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中 ， 可以結(jié)合實(shí)際情況對(duì)登記簿的非必要事項(xiàng)進(jìn)行缺省記載；在辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的 ， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以?xún)H記載專(zhuān)有建筑面積 ， 不記載分?jǐn)偨ㄖ娣e 。
直白的說(shuō)：合法建筑加建或超建那部分違法建筑不給登記面積 ， 僅在附記上記錄 。
關(guān)于缺省登記 ， 《條例》上就已經(jīng)說(shuō)得很清楚的了：考慮到歷史遺留違法建筑可能無(wú)法記載建筑物分?jǐn)偨ㄖ锩娣e！不知道為還有這么多人誤解……
什么是交叉登記？
按照歷史規(guī)定在未辦理建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記的情況下 ， 已經(jīng)為部分房屋辦理分戶(hù)登記或者轉(zhuǎn)移登記的（交叉辦證） ， 能補(bǔ)辦首次登記的 ， 應(yīng)當(dāng)辦理首次登記；確實(shí)無(wú)法補(bǔ)辦首次登記的 ， 可以突破連續(xù)登記原則 ， 在權(quán)屬清晰的前提下 ， 不補(bǔ)辦首次登記 ， 繼續(xù)為同宗地內(nèi)其他房屋按照原規(guī)定繼續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù) ， 但是新辦理的物權(quán)不得損害已經(jīng)設(shè)立的物權(quán) 。
白話(huà)點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是：每套房子都必須辦理房地產(chǎn)登記 ， 最開(kāi)辦的證即為初始登記 ， 有了初始登記之后才可以轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)移登記 。 現(xiàn)在是因?yàn)闅v史遺留原因 ， 沒(méi)有辦證 ， 但實(shí)際上已經(jīng)交易過(guò)多了的房子 ， 實(shí)在沒(méi)有辦法追溯辦理初始登記的 ， 可以不再初始登記而直接登記當(dāng)前業(yè)主 。
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