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東莞|降首付降利率，樓市持續(xù)維穩(wěn)，東莞會跟進嗎？( 二 )

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自央行宣布5年期LPR降低后 ， 就有不少人討論房貸成本降低后 ， 市場會不會迎來一波反彈 。 據(jù)貝殼研究院對103個主要城市的首套房、二套房利率的監(jiān)測 ， 主要銀行的房貸利率本月平均下降了9個基點 ， 目前的平均值分別為5.47％、5.75％ 。 主要城市房貸的平均放款周期大幅縮短 。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 ， 當整體成交量下行后 ， 對按揭的需求就會下降 ， 按揭供求關系逆轉(zhuǎn) ， 導致利率下降 。 此外 ， 一線城市新房銷售價格環(huán)比數(shù)據(jù)中 ， 北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0％、0.6％、0.5％和0.5％ 。

在二手房成交價格環(huán)比方面 ， 2022年1月有14個城市出現(xiàn)了環(huán)比上漲 。 它們分別是：北京、上海、杭州、廈門、南昌、?？凇⒅貞c、成都、昆明、西安、唐山、無錫、溫州、岳陽、惠州 。 創(chuàng)房貸利率新低的蘇州 ， 目前額度相對寬松 ， 可做到“批完就貸” 。 那么 ， 成交量上去了嗎？數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年1月蘇州新房成交6880套 ， 環(huán)比上漲14.90％ ， 成交量自2021年10月起連續(xù)3月上升 。 1月 ， 蘇州新房成交均價為24254元/㎡ ， 環(huán)比上漲1.54％ 。 不僅成交量上去了 ， 連房價都沾了光 。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為 ， 隨著政策穩(wěn)定 ， 影響房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和 ， 市場在2022年3-4月有望逐漸企穩(wěn) 。 一二線城市將會率先走出低迷 ， 樓市有望在2022年上半年逐漸回歸到正常狀態(tài) 。 那么如果這次再把首付大面積降下來 ， 市場會進入狂歡嗎？中信證券研報指出 ， 菏澤市調(diào)整個人住房貸款首付比例 ， 標志著在“房住不炒”和“因城施策”大框架下 ， 房地產(chǎn)政策局部調(diào)整由供給端、金融端向需求端的推進 。 有分析人士指出 ， 雖然目前政策端出現(xiàn)了寬松 ， 但是政策的傳導還需要一定時間 。 從過去幾年房地產(chǎn)的發(fā)展歷程來看 ， 樓市回暖或復蘇往往都是從北上廣深等大城市開始 ， 再逐步蔓延到全國其他城市 。 地產(chǎn)佬認為 ， 目前房貸利率下降帶來的市場回暖氣流 ， 還是可以感受得到的 ， 但“房住不炒”大的基調(diào)下 ， 市場預計不會重現(xiàn)“黃金時代” 。 有房企稱 ， 房地產(chǎn)行業(yè)進入了“黑鐵時代” ， 即“不掙錢的時代 ， 掙辛苦錢的時代” ， 同時建議“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍” ， 要求“管理人員都要全部下沉” 。 這意味著作為市場供給的主要參與者 ， 對后市判斷仍然持保守態(tài)度 。

降首付的過程中 ， 必然能夠滿足一部分剛需 ， 但目前多數(shù)集中于二三線城市 ， 并且多為本身不限購的區(qū)域 ， “救市”、“托底”意味濃厚 。 行業(yè)研究人士指出 ， 降低首付可以降低人們的上車門檻 ， 屬于“原因型”需求側政策；降低利率 ， 可以降低人們的月供壓力 ， 屬于“結果型”政策寬松 。 如今 ， “原因型”和“結果型”一齊發(fā)力 ， 并且不斷蔓延 ， 在部分城市已經(jīng)形成合力 ， 將極大地提振市場信心 ， 助推行業(yè)回歸正軌 。 一言以蔽之：降首付的成果 ， 還需要市場驗證 。 PART3、首付回歸“2成時代” ， 有什么實際意義？以總價100萬為例 ， 首套房如果按照最低30%給首付 ， 那么需要現(xiàn)金30萬 ， 負擔70萬的本金貸款和銀行利息 。 如果首付款降低至20% ， 那么現(xiàn)金直接減少了10萬元 ， 雖然仍然需要負擔高達80萬的本金貸款和銀行利息 ， 但是“本金+利息”拉長到30年 ， 還貸的壓力并沒有明顯的增加 。

與此同時 ， 省下來的10萬元 ， 對于一些剛需群體來說 ， 可以大大緩解裝修的資金壓力 ， 或者在每月還貸過程中 ， 擁有更長的資金緩沖期 。 另外 ， 回歸2成首付 ， 將會讓不少“原來買不起房的人買得起房 ， 原來買得起房的人買到更好的房” ， 不僅貼合“房住不炒”的精神內(nèi)核 ， 也滿足部分人群對美好生活的需求 。 PART4、東莞有沒有“降首付”的基礎？這波降首付浪潮 ， 東莞是否有必要跟進呢？

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