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南京市第一中學|福州各板塊，去年紅盤是誰？( 二 )

保利建鄴


項目定位簡單且精準 ， 小地塊+純商 ， 主打剛需戶型 ， 出行依靠地鐵1號線 ， 同時融僑操盤 。
在南二環新盤扎堆的背景下 ， 項目2020年8月拿地 ， 2021年4月開盤 ， 可以說是快進快出的典型案例 。

三叉街板塊項目不多 ， 主要是中駿世界城璟悅、融僑則徐道壹號 ， 雖然則徐道壹號看上去更多人看好 ， 不過最熱的項目選擇：中駿世界城璟悅 ， 精裝均價3.3W 。
作為中駿入榕的首個項目 ， 給出F1濱?？炀€TOD定位 ， 當然這個tod是否真的方便 ， 市場也是疑問 。
項目主打連廊小高層 ， 備案均價一路走高 ， 同時還捆綁車位 ， 比如：買一套95平的連廊中戶三房 ， 要花費340W左右（310W房源+30W車位） 。
在這樣的價格承托下 ， 則徐道壹號A區純改善定位 ， 均價3.3W ， 看上去好像更有優勢 ， 不過最終去化情況 ， 依靠商圈、地鐵、純商等優勢的中駿賣的更好 。

帝封江三線交匯的新板塊 ， 世茂、恒大兩個超級大盤 ， 最熱的項目選擇：恒大濱江左岸 ， 精裝均價1.9W 。
對于板塊兩個項目 ， 雖然世茂提前開盤 ， 價格也不低 ， 看江的大平層 ， 更是備案均價突破4W ， 一套總價高達千萬 ， 靠著分銷+房企營銷 ， 項目做到了較好去化 。
拿地交錢延遲的恒大 ， 雖然開盤晚 ， 但是開盤就拉低板塊下限 。 雖然當時房企已經出現債務危機 ， 不過依然短時間內熱銷 ， 頂著各種質疑 ， 備案的樓棟已經接近清盤 。
目前兩個項目依然有不少樓棟沒有備案上市 ， 不過在目前債務危機的背景下 ， 板塊未來到底會如何發展 ， 也值得關注 。

三江口板塊項目不少 ， 有靠著清華附中的濱江正榮府、也有靠著地鐵加持的龍湖景粼天著 ， 不過最熱的項目選擇：榕城江上圖 ， 均價2.6W 。
去年上半年 ， 在清華附中還沒正式劃片前 ， 正榮府已經開始板上釘釘的宣傳 ， 隨后靠著劃片確定 ， 價格也是一路走高 ， 捆綁車位更是不止一個 。
對比而言 ， 榕城江上圖略顯低調 ， 項目并沒有緊鄰清華附中 ， 不過靠著地鐵+嘉里商業中心 ， 以及門口的金沙公園 ， 在配套上的優勢最強 ， 隨后也正式劃入一部 ， 可以說是額外收獲 。
目前三江口板塊 ， 面臨新盤扎堆 ， 滯銷嚴重 ， 今年已經多次發出板塊的規劃和利好預期 ， 未來到底是鬼城還是陸家嘴 ， 值得思考 。

金山去年板塊重點在綠軸 ， 龍湖天序、名城紫金九號 ， 雖然價格也是一路走高 ， 不過最熱的項目選擇：建發和璽 ， 均價3.2W 。
項目定位純商+小地塊 ， 依靠一路之隔的金山公園做主打 ， 加上建發操盤的改善產品 。
跟天序對比 ， 項目是純商 ， 跟紫金九號對比 ， 房企口碑差距較大 ， 同時兩個項目價格還都不低 。
在周邊很好地承托對比下 ， 雖然項目區位已經偏外圍 ， 還是改善定位 ， 但是依然首開做到了97%的去化率 。

鼓樓雖然給出的范圍是整個鼓樓區 ， 但是去年區域新盤依然不多 ， 其中主要還是小地塊安商房 ， 最熱的項目選擇：保利天悅二期 ， 精裝均價4.5W 。
對于項目而言 ， 位于二環外 ， 定位改善項目 ， 雖然去化不差 ， 不過目前依然有余房在售 ， 主要優勢在于鼓樓區接近斷供 ， 純商更是少見 。
去年鼓樓區新盤基本都是溢價上市 ， 白馬映書臺加價1.5W/平 ， 匯成永安里、融僑花滿庭 ， 備案均價3.98W ， 實際售價5.5W 。
雖然看上去一個個都有點殺豬 ， 不過每個項目可售房源都不多 ， 最后都有人買單 。 至于未來鼓樓區能否改善土地供應 ， 目前看來依然很難 。

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