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三江口|三江口再添重磅名校，能否盤活樓市天量庫存？

學區房福州商品房三江口

三江口|三江口再添重磅名校，能否盤活樓市天量庫存？

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日前 ， 福州市自然資源和規劃局發布了2022年首場土拍公告 ， 預計將于3月中旬公開出讓六城區的20幅地塊 。
全篇公告閱讀下來 ， 信息量很大 ， 比如優質地塊明顯增多 ， 商品房指導價普遍上漲 ， 此前流拍地塊搖身一變重新上架等等 ， 諸多細節耐人尋味 。

而最讓東街1號感興趣的是 ， 此次土拍 ， 三江口板塊有望引進重磅教育配套 ， 由此 ， 該片區或將誕生一波新的學區房 。
根據土拍公告 ， 新拍地塊宗地2022-06號（倉山三江口出讓地塊二十二）占地144畝 ， 起始價14.81億元、最高限價17.03億元 ， 起始樓面價約9460元/㎡ ， 商品住宅銷售指導均價為28000元/㎡ 。 其用途除了住宅外 ， 還需配建小學、幼兒園、綠地用地 。 劃重點 ， 該地塊配建的小學建成后將無償移交福州教育學院附屬第一小學（一附小） 。 可以合理推測 ， 該地塊未來極大可能建設一附小分校 。 福州教育學院附屬第一小學是一所百年老校 ， 是福州市教育局直屬的公辦小學 ， 師資水平可圈可點 ， 對口中學為福州十一中 。
若該分校投入使用 ， 再加上麥頂小學三江口分校、清華附中福州學校、福州八中 ， 三江口的教育配套已經相當不錯了 。 不難看出 ， 福州為了三江口的整體建發展確實是花了心思的 。

眾所周知 ， 三江口板塊的去化壓力還是比較大的 ， 東街1號根據不動產官網的網簽數據 ， 整理了目前三個片區主要新盤的庫存情況 。
首先是樟嵐片區 ， 這是三江口賣得最好的區域 ， 目前片區內新房去化進度基本都在八成以上 ， 剩的商品房已經不多了 。濱江正榮府：商品房163套；安商房694套

大東海江山府：商品房562套；人才房146套
中建香樟南岸：商品房5套；安商房110套
三江嵐雋：商品房2套；安商房9套
榕城江上圖：商品房99套；
已備案商品房合計剩余831套 ， 配建房合計959套 。 梁厝片區以景粼天筑和星海天宸為主 ， 整體上看龍湖項目要比中梁項目賣得好許多 。景粼天筑：商品房158套；
星海天宸：商品房275套；
已備案商品房合計剩余433套 。 清富片區是目前滯銷重災區 ， 其中部分已經走起了降價路線 ， 售價掉到1字頭 ， 去化依然艱難 ， 庫存高企 。中海錦江城：商品房883套；安商房135套
三江花語城：商品房190套；安商房2套
萬科金域緹香：商品房137套
遠洋天賦：商品房397套
三江理想城：安商房656套
新榕金江郡：安商房2275套
泰禾福州灣：商品房282套
已備案商品房合計剩余1889套 ， 配建房合計3068套 。 綜上 ， 針對目前已經備案的項目 ， 商品房庫存約有3100套 ， 加上未備案的房源 ， 商品房庫存至少有6500套左右 ， 若再加上配建房 ， 用天量庫存形容不為過 。
通過初步盤點不難看出 ， 雖然同處三江口 ， 清富和漳嵐、梁厝的悲歡并不相通 。 三不靠的清富片區內新盤數量多 ， 且體量都很大 ， 去化壓力可想而知 。
耐人尋味的是 ， 宗地2022-06號地塊恰巧就在清富片區 ， 若該地塊順利拍出 ， 不排除未來周邊樓盤劃片一附小分校的可能 。 那么 ， 此舉能否復刻清華附中福州學校的銷售奇跡 ， 盤活清富片區的庫存呢？東街1號認為 ， 一附小分校的設立 ， 更多的意義在于對三江口當地教育資源的補充完善 ， 至于“帶貨”能力和效果 ， 則持保留意見 。 一方面 ， 一附小與清華附中在知名度、認可度上存在巨大差別 。 另一方面 ， 除了學校 ， 在地鐵、商業等其它服務配套方面 ， 清富片區和漳嵐也有一定距離 。 同時 ， 東街1號也不建議單純為了一個空降的學校 ， 特別購買學區房 ， 無論是否是名校 。 十年樹木 ， 百年樹人 ， 教育的發展有自己的規律 ， 并不是沾個名校的光就能出成績 。 好的學區的形成 ， 需要長時間的積累 ， 需要學校軟硬件的持續投入 ， 才能培養出屬于自己的生源 。

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