1. 首頁 > 生活雜燴 > 房產 > >

模式|產業園有哪些核心開發盈利模式？( 二 )


（1）一級開發獲利。開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等，可以獲得土地出讓收入或獲得相關開發建設費用的政府利息收益。
（2）招商引資返還收入。園區招商引資返還收入，即園區新增固定資產投資額或新增財政收入的一定比例返還。
（3）配套房地產開發收入。開發商獲取配套房地產用地進行二級開發，通過銷售房產而獲利。房地產開發銷售收入已成為產業綜合開發模式下的重要收入來源，如2019年，華夏幸福房地產開發簽約銷售額1027.94億元，占比70.8%。
模式|產業園有哪些核心開發盈利模式？

專業服務運營模式
專業服務運營模式是指開發商除一二級開發外，提供更完善的規劃、招商、物業、企業外包等專業增值服務。開發商向園區服務運營商轉型，從開發到運營、從增量到存量、從載體到服務，通過提供人才、金融、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務，建立產業配套服務體系，打造以企業為核心的良好產業生態環境。
此類運作模式的典型代表為億達中國。億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全產業鏈的整合服務，直至今天的保姆式服務，其成功將園區開發和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業管理、增值服務等輕資產運營的專業服務模式。億達中國深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區、中西部及其他經濟活躍區，先后開發和運營了40多個商務園項目，積累了豐富的商務園區開發運營和服務管理經驗，形成了獨特的商業模式和產業優勢。億達中國于2014年在香港聯交所主板上市。
在專業服務運營模式下，開發商可通過以下二種方式盈利：
（1）一二級開發獲利。隨著輕資產運營的成熟，資源、客戶、品牌不斷累積，通過成功的項目運營贏取當地政府及產業客戶良好口碑。而產業園區是個復雜系統，不具備足夠體量的土地儲備和可供租售物業，是沒有話語權和主導權的，因此服務運營商在以輕資產方式增加盈利點，降低經營風險的同時，也可通過一二級土地開發獲利。
（2）提供專業增值服務獲利。專業服務運營模式可以較小資金和較低風險實現園區規模化布局，可以快速新增可協同園區而實現規模效應，同時還易于培育新的增值服務營收增長點。
模式|產業園有哪些核心開發盈利模式？

“產業+投資”運作模式
“產業+投資”運作模式是指開發商除一二級開發外，同時還對園區內企業進行投資入股的業務模式。開發商不僅將資金投向產業地產，一般還會參與募集成立產業園投資基金，同時將資金投向具有市場前景的創新企業。這種方式有利于吸引大批創新企業入駐產業園，而同時股權投資也能在未來實現資本增值。
此類運作模式的典型代表為張江高科。張江高科提出以“科技投行”為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略。張江高科大力推動產業投資，重點實現從天使、VC、PE到并購的全階段投資布局，針對不同企業在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資。2018年張江高科營業收入11.48億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。
在“產業+投資”運作模式下，開發商可通過以下三種方式盈利：
（1）產業園運作盈利。產業園業務仍為開發商主要業務之一，與傳統地產開發模式和產業綜合開發模式類似，開發商也可通過出讓產業園土地、租售物業獲得收益。

推薦閱讀