恒大|30年經驗大牛揭秘，從業必看：中國房地產開發的37個潛規則！
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房地產開發 ， 是非常復雜的商業行為 ， 今天蘭房鏈為大家盤點中國房地產開發的37個潛規則 。 帶你理解房地產投資開發的基本規律、地產行業財務分析和會計準則特點 。
1、我國房地產采用預售制 ， 即房子竣工前就可以銷售 。
在絕大多數三四線城市及內陸省會城市 ， 高層住宅往往剛出地面就能拿到預售證開盤 。 而在部分一二線城市 ， 預售的要求較高 ， 往往要接近封頂才能開始賣 。 如成都只需要達正負零即可預售 ， 上海則需要主體封頂才可預售 ， 深圳則要求建筑需完成三分之二以上層數才能拿預售證 。 而在一些運作并不規范的四五線城市 ， 甚至沒有土地證就可以‘預售’ ， 不同城市間的差異可能導致這一階段時間差別大半年 。
2、交樓才能確認營業收入 。
盡管房屋已經預售出去 ， 確認了“合同銷售額” ， 即每年用于房企排名的指標 ， 開發商也已經收到首付及按揭全款 ， 但在交樓給業主之前 ， 開發商的損益表上不能確認營業收入、相應的銷售成本和銷售毛利 。 例如中國恒大2016年合同銷售額3730億 ， 但營業收入大約只有1800多億 。
3、再賺錢的地產項目也要先虧三年 。
高層住宅從拿地到交樓起碼兩年半 ， 正常三年多 。 也就是說 ， 無論項目多賺錢 ， 前三年的項目損益表是沒有營業收入的 ， 也不結轉銷售成本 ， 只有營銷費用和管理費用支出 。 即項目損益表肯定要連虧兩三年才會見到利潤 。
4、銷售業績增長越快的房企即期利潤越難看 。
大房企的損益表就是由幾百個項目損益表合并而來 。 由上題得知 ， 所有新項目前兩三年都必然是虧損的 ， 后期交樓的項目才貢獻利潤 ， 那么報告期內新項目比重越大 ， 交樓項目比重越低 ， 房企的合并報表凈利率就顯得越低 ， 甚至虧損 ， 即高增長房企增收不增利 。 比如近些年銷售增長迅猛的恒大、融創都是如此 ， 而那些銷售增長緩慢的房企反而損益表好看 ， 比如中海和龍湖 。
5、房地產仍然是最賺錢的永續行業之一 。
全社會的平均凈資產回報率（ROE）通常不到10% ， 而10%對于房地產企業來說是沒有興趣做的 。 雖然說行業黃金十年已過 ， 隨便拿塊地就能賺錢的時代一去不復返了 ， 弱小房企越來越難賺錢 ， 但對行業強勢龍頭來說 ， 現在是比黃金時代更好的白金時代 ， 龍頭房企可發揮更大的財務杠桿、更低的融資成本優勢 ， 單項目自有資金投資回報率（股東IRR）還能長期保持在20%以上 。
6、衡量地產項目盈利水平的主要指標是IRR 。
IRR又分為全投資內部回報率即項目IRR和股東自有資金內部回報率即股東IRR 。 所謂全投資就是不區分自有資金和外部融資 ， 或者假設全是自有資金投入 。 具備成本優勢的龍頭房企在拿地（招拍掛或并購）時往往要求項目的靜態全投資內部回報率在15%上下 ， 而股東自有資金內部回報率在20%上下 。 當然 ， IRR不是房企投資決策的唯一指標 ， 也會結合凈利率、自有資金回正周期等指標 。
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