1. 首頁 > 生活雜燴 > 房產 > >

恒大|30年經驗大牛揭秘，從業必看：中國房地產開發的37個潛規則！( 四 )



如前面所說 ， 開發商的土地儲備只能原值入賬 ， 存貨中大量已售未結合同又隱含了一年多的利潤待兌現 ， 這都使得賬面總資產和凈資產被低估 。 只有投資物業可能是按市值重估的 。 因此 ， 開發商財報的凈資產是一個普遍被嚴重低估的數字 ， 基于賬面凈資產算的各種指標、各種估值都不靠譜 。
19、高分紅和股票回購都會降低賬面凈資產 。
分紅和回購都是有利于股東的好事 ， 但會“損害”一切基于賬面凈資產計算的財務指標 ， 可見這些指標是有很大局限性的 。 在攻擊某些企業賬面凈資產低時 ， 無視高分紅和回購的事實 。
20、地產開發就是利用各路資金為我賺錢的現金流游戲 。
房企拿地時 ， 通常會使用一部分自有資金 ， 另一部分靠融資解決 。 項目開工后 ， 強勢房企通常會要求供應商墊款數月 ， 運營資金缺口則用自有資金彌補 。 四證齊全后 ， 才能申請銀行的開發貸 。 然后就是盡快開盤銷售回款 ， 有了回款就開始按比例歸還銀行開發貸 ， 償還到期的供應商墊款、信托、永續債 ， 與少數股東瓜分自由現金流 。 開發商分得的現金回款 ， 滾動投入到下一期或下個項目 。
21、融資能力決定房企發展速度 。

面對大把的預期內部回報率兩位數的拿地及并購機會 ， 誰能融到更多的錢把握更多機會 ， 誰就能取得更快的發展 。 融資成本與融資規模也存在一個平衡 ， 比如恒大平均8%利率融資5000億 ， 比5%利率融資幾百億的開發商發展快的多 。 只比借款利率高低 ， 忽視融資總額的差異是不行的 ， 在融資成本和融資規模間進行平衡 ， 才能助力企業迅速做大做強 。
22、股權合作未必比債權合作有利 。
有些房企拿地時偏愛股權合作（典型如萬科） ， 有些偏愛舉債拿地（典型如恒大） ， 應該說各有利弊 。 股權合作的好處是能使報表負債率低 ， 評級高 ， 企業債融資成本低 ， 經營風險被分擔 ， 缺點是權益銷售占比降低 ， 項目利潤好時少數股東實際分成往往高于債務利息 。 而債務合作則相反 。 現實中 ， 當房企成本優勢顯著、項目預期回報率高、勝算大時 ， 采用債務融資更能使股東利益最大化 ， 獲得更高的ROE 。 項目預期回報一般 ， 勝算不夠大時 ， 采用股權合作更佳 。
23、房企的資金成本是多種融資加權平均的結果 。
開發商的負債分有息負債和無息負債 。 有息負債中利率由低到高依次為企業信用債、開發貸、信托及永續債 。 無息負債主要是上下游占款 ， 上游占供應商墊款 ， 下游占客戶預收款 。 狹義的綜合融資成本是有息負債的加權平均利率 ， 廣義的融資成本還可以把零成本的上下游無息占款加權平均進來 。 因此 ， 拿某個房企的企業信用債利息和另一個房企的永續債利息做對比是沒有意義的 。
24、企業信用債的利率跟評級直接掛鉤 。

目前只有全國百強房企或上市房企中滿足一系列限制條件的少數企業能夠發行企業債 。 企業債的利率跟開發商評級掛鉤 ， 評級越高 ， 發行利率相對越低 。
25、銀行的開發貸款條件嚴苛 。
雖然銀行開發貸的成本很低 ， 但開發商想用銀行的錢并不容易 。 一般中小開發商很難從銀行貸款開發項目 ， 大開發商則容易的多 。 但銀行貸款是不可能用于拿地的 ， 往往要項目開工數月、四證（土地使用證、建筑施工許可證等）齊全后才能放款 。 大型房企的開發貸利率也要7%左右 ， 不會太低 。 而且項目開盤銷售后的現金回款 ， 至少三成要還開發貸 。
26、明股實債的永續債是一二線城市拿地好工具 。
永續債不設固定的還本期限 ， 理論上可以無限期只支付利息 ， 不還本金 。 目前 ， 銀行只幫少數幾家特大房企發行項目永續債 ， 永續債都是捆綁項目的 ， 且只能用于一線和發達二線城市拿地 ， 并專戶管理 ， 不能挪用 。 恒大是行業內率先大規模使用永續債的企業 ， 在自有資金有限時 ， 借助永續債工具成功完成一二線城市戰略布局 ， 實現跨越式大發展 ， 一舉超越萬科坐上行業老大寶座 。

推薦閱讀