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商業|公寓之殤( 二 )


公寓原罪
??提起公寓，我們首先聯想到的便是SOHO，而這一詞語的認知大多來自潘石屹，最后在市場中廣泛流傳，但官方對土地性質分類中并沒有公寓這種說法。
??無論是公寓，還是“商住公寓”，都是開發商培養出來的概念，無論SOHO還是LOFT，在不動產證書都寫著：商業、40年。所以公寓原本就是商業，為何要將商業包裝為公寓？原因無他，利潤使然。
??開發商購入的土地為住宅、商業混合用地，但寫字樓、商業成交周期長、運營成本高，為增加快周轉、資金盡快回籠循環使用，開發商便在政策允許范圍內，將部分商業用地建成住宅，冠以精裝修拎包入住、總價小、不限購等優勢，讓“商住公寓”成為諸多白領入職后的第一套房。
??武漢市場中的公寓，同樣適用。武漢市于2018年9月發布《武漢市建設工程建設面積計算規則》（168號令），規定：高層商業的單元分割最小面積及層高限值按照辦公性質控制，而辦公建筑如需設置專用衛生間或專用管通井、煙道、風井、空調室外機擱板的單元式辦公建筑單元分割最小套內建筑面積限值為150㎡。
??根據規定來看，套內建筑最小面積為150㎡，市場如何充斥30—60㎡面積段的公寓？
??破解：
??通過布置公共衛生間和集中式上下水報規，后期再進行二次改造的方式來突破規則對面積的限制，最終實現套內面積50㎡。
??即：商業建筑面積的50%可后期調整為公寓。先以辦公樓、酒店報規，最后分割、精裝修等，使之變為小面積的公寓。
??未來還有多少公寓入市？
??根據武漢2020年土地成交情況來看，2020年商用土地成交約219.51萬方，同比下降32.69%；三環內成交15.5萬方，其中大武昌成交量仍維持高位。
??2020年三環外成交204萬方，遠城區為商辦土地成交主力，其中軍山大量商辦土地供應推高成交，光谷未來城產業高速發展拉動商辦需求，成交量持續走高。
商業|公寓之殤

來源：武漢克而瑞
??而這一年內成交的位于三環外的商業用地，或許可帶來100萬方公寓的新增供應，即便有各種公建用房、商業等…… 樂居財經預估仍將為公寓帶來不低于60萬方新增，且他們均位于三環外。
??聯想前文那個被迫關門封盤的公寓項目，正是三環外的陽邏，這一景象是否將成為公寓市場中的常態？
??或許政府早有預料。雖然2020年三環外商業新增較大，但對比歷年商業成交數據，呈量價齊跌，由其商住用地這一細分市場中，商業占比量也逐漸降低，由以往的50%商業調整為商業占比30%。
??2020年，武漢市房管局針對商業、辦公用房提出了商辦新規。武漢市房管局關于允許商業和辦公用房等存量房改造為租賃住房的通知，《通知》提出：武漢部分區域將允許商業和辦公存量用房改造為租賃住房，已建成閑置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋，可以改造為租賃住房。根據規定，商辦用房改為租賃住房，不得改變基地原有建設用地規劃性質、房屋類型和建筑容量控制指標，改建項目不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。改建租賃住房的運營、管理遵照對租賃住房有關管理工作的規定，納入全市住房租賃管理系統統一監管。
??政策一方面提高部分區域商辦存量房屋的利用率，為租賃市場新增供應；另一方面為疫情期間遭受重創的商辦營運市場提供稅收減免政策性支持，激活商業市場復蘇。然而盤活商業、辦公用房并不僅僅是出臺相應對策，商業改租賃仍不被房企接受。
公寓市場亂象
??公寓扎堆入市，去化減弱雙重壓力下，公寓市場存量一再突破新高。經過多年洗禮，無論是自住還是投資，購房者清楚認識到，公寓需要優質的運營加持。引入各類知名酒店管家，包裝為酒店式公寓是最常見的方法。引入產業、雙入戶也是分攤的另一種噱頭，然而宣傳的是否能落地？因為運營不善造成的公寓亂想，一地雞毛。

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