1. 首頁 > 生活雜燴 > 房產 > >

商業|公寓之殤( 四 )


??那是發生在上一個寒冬的故事—2018年。
??2018年5月18日，龍湖聯手京文置業以12.28億拿下位于光谷東的P（2018）034號地塊，位于神墩三路以南、光谷五路以西，樓面地價2482元/平米。地塊凈用地面積100756.34平方米，住宅、商服用地，容積率在1.5-13.4之間，總建筑體量約為50萬方。
??成交價12.28億，樓面地價2482元/平米，放在今天是無法想象的低，但綜合拿地要求，以及彼時的市場情況，這是一塊無人敢染指的地塊。
商業|公寓之殤

2017、2018年東湖高新區住宅、商服綜合用地成交情況
商業|公寓之殤

2017、2018年東湖高新區純住宅成交情況
??樂居財經統計顯示，2017、2018年東湖高新版塊并沒有想象的火爆，純住宅競價的并不多，溢價的現象多集中在2017年，光谷中心版塊的商業、住宅混合用地樓面地價在3000—4000元/㎡。從表面看，龍湖拿下的P（2018）034號低于市場價格千元，但是一宗無人競價的項目一定有無法攻克的難點。
??根據地塊參拍要求，競得人須在宗地范圍內建設一座建筑面積不低于10萬平方米的購物中心，且該購物中心建成后由競得人自持，建成后10年內不得分割或整體銷售，建成10年后不得分割銷售。
??體量約為50萬方，可售住宅僅有13萬方，35萬方的商業體量中有10萬方需建成購物中心，10年不得銷售，且需自持運營。剩余25萬方需建2棟180米、1棟250米超高層辦公樓。
??如果依據傳統測算方式，需要在商業中合理分出50%的公寓，以住宅+公寓來分攤寫字樓、商業的建筑、運營成本。
??彼時，地塊對標參考項目為2016年11月開盤的綠地國際理想城，毛坯1萬元/㎡，一直到四期開始賣精裝修，高層均價1.2萬左右，最后清盤價大約在1.5萬元/㎡。
??龍湖拿下這塊地時，綠地的另一個神盤綠地光谷中心城尚未開盤。
??當所有房企望而卻步的時候，龍湖出手了，10萬方商業體的神圣任務交予天街。2019年3月，拿地后7個月，龍湖首開推出疊拼別墅，面積158-184㎡，毛坯，將光谷的價格帶入18000元/㎡大關。
??在龍湖光谷城開盤前，光谷東版塊售價一直停留在17000元/㎡以內。首開后，龍湖又推出住宅、公寓等一系列項目，并將周邊項目通過收并購納入，打通規劃變為一個項目，從50萬方變為70萬方超大體量項目，并將公寓的價格賣到和幾乎住宅等價。
??但龍湖從不包裝單價，而是打出入住天街上的公寓，只要30萬噱頭。
??這便是龍湖成功之處，當大多數房企還在用公寓平攤成本的時候，龍湖用10萬方天街創造了項目神跡，不僅沒有打折，更刷新了新高。
??或許你會提出問題，如果市場并未回暖，天街和公寓未被市場接受，龍湖又該如何？
??翻開龍湖在武漢的布局版圖，你會看到，2018年拿下龍湖光谷城時，龍湖冠寓在武漢已布局18處，這便是龍湖最后的底線，市場售價如低于成本，冠寓接手。
??當大家思考公寓如何賣掉，可以先考慮為何龍湖可以干！
價格大戰≠公寓出路
??公寓打折并非只有武漢，放眼看向全國，同樣位于華中區域的長沙，也開始出現公寓跳水打折。長沙的房價向來是華中區域的洼地，相比武漢1.8萬/㎡、鄭州1.6萬/㎡的均價。小資長沙1萬出頭的價格十分非常友好了。甚至有長沙市民都認為房價太低了，但是這樣親民的長沙，也開始出現5千元的特價房。
??認真查看降價詳情，你會發現折扣大的大多為公寓項目，更為側目的則是頭部房企也加入了這場公寓打折戰。
??發文前，樂居財經采訪一家頭部房企的營銷總監，還有多少公寓沒賣完？回答：這年頭在武漢拿地的房企，哪家手里沒點庫存公寓？住宅已經夠難了，誰還有空考慮公寓怎么賣……

推薦閱讀