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房?jī)r(jià)|據(jù)說，阿里裁員都影響房?jī)r(jià)了( 二 )

房?jī)r(jià)阿里蘇州裁員


這時(shí)決定房?jī)r(jià)的因素中供需關(guān)系占比更高 。
重慶的城市公共資源比蘇州好得多 ， 房?jī)r(jià)卻比蘇州低不少 。

重慶有42家三甲醫(yī)院 ， 蘇州只有11家；重慶的地鐵里程比蘇州長(zhǎng) ， 985大學(xué)錄取率比蘇州高 ， 商業(yè)繁華度比蘇州強(qiáng) 。
然而蘇州房?jī)r(jià)卻比重慶高出兩倍以上 。
這是因?yàn)樘K州居民收入高于重慶 ， 即使是使用價(jià)值不高的房子 ， 價(jià)格也會(huì)被推高 。
即使是一個(gè)城市內(nèi)部 ， 也會(huì)因?yàn)橐恍┨厥庠驅(qū)е路績(jī)r(jià)扭曲 ， 比如前面提到的西二旗 。
當(dāng)然扭曲程度比城市之間弱得多 ， 因?yàn)橐粋€(gè)城市內(nèi)部 ， 房地產(chǎn)替代性更強(qiáng) 。 當(dāng)碼農(nóng)卷不動(dòng)時(shí) ， 也有一些朋友離開海淀或者昌平 。
所以我們的結(jié)論是 ， 相距越遠(yuǎn)的地方 ， 價(jià)格被供需關(guān)系扭曲的越嚴(yán)重 。
相距較近的地方 ， 價(jià)格基本與價(jià)值成正比 。
03

影響供需關(guān)系的因素很多 ， 居民收入只是其中之一 。
其他還有概念炒作、短期人口流動(dòng)、供地節(jié)奏、貨幣政策等等 。
如果只靠某一突出因素支撐 ， 就會(huì)形成相當(dāng)?shù)难呷L(fēng)險(xiǎn) 。我們經(jīng)常忽視的風(fēng)險(xiǎn)來自前三者 。
概念炒作的事情我們提過多次 ， 環(huán)二也多次告誡大家概念晚期的區(qū)域不要進(jìn)入 。
通過炒作區(qū)域概念 ， 一個(gè)片區(qū)會(huì)吸收大量購(gòu)買力 ， 房?jī)r(jià)自然也會(huì)推高 。 當(dāng)“韭菜”紛紛就位后 ， 拋盤的人開始增多 ， 供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn) ， 房?jī)r(jià)就開始回落 。
這樣的區(qū)域各個(gè)城市都有很多 ， 是買房套牢的主要路徑 。
短期人口流動(dòng)典型的城市就是杭州 。 杭州前幾年人口凈流入持續(xù)排名前五 ， 甚至拿到過冠軍 。

隨著人口流入增加 ， 土地供應(yīng)也會(huì)有所提升 。 只是拍地速度、施工速度都有上限 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供不應(yīng)求 ， 房?jī)r(jià)上漲 。
人口流入放緩后 ， 新增需求開始降低 ， 然而拍地速度卻有一定滯后 ， 施工周期也有一定滯后 。 新增人口沒那么多 ， 新增房源卻持續(xù)上市 ， 這時(shí)房?jī)r(jià)自然“繃不住了” 。
所以人口流入多是一個(gè)利好 ， 不過只有持續(xù)的人口流入才能維持當(dāng)前房?jī)r(jià) ， 那你認(rèn)為杭州這樣海量的人口流入還會(huì)持續(xù)多久？
房?jī)r(jià)只是供需關(guān)系決定的一個(gè)信號(hào) ， 跟溫度計(jì)顯示的刻度差不多 ， 有人卻當(dāng)成了孩子的身高 。
短期控制土地供應(yīng)就更隱秘 ， 大部分購(gòu)房者根本看不到 ， 只覺得市場(chǎng)上一房難求 ， 趕緊買買買 。
其實(shí)這種人為供需失衡更加脆弱 ， 一旦供應(yīng)量增加 ， 價(jià)格必然回落 。 所以不分析供應(yīng)量變化 ， 所有的房?jī)r(jià)分析都是耍流氓 。
如果你沒有單獨(dú)分析供需關(guān)系的能力或者精力 ， 一定要避開這樣的“單元素支撐”區(qū)域 。
即 ， 盡量選擇“價(jià)格=價(jià)值”的區(qū)域 ， 這樣的區(qū)域去除了供需失衡帶來的價(jià)格扭曲 ， 相對(duì)而言更加穩(wěn)定 。
沒有概念炒作、沒有短期產(chǎn)業(yè)引起的人口變動(dòng)、沒有土地供應(yīng)引發(fā)的市場(chǎng)失衡 ， 然而卻能夠吃透城市化紅利 。
04
回到阿里的事情 。
杭州因?yàn)榘⒗?， 互聯(lián)網(wǎng)氛圍異常濃厚 ， 杭州人也吃夠了互聯(lián)網(wǎng)帶來的紅利 。
祖上留下兩套房 ， 足夠別人奮斗幾十年 。
人無(wú)百日好 ， 花無(wú)百日紅 ， 因?yàn)榉N種原因 ， 消費(fèi)性互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在面臨衰退 。
杭州未來科技城炒作黃金時(shí)代 ， 湖畔大學(xué)被當(dāng)成重要配套標(biāo)在售樓處沙盤上 ， 現(xiàn)在改成了湖畔創(chuàng)研中心 ， 利好是不是要打折扣？
如果當(dāng)?shù)嘏涮咨形闯墒?， 碼農(nóng)撤退了 ， 大量上市的房源靠誰(shuí)接盤？如果你不在西二旗工作了 ， 還會(huì)花大價(jià)錢在上地買房？如果你不在張江工作了 ， 還會(huì)花15萬(wàn)單價(jià)買張江湯臣豪園？

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