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凈利潤|央企更謹慎？招商蛇口定下零增長目標，預(yù)判商品房銷售下滑超30%

房地產(chǎn)行業(yè)毛利率

本文來源：時代周報 作者：劉婷
“去年很難，今年也不會輕松。”3月22日，在招商蛇口（001979.SZ）業(yè)績會上，招商蛇口董事長許永軍表示，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，運行邏輯已發(fā)生根本變化。人口紅利、城市化紅利和金融化紅利等，有的已消失，有的逐步減弱。未來房地產(chǎn)行業(yè)，仍將以“穩(wěn)”為主。
對于2022年的房地產(chǎn)市場，招商蛇口管理層人士均審慎看待。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢改變，商品房銷售額已見頂。此后，商品房銷售額將逐步下滑，預(yù)計下滑比例將達30%以上。尋找第二曲線，是招商蛇口的重點方向。
招商蛇口的審慎，體現(xiàn)在業(yè)績目標上。
2021年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。2022年，招商蛇口將力爭實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，銷售額目標與2021年銷售額基本持平。
凈利潤|央企更謹慎？招商蛇口定下零增長目標，預(yù)判商品房銷售下滑超30%

“哪里回報率高去哪里”
房地產(chǎn)行業(yè)承壓，挑戰(zhàn)高負債企業(yè)的資金承受能力。而對融資成本低、現(xiàn)金豐厚的央企國企而言，行業(yè)洗牌期給予整合機會，可借力收并購提升市場占有率。
頭頂央企光環(huán)，招商蛇口拿下今年行業(yè)首筆收并購融資。1月12日，招商蛇口發(fā)行首筆并購類票據(jù)，首期發(fā)行額為25.8億元。
業(yè)績會上，當被問及是否將進一步爭取并購融資機會時，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，房地產(chǎn)行業(yè)變化給公司提供并購機會，公司在秉承穩(wěn)健并購策略的基礎(chǔ)上，充分考慮利用并購貸的可能性。若有合適的項目，在考慮風(fēng)險的前提下，公司會積極爭取并購貸款。
關(guān)于收并購標準，蔣鐵峰用12個字概括：積極尋找、謹慎決策、慎重出手。
蔣鐵峰透露，行業(yè)進入下行期，市場上收并購信息多且雜。并購項目風(fēng)險多，但回報率高，招商蛇口綜合判斷資產(chǎn)質(zhì)量、風(fēng)險、回報率等因素，考慮是否進行收并購。目前，招商蛇口正與多家房企接觸，如果有實質(zhì)性進展會及時披露。
“拿地和并購相同，哪里回報率高（我們）就去哪里?！笔Y鐵峰坦言。
除在收并購市場上尋找機會外，招商蛇口在公開拍地方面亦表現(xiàn)出進取性。
年報顯示，2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權(quán)益面積886萬平方米。
在產(chǎn)城聯(lián)動方面，招商蛇口全年獲取項目9宗；在兼并收購和城市更新領(lǐng)域，落地的單項目收并購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米；全年斬獲14個舊改項目排他資格，預(yù)估土地儲備面積510萬平方米，貨值超1200億元。
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毛利率有望見底
近期，房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)告。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，A股已有64家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，虧損27家，占比42.2%。
受行業(yè)環(huán)境影響，“招保萬金”均面臨利潤下行壓力。
2021年，招商蛇口公司實現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增長23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。
對增收不增利的原因，招商蛇口在年報中解釋稱，受行業(yè)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。 同時，公司計提信用減值準備共計43.72億元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。此外，公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元。
時代周報采訪人員從業(yè)績會上獲悉，隨著結(jié)轉(zhuǎn)地塊利潤率增加，招商蛇口毛利率有望見底。

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