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商業|公寓之殤

??樂居財經崔璇發自武漢
??房價打五折，你敢信嗎？
??然而這樣的事情正在武漢乃至全國上演。
??價格沒有底線，沒有最低只有更低也成為了一種趨勢，但認真了解后你會發現，8折以下的大多為公寓，住宅價格依然堅挺。
商業|公寓之殤

朋友圈截圖

??認真的購房者不難發現，公寓打折從年初延續至今，在眾多打折的項目中一些規律：
??打折從近郊向中心蔓延
??公寓對折引發住宅價格松動
??頭部房企加入打折大戰
商業|公寓之殤


??這些現象以往不敢想象，如今卻在金九銀十匯聚。無人能回答：公寓的底在哪里。但陽邏的開發商用關門封盤表達了態度。
??對此，開發商表示：拿地3年，明面上的樓板價近4000元/平，攤上公建，樓板價接近5000元/㎡，拿地之初市場向好，雖然區域市場售價約7000元/平，但憑借長江新城起步區的勢頭我們依然進入。3年過去，市場售價沒有突破萬元，反而因為扎堆供應，造成供大于求的局面，價格一再突破新低，上月某些項目利用各種打折名目，將區域價格拉回3年前，于是我們選擇關門應對。接近5千樓板價，無論是住宅還是公寓，都不可能拼折扣，避免資產流失我們選擇關門封盤。
??對于公寓打折這一情況，武漢知名分銷公司商業負責人張先生表示：“作為分銷公司，自砍一刀找我們的項目越來越多，公寓項目越來越多，降價求分銷的情況越來越多，年初開發商合作的價格大約為預售價格的6折，現在大約為3到4折，因為我們還需要保留15—20%的利潤作為資金成本+營銷成本，所以當我們對外售價為預售價6折，我們的成本大約為4—4.5折?！?br />??打折是否能促進公寓的銷售？
??對此，另一家分銷公司商業負責人吳女士表示：“有質量的打折會引發大量討論，從而引發優惠信息爆破，擴大渠道引起群體性關注，對信息釋放及上訪咨詢有一定幫助，但最終能促進銷售量的不僅僅是打折。從我們經手的眾多公寓總結，小面積段、市中心具有一定投資價值的最好賣，例如總價60萬以內，三環內+軌道交通通達的公寓是市場交易主力。近郊，大面積段的公寓和商墅，即便折扣巨大，仍然去化困難。”
??武漢克而瑞數據也側面證明了吳女士的說法。
??根據武漢克而瑞數據，2021年上半年共成交公寓7015套，其中主城區成交4746套，占比達到67.7%，東湖高新、漢陽、洪山是公寓成交主要聚集區。
商業|公寓之殤

來源：武漢克而瑞
??2021年上半年武漢公寓市場持續呈現供給過剩的趨勢，整體供應60.25萬方，同比增長38%，成交43.51萬方，同比增長125%，截止二季度末成交均價11794元/㎡，同比下跌6%。
商業|公寓之殤

來源：武漢克而瑞
??從數據表可以看到，公寓的成交價格從18年第四季度15843元/平的頂點，一路下滑至21年第二季度的11794元/平。
??以公寓在市場中SOHO、LOFT兩種形態統計，LOFT去化快競爭更為激烈，2020年除一季度外，LOFT產品持續高位供應。截止2020年末，公寓整體庫存量達348萬方，同步增長32%。
商業|公寓之殤

來源：武漢克而瑞
??21年上半年新增供應60.25萬方，即便去化43.51萬方，上半年武漢市場仍有365萬方存量，按照目前去化速度，該庫存在無新增的情況下需4年去化完。
??量變引起質變，因為大量積壓的公寓無法消化，新增的供應持續增加，最終導致價格戰四起，打折看起來很美，但無休止的價格戰最終將引發市場崩塌，開發商無法保證利潤，誰來捍衛購房者的權益？

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