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運(yùn)勢(shì)|網(wǎng)紅神盤突遭查封，又一地產(chǎn)巨頭轟然倒下( 二 )

購(gòu)房置業(yè)運(yùn)勢(shì)命理




和記黃埔地產(chǎn)成都公司
就在大家認(rèn)為此事告一段落時(shí) ， 9月23日 ， 一份名為《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》的文件圖片開始在業(yè)內(nèi)廣泛傳播 。 文件落款為成都市高新區(qū)財(cái)政金融局 ， 發(fā)文內(nèi)容顯示 ， 和記黃埔地產(chǎn)成都公司因存在捂地、捂盤等不良行為 ， 嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展 ， 禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)成都公司及其項(xiàng)目提供新增融資、貸款 ， 禁止區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助 。

有人曾做過(guò)統(tǒng)計(jì) ， 2005年是長(zhǎng)和系拿地最多的年份 ， 到2020年 ， 29個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中 ， 仍有十余個(gè)未完工 。 這種“長(zhǎng)周期、慢開發(fā)”的模式 ， 正是某些港企開發(fā)商的特色 ， 前期憑借雄厚的資本實(shí)力 ， 把土地款付完之后 ， 龜速開發(fā)坐等土地升值 ， 時(shí)隔多年再銷售或轉(zhuǎn)手 ， 價(jià)格已大幅上漲 ， 實(shí)現(xiàn)了單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 。
資本 ， 終究是逐利為首位 。 嘴上說(shuō)搞建設(shè) ， 身體卻很誠(chéng)實(shí) 。

三、尷尬的銷售
然而 ， 一波未平一波又起 ， 就在李嘉誠(chéng)獲利退場(chǎng)時(shí) ， 另一邊的苦日子卻剛剛開始 。
禹州集團(tuán)攜手愛普地產(chǎn)拿下項(xiàng)目以后 ， 將還未開發(fā)銷售的7期和8期分別命名山河峯薈和山河玖璋 。 本以為吃到了香餑餑 ， 沒想到是根硬骨頭 。
雖然項(xiàng)目位于核心地段 ， 周邊配套一流 ， 但住建部門明確表示 ， 收購(gòu)?fù)恋貙徟鷤浒竷r(jià)只能按照房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制 ， 以最初拿地價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算 ， 不能按照收購(gòu)價(jià)格計(jì)算 ， 也就是說(shuō) ， 南城都匯剩余地塊銷售價(jià)格要參考項(xiàng)目前期銷售價(jià)格 ， 即2016年第6期開盤的清水價(jià)12000~16000元/㎡的區(qū)間進(jìn)行銷售 。 最終住建部門批準(zhǔn)山河峯薈、山河玖璋清水房銷售價(jià)格15000元/㎡和15500萬(wàn)元/㎡ 。


而按照禹洲集團(tuán)收購(gòu)南城都匯項(xiàng)目的價(jià)格計(jì)算 ， 其收購(gòu)單價(jià)就達(dá)到了16000元/㎡ ， 銷售價(jià)格比收購(gòu)價(jià)還低 ， 這就意味著賣一套賠一套 ， 此次收購(gòu)?fù)耆?， 基本是賠本賺吆喝 。
于是禹洲在拿下項(xiàng)目以后 ， 就開啟了慢開盤模式 。 從2020年7月開始 ， 本來(lái)已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的第8期項(xiàng)目山河玖璋 ， 到2021年5月底才拿到預(yù)售證 ， 6月份才進(jìn)行了搖號(hào)選房 ， 均價(jià)約15527元/㎡ 。
【運(yùn)勢(shì)|網(wǎng)紅神盤突遭查封，又一地產(chǎn)巨頭轟然倒下】
因項(xiàng)目位于“國(guó)際城南”的金融城核心區(qū) ， 周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了30000元/平方米 ， 存在巨大的剪刀差 ， 所以房源一經(jīng)推出 ， 便引來(lái)了萬(wàn)人搶購(gòu) ， 最終 ， 1121人擠進(jìn)搖號(hào) ， 372套房全部賣出 。

同時(shí) ， 為了回血 ， 開發(fā)商也絞盡了腦汁 。
有業(yè)主爆料稱 ， 項(xiàng)目存在土地抵押?jiǎn)栴} ， 另外山河玖璋小區(qū)的停車場(chǎng)也成為圈錢工具 ， 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1000元/個(gè)/月起 ， 且不含物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 。 這在成都各小區(qū)月租車位費(fèi)為350-700元/個(gè)/月的區(qū)間價(jià)格來(lái)看確實(shí)不便宜 。 有網(wǎng)友表示 ， 這根本不是誠(chéng)意出租 ， 實(shí)際就是在逼業(yè)主買車位 。 而買了車位的業(yè)主 ， 很多簽了合同卻沒有網(wǎng)簽 ， 也沒有辦理產(chǎn)權(quán) ， 雙方還在持續(xù)交涉中 。


四、禹州的困境
2022年3月7日晚 ， 禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱 ， 2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（即2023年票據(jù)II）利息2125萬(wàn)美元 ， 已于2022年2月4日到期應(yīng)付 ， 但是公司在30天寬限期內(nèi)并未支付利息 ， 已構(gòu)成違約事件 。 禹州集團(tuán)正式暴雷 。

第二天 ， 也就是3月8日 ， 禹洲集團(tuán)（01628.HK）股價(jià)大幅跳水 ， 跌幅超過(guò)10.3% ， 當(dāng)晚宣布停牌 ， 直至另行通知 。 禹洲集團(tuán)表示 ， 正在考慮各種可行措施 ， 實(shí)施應(yīng)對(duì)目前所處狀況的整體解決方案 ， 以確保公司長(zhǎng)期發(fā)展 ， 保障所有投資者的權(quán)益 ， 將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候以進(jìn)一步公告的方式向債權(quán)人和其他投資者通報(bào)最新情況 。

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