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模式|產業園有哪些核心開發盈利模式？( 三 )


（2）投資回報盈利。開發商充分發揮對入駐企業熟悉的優勢，采用投資基金或物業入股的方式對成長型企業進行孵化培育，形成既當“房東”又當“股東”的模式，待企業成長上市或并購后獲得資本增值。
（3）基金管理收入。開發商參與管理發行的投資基金，作為GP（一般合伙人）或其股東，可以獲得基金管理費和業績提成方面的相關收益。
模式|產業園有哪些核心開發盈利模式？

“并購+退出”運作模式
“并購+退出”運作模式是指先收購被低估的核心物業資產，然后進行運營管理提升，實現物業資產升值，隨后通過出售、ABS、REITS等多種模式實現退出。投資方一般通過基金募集資金，然后收購物業后改善運營管理，當物業能產生穩定的現金流時，通過出售、ABS、REITS等方式進行資本化運作實現退出，完成一輪資本循環而進入下一輪投資。新加坡凱德集團正是如此，構建了一個以基金實現投資而通過REITS價值變現的穩定收益模式。
此類運作模式的典型代表為黑石集團。黑石集團是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，旗下的房地產基金成立于1992年，經過20多年的擴張，已經成為世界最大的房地產私募股權公司。黑石房地產投資基金核心投資理念是：買入、修復、賣出。也就是先收購有潛力、被低估的核心物業資產;然后迅速解決其所面臨核心問題，改善管理水平，提升運營能力，實現物業資產升值；而一旦問題解決，黑石會在最佳時機套現，將其出售給保險公司、REITS公司或主權基金等長期投資人。在英國倫敦奇斯威克園區的操作中，黑石于2011年初以4.8億英鎊買下，經過“買入-修復-賣出”之后，于2014年1月以8億英鎊賣給中投，凈賺了52%的收益。
在“并購+退出”運作模式下，投資方可通過以下二種方式盈利：
（1）物業租賃收益。無論是收購物業還是新建物業，都要進行運營管理提升，將物業出租，賺取穩定的現金流。其中，較高的物業出租率是獲取穩定租金的基礎，也是物業資產升值進行資本化運作的基礎。
（2）物業資本化增值收益。一般而言，通過物業租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速度以實現快速滾動開發，必須對成熟的物業進行資本化運作，通過出售、ABS、REITS等多種模式，不僅可以縮短資金回收期，還能使投資方獲得額外的物業增值收益。
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產業運營服務模式
產業運營服務模式是指運營方因具有大量產業資源，結合地方政府招商引資需求，進行創業空間或產業基地的建設和運營管理的模式。這一模式比較適合投資機構和產業集團。如投資機構主業是投資，對某些產業有著深入研究，同時每年都會投資一定數量企業，還有機會接觸到大量優質企業，而這些產業資源正好可以滿足地方政府強烈的招商引資核心訴求。常規模式是地方政府以低價或免費給予運營方一定空間的物業，運營方以加速器、孵化器或眾創空間等名義來尋找企業入駐，而企業入駐繳納的租金則全部由運營方享有。拓展模式是運營方以產業基地或創新基地等名義直接進行產業園的開發、建設和運營，包含產業園規劃建設、企業招商入駐、專業運營服務等業務環節。
此類運作模式的典型代表為力合科創。力合科創集團重點布局高新科技領域，投資覆蓋了天使、VC 、PE、定增、并購等全階段，在國內重點城市建立了8個創新基地、15個孵化器，與研究院共同在北美、歐洲等地建立了6大海外創新中心。經過20年的發展，力合科創集團累計孵化服務企業2500多家，培育上市公司22家、新三板掛牌企業50多家以及眾多明星科技項目。2018年力合科創最核心的園區載體銷售收入，金額達到了5.12億元，占到當年營業收入的56.33%。2019年10月，上市公司通產麗星(002243.SZ)全資收購力合科創過會，力合科創作價55億裝入上市公司，成功實現了自身的資本化運作。

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