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為什么看不到房價走勢，未來20年房價走勢如何

云知道房價

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為什么看不到房價走勢，未來20年房價走勢如何


2 ， 未來20年房價走勢如何首先確定一點 。房價無腦暴漲的時代已經結束 。過去十年買房從來不會錯 。只是有漲多漲少的區別 ， 但是現在開始買房 ， 就成了一個跟炒股一樣的投資方式 ， 因為他開始有了虧本的可能性 。不過大范圍的降價只可能出現在一些特定的區域 。如果你盼著一線城市大跌 。好去抄底 ， 那是不可能的 。為什么呢？因為認為房價會大跌的人 。理論基礎都是人口論 。說中國人口增長放緩 。下一代都會從家里繼承很多房子 。買房的欲望不強 。所以房價肯定會跌 。這個觀點看似有道理 ， 但是其實迷惑性很強 。因為未來十年 ， 人口還會繼續增長 。就算是到了人口開始減少的時候 。也不會是各地全部都在減少 。肯定是有的地方減少 ， 有的地方不減 。有的地方增加 。這是因為城市適不適合生活 ， 有一個基本的人口要求 。如果一個城市人口太少 ， 低于最低人口標準 ， 那么當地的配套設施那些生活中不可或缺的設施 ， 比如學校 ， 醫院 ， 商場 。等等都會減少 。舉個例子 ， 一個幾萬人口的城市 ， 一般很難去維持一所三甲醫院 。或者重點高中 。高鐵飛機也只會覆蓋人口密集的城市 。所以人口規模一旦低于宜居標準 。就會迫使那些追求生活質量的人們離開 。留下的人支撐不了發展 ， 也就提供不了足夠的就業 。那么當地的配套和就業就會進一步降低 。形成一種人口外流的加速度 。為什么說成都 ， 貴陽 ， 常德 ， 威海 。這些城市比較宜居 。就是因為他的人口在規模以上 。生活配套設施齊全 。但是壓力卻不是很大 。但是在中國人口快速流出的情況 ， 大家還是很少能看得到 。這是因為在中國 ， 即使很小的城市 ， 在過去幾十年 ， 也會有農村人口的不斷流入 。大量的農民成為了市民 。支撐了配套設施的投入 ， 但是城鎮化已經快完成了 。城鎮人口比例已經從20年前的30%漲到了如今的60% 。農村的年輕人口已經越來越少 。小城市不再會有新鮮血液流入 。未來城市的虹吸效應會越來越強 。強者越強 ， 弱者越弱 。從小城到大城的遷移現象是必然的 。人口一減少 ， 首先受到影響的是本來人口就少的地區 。小城鎮的人口低于最低人口標準 ， 如果人口再減少的話 ， 就會加速荒廢 。現在的郊區或者農村眼下就有很多又大又便宜的房子 。可是你并不會去買 ， 因為我們需要工作 ， 醫療 ， 教育 。還有商業生活 。之前美國和希臘有的地方白送房子 。那都是曾經繁華 ， 現在被嫌棄的地區 。反而是全球的大都市 ， 都沒有受到人口減少的影響 。房價該漲的仍然在漲 。日本的老齡化問題最為嚴重 。人口連降11年 。可是東京的房價也漲了11年 。人口的下降不但沒有影響到大城市的房價 ， 反而把更多的人從小城市驅趕到大城市 。所以人口下降對一線樓市有利 ， 危險的是小城和縣城的房子 。縣城和小城的房子 ， 在我看來未來一定會有一次大跌 。因為以前縣城和小城的房子是靠農村人口和返鄉農民工抬起來的 。現在的農村 ， 老齡人口比例比較大 。村里沒有年輕人 ， 也就無法繼續向縣城和小城注入人口 ， 而縣城里的年輕人又往大城市遷徙 。所以縣城的剛需就很少了 。再加上縣城和小城的土地供應量充足 。房子不存在緊缺 ， 本地人該買的都已經買到了 。外地投資不會到小城市去 。而大城市的房子因為滿足相應的基礎設施和我們的需要 。隨著人口結構的變化 ， 反而會越來越緊缺 ， 所以下跌的地方都是你不想買的地方 。而你想買的地方只會繼續上漲 。這就是房子的買漲不買跌 。大城市的房價肯定還會繼續漲 ， 小城市和縣城的房價則會下跌 。簡單的來說 ， 就是大城市的房子你還是買不起 ， 可是小城市的房子 ， 你還是不需要 。國家在2020年7月份召開了一個房地產工作座談會 。說是堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段 。堅持不作為短期刺激經濟的手段那應該作為什么期刺激經濟的手段呢？并且參加這次會議的 。有北京 ， 上海 ， 廣州 ， 深圳 ， 南京 ， 杭州 ， 沈陽 ， 成都 ， 寧波 ， 長沙等十個城市的政府負責人 。要在這些地方買房的人 。大可以放心的買 。國家專門交代他們不要長得太快 ， 這些地方的潛力你可想而知 。我說大城市的房價不會跌 。原因也很簡單 。因為房價事關金融安全 。小陳和縣城的房地產總盤子不大 ， 降低一點兒 ， 也不影響全局 。可是一二三線的房地產體量已經非常大了 。政府的主要收入和老百姓的大部分財富都在里面 。牽連全社會的信心 。房價下跌的底線是30% 。一旦超過三成就 ， 會出現銀行抵押資產的縮水 。為什么呢？因為大家買房的首付是30% ， 70%是銀行付出的貸款 。原本你還不起貸款 ， 銀行把你的房子收走 。銀行也不會爛賬 ， 可是房價下跌一旦超過三成 。押在銀行手里的抵押物就抵不上他借出去的房貸了 。銀行自己的資產縮水了 ， 就不得不開始減少對外的放貸 。開始對企業抽貸 。企業現在本來就已經過的很難了 。各個行業資金鏈都很緊張 。貸款一旦停止 。企業的生存就會面臨大問題 。這會導致很多企業降薪 ， 裁員 。來進行自保 。就是白領失業反過來進一步降低房價和貸款 。這樣一來 ， 實體和房價就會出現下跌的反饋 。進入惡性循環的漩渦 。這是2008年美國次貸危機的根本原因 。綜上所述 ， 在我看來 ， 未來房價的走勢是發達城市 ， 和區域核心房價會穩步上升 。而縣城和小城的房子會迎來一波大跌 。

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