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深圳市|房子賣不出去，代建龍頭“翻車”了？

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深圳市|房子賣不出去，代建龍頭“翻車”了？

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深圳市|房子賣不出去，代建龍頭“翻車”了？



記者/ 鐘黛 編輯/ 譚璐
房子賣不出去 ， 一封舉報信將綠城推上風口浪尖 。
2019年底 ， 河北德融拿下唐山市鳳凰新城一宗地塊 ， 后續開發需要資金 ， 因而向綠城尋求融資 ， 總共借了6億元 ， 初始年化利息為16% ， 后調整為14% 。 作為融資的“捆綁交易” ， 河北德融須將該項目委托給綠城操盤代建 。
“截至2021年底 ， 項目全部回款僅9393余萬元 ， 遠低于綠城中國承諾的21億元回款指標 ， 目標完成率4.47% ， 且已連續5個月銷售為零 ， 直接導致我司資金鏈緊張 。 ”河北德融的公開信顯示 。
該公司在償還了3.87億元本息之后 ， 不得已將剩余本息延期償還 ， 延期期間還需要向綠城支付每年14%的利息 。
河北德融將綠城告上法庭 ， 其訴求包括：解除代建合同 ， 綠城雙倍返還已支付的500萬元代建定金 ， 并賠償經濟損失6.7億元 。
河北德融稱 ， 綠城不具備監管部門核準的放貸資格 ， 未持有發放貸款金融牌照 ， 希望法院裁定已簽訂的融資合同無效 ， 重新確定已付、欠付本息數額 。
對此 ， 綠城中國在6月14日發出聲明 ， “我司及相關下屬公司均依法合規經營 ， 完全不存在河北德融房地產開發有限公司所述之任何違法違規情形 。 ”
是是非非 ， 有待法庭出結果 。 值得關注的是 ， 這一糾紛反映出 ， 為中小房企代建這門生意 ， 越來越不好做了 。
銷售整體遇冷
時間回到2019年12月 ， 河北德融以低價拍下項目所在地塊 ， 樓面單價9600元/平方米 ， 同期成交的相鄰地塊的樓面地價為1.6萬元/平方米 。
一名河北德融內部人士對《21CBR》表示 ， 德融本來想找綠城借款 ， 但綠城要求必須把項目給他們代建 。 當時 ， 綠城做的項目計劃書比較賞心悅目 ， 老板也想提升一下品牌形象 ， 所以就同意讓綠城代建 。
在合同條款的設計方面 ， 代建“捆綁”融資：代建合同為借款合同的風控措施之一 。 同時 ， 綠城房地產制定的投融資方案中明確 ， 綠城房地產要派駐董事和財務 ， 控制項目公司經營權、決策權 ， 項目公司需要由綠城管理來操盤代建 。
合作之初 ， 雙方一度抱有美好的期待 ， 項目定位高端 ， 預期可售總貨值實際超過25億元 ， 利潤不低于7億元 。
然而 ， 銷售成績狠狠“打臉” 。
2020年8月 ， 項目第一次開盤 ， 營銷管理費用高達1800萬元 ， 銷售回款僅有2000萬元 ， 而2020年計劃回款額為8億元 。
2021年5月 ， 第二次開盤 ， 銷售回款僅有7000萬元 ， 2021年計劃回款額為13億元 。
天鴻房地產（河北德融母公司）4月向法院發出的《變更、增加訴訟請求申請書 》顯示 ， “截至2022年4月30日 ， 原告已經實際向項目投入資金13.3億元 。 但綠城完成的銷售額遠遠不能彌補原告已經產生的費用 。 ”
“該地塊的區位有做豪宅的基礎 ， 沒想到銷售整體遇冷 ， 產品定位太高端 ， 賣不出去 。 ”上述德融內部人士表示 。
其實 ， 綠城對市場降溫已有預判 ， 并大幅下調銷售目標 。 但銷售降幅之大 ， 依然讓雙方措手不及 。
在該項目的2021年度經營計劃中 ， 綠城對當地市場的研判是：2020年8月 ， 三道紅線、三穩政策的出臺 ， 使整體市場更加理性；項目客戶多為改善性置業 ， 二套貸款首付比例提升至50% ， 客戶置業門檻進一步抬高 。
中小房企為主

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